La resolución del derecho del arrendador y la enajenación de la vivienda arrendada en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y su nuevo régimen tras la Ley 4/2013, de 4 de junio

Autor:Rosana Pérez Gurrea
Cargo:Abogada. Profesora del Máster de Acceso a la Abogacía de la Universidad de La Rioja (UR)
Páginas:1444-1464
RESUMEN

En este trabajo hemos analizado los problemas relativos a la subsistencia y duración del arrendamiento de vivienda cuando el derecho del arrendador se resuelve con posterioridad al arrendamiento por las causas tipificadas en el artículo 13 de la LAU, exponiendo sus requisitos tanto en la regulación de la Ley 29/1994, de 29 de junio, de arrendamientos urbanos, como su nuevo régimen jurídico tras... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Planteamiento

La resolución del derecho del arrendador se encuentra regulada en el artícu- lo 13 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el cual trata de resolver los problemas relativos a la subsistencia y duración del arrendamiento de vivienda cuando el derecho del arrendador se resuelve con posteriori-dad al arrendamiento por las causas tipificadas en el artículo 13, el cual antes de la modificación introducida por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del alquiler de vivienda, establecía un régimen distinto según hubiera o no transcurrido el plazo mínimo de duración de cinco años.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, tiene tres artículos en los cuales modifica en profundidad la Ley de Arrendamientos Urbanos, retoca la LEC en materia de desahucios y crea el Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler cuya finalidad es ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio.

En su Exposición de Motivos señala que el mercado inmobiliario español posee una alta tasa de propiedad y un débil mercado de alquiler que queda muy lejos

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del que tiene la Unión Europea, lo que reduce la movilidad de los trabajadores y provoca que haya muchas viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso. Esta Ley tiene el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler, buscando el equilibrio entre las necesidades de la vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición. Para la consecución de dicho objetivo modifica varios artículos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en base a los siguientes aspectos fundamentales:

- Se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley.

- Se reduce la prórroga obligatoria de cinco a tres años y de tres a uno la prórroga tácita con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta manera, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales1.

- Se facilita la recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente, lo que requiere que haya transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.

- También se facilita el desistimiento del contrato por parte del arrendatario y se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.

Así como la Ley 29/1994 suponía una vulneración de los principios registrales al conceder a los arrendamientos no inscritos efectos incluso frente a terceros registrales, la nueva redacción legal es más respetuosa con los principios hipotecarios de inoponibilidad frente a tercero de los derechos no inscritos (art. 32) y de protección del tercero hipotecario del artículo 34 de la LH2.

Se aprovecha la reforma de la LAU para excluir el alojamiento privado para el turismo de su ámbito, pues estima que dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos.

También se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil por la necesidad de introducir cambios en los desahucios. Hasta ahora, no cabía señalar el lanzamiento mientras no se supiera si la vista se había celebrado o no. Con la reforma, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si este no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento3.

En cuanto al régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 4/2013, en concreto por la Ley 29/1994, continuarán rigiéndose por la misma, tal y como señala la Disposición Transitoria primera. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley, por lo que en este trabajo vamos a analizar los dos regímenes jurídicos.

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II La resolución del derecho del arrendador
1. Régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento celebrados bajo la ley 29/1994

La finalidad del artículo 13 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, es garantizar una estabilidad mínima al arrendatario de vivienda. Sin embargo, en él se contiene una excepción en la regulación general de la LAU, consistente en matizar esa finalidad tuitiva antes de cumplir los cinco años de vigencia del contrato en el supuesto concreto de arrendamiento otorgado por usufructuario, superficiario o titular de un derecho de goce análogo.

Las dos soluciones con las que podemos contar son: una, conceder preferencia al interés del arrendatario frente al tercero que adquiere el bien arrendado como consecuencia de la pérdida de poder de disposición del arrendador; otra, dar primacía al tercero en base a la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, al cual como titular de un derecho real, le es inoponible un derecho meramente personal.

La Ley de 1994 trata de conjugar los intereses en juego optando por una solución intermedia frente al criterio seguido en la Ley de 1964, que entendía como consecuencia de la prórroga forzosa que el arrendatario podía hacer valer indefinidamente su derecho frente al tercer adquirente.

Vamos a analizar el artículo 13 LAU, distinguiendo los siguientes puntos: la resolución del derecho del arrendador4; la extinción del derecho del usufructuario, superficiario o titular de un derecho análogo de goce sobre el inmueble; y los arrendamientos concertados sobre vivienda ajena.

El artículo 13 LAU, en su apartado primero dice: «Si durante los cinco prime-ros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1».

  1. Causas de resolución

    El artículo mencionado contempla una serie de causas cuyo ejercicio determina la resolución del derecho de propiedad de que es titular el arrendador, lo que implica la pérdida del poder de disposición que tenía sobre el inmueble con la consiguiente adquisición por un tercero.

    Si la resolución del derecho del arrendador se produce durante los cinco prime-ros años, la LAU protege el interés del arrendatario, dejando subsistente el arrendamiento, a pesar del cambio que se produce en la titularidad del bien arrendado.

    Por el contrario, en contratos de duración pactada superior a cinco años, si la resolución tiene lugar una vez transcurridos los cinco primeros años de duración del mismo, quedará extinguido el arrendamiento, con una salvedad: cuando el arrendamiento haya accedido al Registro con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, el arrendamiento continuará por la duración pactada.

    La diferencia entre este artículo y el 14, donde se regula la enajenación de la vivienda arrendada, estriba en que mientras en este el adquirente no tiene ningún derecho sobre la vivienda antes de su adquisición, en los supuestos regulados en el

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    artículo 13, los terceros ya tienen algún derecho o facultad antes del arrendamiento, cuyo ejercicio posterior determina la resolución del derecho del arrendador.

    Llegados a este punto, nos podemos preguntar si las causas de resolución tipificadas en el artículo 13 constituyen numerus apertus o numerus clausus5, en mi opinión la enumeración es meramente ejemplificativa y aplicable analógicamente a los casos en que el arrendador en un momento posterior a la celebración del arrendamiento, se vea obligado por cualquier causa a restituir a un tercero el inmueble arrendado. Marín lópez señala como casos «íntimamente ligados con los aludidos en el precepto», los de retracto legal, enajenación forzosa derivada de la vía de apremio administrativo, resolución, anulabilidad, rescisión del contrato, cumplimiento de condición resolutoria, anulación de partición hereditaria o del testamento que le sirvió de base, revocación de donaciones, entre otras.

    Vamos a examinar cada una de las causas tipificadas en el artículo 13 de la LAU:

    a) Ejercicio de un retracto convencional

    El retracto convencional es el derecho de recuperar la cosa que se reserva el vendedor con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 del Código Civil y lo demás que se hubiera pactado.

    Una vez ejercitado el retracto, si el arrendamiento de vivienda está sujeto a la LAU será de aplicación, no el artículo 1520 del Código Civil, sino el artícu- lo 13.1 de la LAU, que atiende al momento en que el vendedor...

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