Derecho Civil-Derechos Reales
| Autor | Elena Múcica Alcorta |
| Páginas | 577-591 |
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Hechos.-En escritura pública de segregación y compraventa se estipuló que el vendedor sólo podría edificar en una porción de la ñnca matriz que se reservaba hasta determinada altura máxima Posteriormente sobre la finca segregada se construyó un edificio, cuyos pisos fueron enajenados con constancia de aquella limitación en el título.
Doctrina de la sentencia-El propio beneficiario de aquella limitación de no sobreedificar vino como a ceder el derecho a su exigencia a los adquirentes de los pisos al incluirse el contenido de dicha cláusula en sus respectivas escrituras de compraventa, posibilidad negocial que, al debatirse su exigencia dentro de la esfera de los obligados directos o causahabientes por traslación de los derechos así gestados, no sólo no viola el artículo 1 257 del Código Civil, sino que se ampara en la libertad negocial del artículo 1 255 del Código Civil, que también, siguiendo la mejor doctrina, debe funcionar aun cuando el contenido de esos derechos equivalga a una suerte de obligación propter rem a cargo de la parte constreñida al gravamen de no sobreedificar.
Comentario.-En el mismo sentido, la Sentencia de 4 de junio de 1990 declaró que la condición de no construir asumida personalmente por el primitivo vendedor en su configuración técnico-jurídica comporta una obligación de prestación negativa o non facere incluible en la específica categoría de las sujeciones atípicas propter rem en las que el titular del fundo abdica de su facultad de ejercicio de construir en favor de quienes con él contratan y de sus causahabientes.
Las obligaciones reí, propter rem o ambulatorias son aquellas relaciones jurídicas obligatorias cuyo sujeto pasivo está determinado no personalmente sino por ser titular de un derecho real sobre una cosa y que se transmiten o extinguen con el derecho real individualizador (ambulant cum dominio) Como decía Félix Fernández Gil, se caracterizan por las notas de:
Page 578- accesonedad, respecto de un derecho real, cuya suerte siguen;
- especial designación del sujeto pasivo a través de la titularidad de un derecho real;
- ambulatoriedad, transmisión de la obligación por la transmisión del derecho real;
- facultad de renuncia y abandono liberatorios, la prestación puede dejar de cumplirse si el deudor renuncia o abandona el derecho real; y
- no aplicación del dogma de la autonomía de la voluntad, no hay más obligaciones propter rem que las reconocidas por la Ley.
La primera de estas notas concurre también frecuentemente desde el lado del acreedor, y así sucede en la situación fáctica de la sentencia que aquí comentamos, pues como ha puesto de relieve Aberkane la figura es, en ocasiones, un medio técnico para solucionar los conflictos que surgen entre propietarios vecinos.
La nota de la tipicidad, fundada en la quiebra que la obligación propter rem supone al principio de eficacia relativa de los contratos (art. 1.257, párr. 1.º del Código Civil), no es unánimemente aceptada Así, Díez Picazo y Gullón admiten su creación por los particulares, si bien reconocen la dificultad de deslindar la obligación de contenido negativo de la servidumbre negativa (art. 533, párr. 2.° del Código Civil).
En cuanto al problema de su acceso al Registro de la Propiedad, afirman estos mismos autores que la constancia registral es indiscutible en la hipótesis de obligaciones propter rem establecidas como parte del contenido de un derecho real en virtud del principio de autonomía de la voluntad cuyo despliegue permite la Ley (arts. 470, 594, 598 del Código Civil y 5 de la LPH); en los demás casos tampoco debe rechazarse su inscripción en la práctica cuando sean cauce de satisfacción de necesidades que de otro modo no se podría lograr o se alcanzaría de manera precaria. Con un criterio más rigorista, la Resolución DGRN de 21 de octubre de 1980, ante un caso de regulación de conjunto inmobiliario mediante el establecimiento de servidumbres o limitaciones recíprocas entre los distintos edificios, señaló que «la indudable utilidad que han de prestar las servidumbres que se pretenden establecer las encuadran dentro del marco general exigido por el artículo 530 del Código Civil y las obligaciones que impone a los que sean propietarios de cada uno de los inmuebles que se vayan formando, las incluye dentro de las llamadas servidumbres propter rem, por lo que así configuradas pueden ser inscritas en el Registro al quedar las mencionadas obligaciones fuera del alcance del artículo 98 LH».
Se aprecia en el supuesto litigioso la concurrencia de los tres requisitos que condicionan la prosperabilidad de la acción reivindicatoria. a) el negocio objeto de reivindicación era propiedad de la comunidad conyugal continuada (arts. 60 a 71 de la Compilación de Derecho Civil de Aragón, Ley 15/1967, de 8 de abril) existente entre los actores y el demandado; b) el aludido negocio es exactamente el mismo que ha venido poseyendo, en calidad de administrador, el demandado; y c) éste no ha probado haber adquirido el dominio exclusivo, que se atribuye, del repetido negocio.
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Doctrina de la sentencia.-El Tribunal Supremo, en Sentencias de 16 de julio de 1993 y 23 de febrero de 1995, tiene declarado que en la venta con reserva de dominio asiste al comprador la facultad de ejercitar la tercería de dominio aunque no haya satisfecho la totalidad del precio al tiempo de los embargos, ya que no se puede privar al adquirente de la posibilidad de ejercitar las acciones procedentes para la conservación de sus derechos. Las ventas con reserva de dominio actúan como instrumentos jurídicos para garantizar el pago de lo que se vende, de tal manera que el incumplimiento por parte del comprador produce la resolución expresa del convenio, al pactarlo expresamente, pero no desvirtúa ni deriva el contrato hacia orientaciones que no se concillen con el dominio, aunque sea resoluble, el cual se transmitió al adquirente, integrando su patrimonio, si bien con restricciones dispositivas en tanto no pagara el total y, por ello, no se encuentra en situación de simple poseedor de bienes ajenos, sino más bien de poseedor a título de legítimo dueño.
Comentario.-Dice Santiago Ortiz Navacerrada, en La tercería de dominio según la jurisprudencia última, que la...
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