Derecho civil-Arrendamientos

AutorCatalino Ramírez Ramírez
Páginas1914-1922

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C) ARRENDAMIENTOS URBANOS
REVISIÓN DE RENTA -LA NO RECLAMACIÓN DE LA RENTA REVISADA SUPONE UN ABANDONO O RENUNCIA DE LA MISMA, POR LO QUE SOLO TENDRÁ EFECTIVIDAD DESDE QUE SE LLEVE A CABO EL REQUERIMIENTO, SIN QUE A ESTE SE LE PUEDA DAR EFECTO RETROACTIVO (Sentencia de 19 de junio de 1987)

En 1975 se arrendó al Instituto Nacional de Previsión para los servicios de la Seguridad Social en Málaga un local, pactándose en la cláusula 2.ª del contrato la actualización de la renta, conforme a los índices del coste de la vida fijado por el Instituto Nacional de Estadística; pero en 1976, al llegar la primera actualización de la renta, se opuso el Instituto manifestando que tal cláusula no era eficaz, y desde entonces se ha venido pagando la renta pactada sin aumento alguno, incumpliendo así el pacto de actualización, por lo que se interpone demanda solicitando sea declarada válida la cláusula referida de actualización ante el Juzgado número 4 de Málaga y se condene al Insalud a pagar 2.774.064 pesetas por las diferencias impagadas de rentas desde 1976 a 1981. El Juzgado estimó íntegramente la demanda, pero la Audiencia de Granada revocó parcialmente la anterior, señalando que, a partir de 1 de octubre de 1981, es de aplicar la reducción del Real Decreto de 12 de febrero de 1981 hasta finales de este año.

Page 1915No triunfa el recurso de casación. Salvo una carta de mayo de 1977 recordando el incremento anual de la renta, la entidad arrendadora no hizo requerimiento ni notificación hasta la fecha marcada en el acto de conciliación, celebrado el 11 de septiembre de 1981 sin avenencia. Previa declaración de validez de la cláusula, la Sala admite en parte la reclamación, es decir, el derecho a percibir la renta actualizada, pero sólo a partir de 1 de octubre de 1981, ya que la negativa del derecho a percibir las rentas actualizadas de cada año se funda en el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece la facultad del arrendador para elevar la renta, que puede ejercitarse en cualquier tiempo, pero sin que la elevación tenga efecto retroactivo, por lo que no puede reclamar las rentas atrasadas. Si la cláusula de revisión exime del requerimiento, ello quiere decir que no es preciso el mismo para que pueda nacer el derecho de revisión pactado en el contrato, pero sí para que tenga virtualidad respecto de la otra parte, ya que la revisión opera anualmente, lo que implica que su no ejercicio o reclamación de la renta revisada es un abandono o renuncia a la misma, pues entender lo contrario sería favorecer la inseguridad jurídica y consagrar un ejercicio anómalo del derecho por parte de quien deja transcurrir los años para luego ejercitar el derecho extemporáneamente, colocando al deudor arrendatario ante la realidad de un derecho o prestación excesiva, no esperada y sumamente gravosa, frustrando así la confianza de la parte, nacida de la inactividad de la otra, que el Derecho debe respetar.

RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTO -SE EXCLUYE EL CIERRE DEL LOCAL COMO CAUSA DE DENEGACIÓN DE LA PRORROGA CUANDO SE DEBA A JUSTA CAUSA, COMO ES EL EFECTUAR OBRAS DE ACOMODACIÓN, DISTRIBUCIÓN Y ORNATO QUE SE CONSIDEREN CONVENIENTES (Sentencia de 11 de julio de 1985)

En 1980 se arrendó a una entidad bancaria un local por tiempo indefinido, permaneciendo cerrado durante un largo período, por lo que se presentó demanda ante el Juzgado número 1 de Palma de Mallorca pidiendo la resolución del arrendamiento. Tanto el Juzgado como la Audiencia desestimaron la demanda.

Tampoco tiene éxito el recurso de casación. Celebrado el contrato en septiembre de 1980, en octubre y noviembre se procedió a desmontar las instalaciones del negocio existente con anterioridad. En enero de 1981 se encargó el proyecto y dirección de las obras de adaptación, solicitándose en febrero la licencia para las...

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