Derecho civil-Arrendamientos

AutorCatalino Ramírez Ramírez
Páginas865-875
Arrendamientos rústicos
ACCESO A LA PROPIEDAD -PROCEDE ESTE DERECHO POR TENER EL ARRENDATARIO LA CUALIDAD DE PROFESIONAL DE LA AGRICULTURA Y EL ARRENDAMIENTO LA CONDICIÓN DE HISTÓRICO. EN CUANTO AL PRECIO SE APLICA EL ARTICULO 43 LEF, YA QUE LAS MODIFICACIONES INTRODUCIDAS POR LA LEY DE VALORACIÓN DEL SUELO DE 1999 SOLO SON APLICABLES A LA EXPROPIACIÓN FORZOSA Y NO A LA MATERIA ARRENDATICIA. (SENTENCIA DE 31 DE OCTUBRE DE 1996.)

El Juzgado de Azpeitia estimó la demanda y la Audiencia estimó parcialmente la apelación, elevando la cantidad a abonar al propietario.

No procede la casación. Se estimó el derecho de acceso a la propiedad por existir un contrato de arrendamiento, siendo el actor profesional de la agricultura y haber reconocido el arrendador, por su conducta, con actos, como el cobro de rentas, la condición de sucesor del anterior arrendatario al actual. El contrato está sujeto a la Ley especial, siendo anterior a la Ley de 1935, ya que data de 1922, fijándose el precio conforme al artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa y los dictámenes periciales correspondientes. En la apelación se confirmó todo lo anterior, salvo lo relativo al precio que, teniendo en cuenta un certificado de la Cámara Agraria Provincial, que indica la actualización de los precios mínimos de los terrenos, se modifica, fijando el de 7.000.000 de pesetas en lugar de 4.611.600, señaladas anteriormente. Es aplicable la doctrina sentada por la sentencia de 31 de mayo de 1996, que dice que frente al criterio fijado en su artículo 39, procede el reajuste al valor real del artículo 43 LEF, sin que sea posible que este modelo fuese sustituido por los artículos 66 y siguientes de la Ley de 25 de julio de 1990, sobre Valoración del Suelo, en cuya Disposición Derogatoria se derogan los preceptos sobre valor del suelo, contenidos en la legislación expropiatoria, ya que esta doctrina es aplicable a todo lo referente a la expropiación y es obvio que el arrendamiento rústico y el acceso a la propiedad, por consiguiente, no encaja en esa figura excepcional, por lo que ha de mantenerse el sistema precedente. No es necesaria la notificación del carácter de arrendatario al propietario, ya que fue designado en testamento por su padre, ya que aquélla sólo es precisa cuando haya varias personas con derecho a acceder al arrendatario y se elige uno de ellos. Aunque el contrato es de 1922, no se descarta que con anterio-Page 865ridad al mismo no existiese también la relación arrendaticia entre los causantes del actor y del demandado y, si se pactó por cinco años, la realidad es que nunca las partes hicieron uso de la cláusula 7.a, es decir, el aviso con un año de antelación del propósito de no continuar en el arriendo, lo que demuestra que el plazo de duración por prórrogas sucesivas fue de tal intensidad, que no existe conciencia exacta de cuál fue el propósito de temporalidad, al prorrogar el plazo inicial pactado, lo cual equivale al supuesto de hecho contemplado en aquella disposición.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y ACCESO A LA PROPIEDAD -NO SE ADMITE LA RESOLUCIÓN, YA QUE LA FINCA NO TIENE UN VALOR SUPERIOR AL DOBLE DEL PRECIO QUE CORRESPONDE EN LA COMARCA A LAS DE SU CALIDAD O CULTIVO. SI PROCEDE EL ACCESO A LA PROPIEDAD DEL HIJO PORQUE LA SUBROGACIÓN DEL MISMO SE HIZO CONFORME AL ARTICULO 73 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RUSTICOS. (SENTENCIA DE 11 DE NOVIEMBRE DE 1996.)

El Juzgado número 2 de Betanzos desestimó la demanda acumulada -acceso y resolución-, y la Audiencia de La Coruña confirmó la anterior, en cuanto a resolución del contrato, y revocó en cuanto al acceso a la propiedad, admitiéndolo por parte del arrendatario.

No procede la casación. No se da la resolución, ya que la finca no tiene un valor en venta superior al doble del precio que corresponde en la comarca o zona a las de su misma calidad o cultivo, según el informe pericial, que es bien explícito y ajustado a la norma, y resultaría contrario a su sentido y finalidad efectuar la comparación de precios con terrenos lejanos hasta no se sabe dónde. Por otra parte, la situación de pensionista de la Seguridad Social no priva de la condición de profesional de la agricultura, cualidad que es diferente de la de cultivador personal, ya que se puede llevar la explotación, por sí o con ayuda de familiares conviventes y se demuestra que los arrendatarios recibían sólo la ayuda de su hijo para el cultivo de la finca. La subrogación a favor del hijo se hizo, ajustándose a lo dispuesto por el artículo 73 LAR, con lo que no se trata de la cesión ilegal que autoriza la resolución del contrato asistiendo al hijo el derecho de acceder a la propiedad, conforme a la Disposición Transitoria 3.a de la Ley Especial y concordantes. El arrendamiento es histórico, ya que se remonta, al menos en su origen, al año 1927, es decir, anterior a la Ley de 1935, y en el mismo sentido, las leyes gallegas de 10 de diciembre de 1986 y de 12 de febrero de 1987 y 16 de abril de 1993, que prorrogan estos...

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