Derecho Civil - Arrendamientos
| Autor | Catalino Ramírez Ramírez.Francisco Castro Lucini |
| Páginas | 562-588 |
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Realizada la venta de la finca arrendada, sin que le sea notificada al arrendatario, éste tiene noticia de ella por el Registro y solicita el retracto ante el Juzgado de Orgaz, pero la entidad adquirente se opuso alegando que el actor no era arrendatario de toda la finca ni era cultivador personal y directo, así como que el precio real era superior al estipulado en la escritura. El Juzgado declaró haber lugar al retracto por el precio real indicado por el demandado y no por el que aparecía en la escritura. La Audiencia Territorial de Madrid confirmó esta sentencia.
Prospera el recurso de revisión interpuesto por el actor. El precio ha de ser el contenido en la escritura y no el del documento privado, ya que éste no puede afectar a terceros y lo es el retrayente en este caso, según se desprende de los artículos 1.218 y 1.230 del Código civil. La responsabilidad debe recaer sobre las partes y no sobre tercero frente al cual no cabe oponer la posible simulación cometida en la escritura, sin que quepa hablar de enriquecimiento injusto del retrayente, ya que ese principio ha de ponerse en relación con el de que quien usa de su derecho a nadie perjudica. Por otra parte podría defraudarse fácilmente al arrendatario fijando un precio muy superior al real en un documento privado para el solo efecto de que no pudiera ejercitar su derecho el arrendatario. Esta doctrina es la que ha de aplicarse en este caso, tanto más cuanto no consta la notificación de la venta al arrendatario hasta la celebración del acto de conciliación y en éste de modo imperfecto, por lo que tuvo que acudir al Registro, solicitando certificación del mismo.
Se comunica al arrendatario el deseo de la propiedad de la finca de no continuar el arrendamiento, a lo que se opuso aquél, diciendo que quería prorrogarlo por tres años más sin que abonase diversos gastos a él imputables, por lo que se le demanda, solicitando la rescisión y la indemnización de estos gastos. El Juzgado de Llerena desestimó la demanda, pero la Audiencia de Cáceres revocó la sentencia anterior y declaró resuelto el contrato con la obligación de pagar todos los gastos reclamados.
El recurso de revisión triunfa en parte. No se admite la incompetencia del Juzgado de Llerena, ya que la cláusula de sumisión expresa no se concertó con todos los requisitos necesarios para su validez y, por otra parte, el demandante se sometió tácitamente al Juzgado de Llerena, al presentar ante él la demanda sin que pueda hacer uso la parte demandada de la excepción de incompetencia. Por lo demás, procedía la acumulación de acciones de rescisión e indemnización, conforme a la Ley Arrendaticia, pero no la de reclamación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que escapa al ámbito de la relación arrendaticia y no debió acumularse Page 563 a las demás en el procedimiento especial seguido, procediendo admitir el recurso en este punto, sin perjuicio de que la actora pueda ejercitar válidamente las acciones que puedan corresponderle, haciendo uso del procedimiento adecuado.
Se vende la finca, arrendada al actor, que antes había sido aparcero de la misma, sin que se le haya notificado la venta por la vendedora ni por los adquirentes. El Juzgado numero 1 de Palencia desestimó la demanda y la Audiencia de Valladolid confirmó la sentencia anterior.
No tiene éxito el recurso de revisión. No puede basarse en error de hecho este recurso cuando el alegado carece de relevancia a los fines de alterar el pronunciamiento, ya que el desconocimiento del contrato de aparcería en la sentencia recurrida tiene su explicación en la circunstancia de que la demanda de retracto se apoya no en ese contrato sino en el de arrendamiento. No puede apreciarse error de derecho en la apreciación de la prueba, ya que una cosa es la autenticidad de un documento privado y otra muy distinta la veracidad de su contenido, que puede no prevalecer sobre el resto de la prueba practicada. El contrato de aparcería no tuvo otro fin que proporcionar al demandante la posibilidad de obtener cupo de gas-oil, por lo que se trataba de un contrato simulado, lo que corrobora el hecho de que el retrayente se ampara no en su condición de aparcero sino en la de arrendatario, sin hacer mención alguna de la aparcería. Pero tampoco cabe reconocer el retracto en base al pretendido contrato de arrendamiento, que fue también una ficción, ya que ni el firmante del mismo tenía atribuciones de su hermana para arrendar los predios de ésta ni fue firmado en la fecha que figuraba en el documento privado, sino posteriormente, habiendo fallecido ya dicha hermana, que, antes de morir, otorgó escritura de venta de la finca a los demandados, que también habían sido nombrados herederos nudo-propietarios junto con el demandante en testamento otorgado por dicha señora cinco días antes, lo que demuestra una serie de componendas familiares, a la que no eran extraños los contratos ficticios de aparcería y arrendamiento relacionados.
Fijado el plazo de duración de un arrendamiento para explotación ganadera en tres años, no se hace entrega de la finca al llegar el vencimiento de dicho plazo, por lo que se demanda al colono para su desahucio. El Juzgado de Utrera estimó la demanda, confirmando la misma doctrina la Audiencia.
Tampoco prospera el recurso de revisión. El oficio de la Hermandad de Labradores que fija la fecha inicial del arrendamiento en un día posterior al del contrato no tiene relevancia, ya que en éste se dice que el plazo contractual comenzaría en su fecha y que la posesión del objeto Page 564 del arrendamiento se entregaría por medio del documento, cláusulas ambas que determinan la iniciación del arrendamiento, siendo indiferente que el arrendatario comience a cultivar la finca en aquel momento o después. No puede admitirse, del mismo modo, el que no se habían cumplido los tres años, por haber comenzado el 2 de enero de 1971 y haber concluido el 31 de diciembre de 1973, ya que el arrendatario firmó el contrato y se obligó a sus estipulaciones sin que pueda apoyarse en...
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