Derecho de aprovechamiento urbanístico: concepto, transmisibilidad, tratamiento registral (inscripción, anotación de embargo). Concepto moderno de propiedad y de finca registral

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RESUMEN

Resolución de 11 de junio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mijas nº 2, por la que suspende la inscripción de un testimonio de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución ordinario sobre determinado inmueble.

 
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Resumen: Se trata el derecho de aprovechamiento urbanístico desde diversos puntos de vista: concepto y diferencia con otras figuras cercanas (edificabilidad, edificaciones ilegales, aprovechamientos iniciales o subjetivos), su transmisibilidad, y tratamiento registral diferenciando las distintas posibilidades de inscripción como finca independiente o no y también los llamados actos preparatorios (embargos, opciones de compra) y de los excesos de aprovechamiento. Se redefine también el concepto de propiedad abandonando la concepción clásica (hasta el cielo y hasta el infierno) y la adquisición de facultades urbanísticas. También se redefine el concepto de finca registral que ya no sólo es perimetral (con dos dimensiones) sobre el suelo sino que puede delimitarse de forma "cúbica" , con tres dimensiones, y recaer sobre el subsuelo o sobre el vuelo, incluso estar formada por derechos de aprovechamiento urbanístico materializables en el futuro.

Hechos: Consta anotado un embargo de un derecho de aprovechamiento urbanístico (que es un exceso o sobrante del derecho teórico inicial de la finca, aún no materializado) sobre una finca constituida hoy en régimen de propiedad horizontal y con muchos copropietarios. Según un informe municipal el sobrante son 464 m2 edificables, pero habría que tener en cuenta que se han edificado sin licencia, 161,67 m2 (de viviendas) y otros 1.047,41 en planta sótano (de trasteros) que no consumen edificabilidad, respecto de los que otro informe reconoce la prescripción de la infracción.

Ahora se presenta un Decreto judicial de adjudicación, en ejecución de dicho embargo, que tiene por objeto uno de los tres lotes en que fue dividido y subastado el derecho embargado, concretamente los 1.047,41 metros cuadrados en planta sótano. En su momento el constructor se reservó en escritura el derecho sobre el sobrante, pero no llegó a ser inscrito en el Registro.

El registrador deniega la inscripción solicitada porque el lote subastado no se corresponde con el sobrante de edificabilidad embargado y porque además el objeto de dicho lote (los 1047,41 m2) es ahora, con alguna duda, un elemento común de la propiedad horizontal; considera también que el sobrante embargado no puede ser objeto de subasta en varios lotes al constituir un solo bien (artículo 643 LEC) y en este caso se ha dividido en varios lotes.

Además, dicho derecho embargado no se ha independizado de la finca en que tiene su origen formando una finca independiente (o...

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