La ejecución de la hipoteca por el procedimiento sumario y la demanda de nulidad de título o de nulidad de actuaciones

Autor:Fernando de la Puente Alfaro
Cargo:Registrador de la Propiedad
Páginas:2139-2196
RESUMEN

I. La anotación de demanda de nulidad de hipoteca: 1. La acción de demanda de nulidad de la hipoteca. 2. La legitimación para el ejercicio de la acción. 3. Los efectos de la declaración de nulidad. 4. La posible anotación de demanda de nulidad de la hipoteca inscrita. 5. Los requisitos de la anotación de demanda de nulidad de hipoteca: a) El tracto sucesivo. b) El objeto de la demanda. 6. Los efectos de la anotación de... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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Page 2140La eficacia ofensiva del principio de prioridad registral en virtud del cual los asientos anteriores son preferidos frente a los posteriores, produciendo efectos en su perjuicio, tiene en la hipoteca uno de sus mejores ejemplos prácticos. El desenvolvimiento de la hipoteca en su fase de ejecución lleva, como resultado final, a la extinción de todos los asientos que con posterioridad a la misma hayan tenido acceso al Registro de la Propiedad.

La purga de los derechos posteriormente inscritos en el Registro supone la declaración iuris tantum de su inexistencia toda vez que la fuerza que emana de la inscripción de la hipoteca arrastra a los títulos retrasados. Un efecto tan devastador no se ve menoscabado por la posibilidad de suspender el procedimiento hipotecario en tanto se discute sobre los aspectos que sirven de base al mismo, sino que, por el contrario, la legislación hipotecaria reserva la posibilidad de suspenderlo a casos contados realmente excepcionales.

Cualquier pretensión que no sea una de las contempladas taxativamente en la Ley Hipotecaria y su reglamento no son tenidas en cuenta dentro del procedimiento, sino que deben ser alegadas en el procedimiento declarativo correspondiente sin otro efecto que el de retener el importe de la subasta en beneficio del actor y siempre que tal efecto sea solicitado del juzgador.

Resulta claro que la pretensión del actor de la demanda civil puede verse plenamente satisfecha en aquellos supuestos en que se discuta el importe de la deuda a satisfacer por el deudor o la prioridad en el cobro respecto del acreedor de la hipoteca. Sin embargo, existen otros supuestos en los que la pretensión es muy otra y, no poco frecuentemente, completamente distinta a la derivada de la estricta regulación legal. Así ocurrirá cuando se impugne la validez de la hipoteca por un tercer poseedor posterior a la inscripción de aquella o, en general, por un tercero posterior que teme fundadamente la desaparición de su derecho a consecuencia de la ejecución hipotecaria.

Estos terceros pretenden la cancelación del derecho de hipoteca de forma que no pueda perjudicarles. Dado que no pueden paralizar el procedimiento de ejecución jamás conseguirán su pretensión una vez que la hipoteca haya entrado en su fase dinámica.

No cabe duda de que la regulación legal así vista choca con principios básicos del Código Civil, en virtud de los cuales los negocios jurídicos nulos no despliegan efectos ni pueden ser causa de atribuciones patrimoniales. Ciertamente la legislación hipotecaria se caracteriza, entre otras muchas cosas, por tratar de dar una respuesta de seguridad jurídica a situaciones civilmente inestables, pero ni tal protección es absoluta ni se predica de cualquier situación en la que existe un litigio civil de nulidad.

Es el supuesto de litigio sobre la propia validez de la hipoteca en la que se sustenta el procedimiento de ejecución y el litigio sobre la validez de la ejecución misma aquellos en que con más claridad se aprecia la necesidad de compaginar la naturaleza y efecto sumario del procedimiento estrictamente Page 2141 hipotecario con los procedimientos de nulidad de los derechos que les sirven de base.

Decir que el principio de legitimación que protege la hipoteca inscrita es suficiente para justificar que, en caso de litigio sobre su validez, el actor no podrá obtener satisfacción más que por una vía indemnizatoria es desconocer que la legitimación solo protege iuris tantum y que el Registro de la Propiedad aspira a reflejar fielmente la realidad extratabular

Se impone, por tanto, un análisis de la normativa civil e hipotecaria que permitan dar soluciones lógicas a un problema que cada vez con más frecuencia está llegando a los libros del Registro de la Propiedad de forma que los distintos intereses en juego tengan acceso a la protección del Derecho y a su instrumento que es la Oficina del Registro sin aceptar sin más el sacrificio de unos en beneficio de otros.

Para ello debemos centrarnos en el supuesto de hecho en el que se plantea el problema que trataremos de resolver: En los libros regístrales consta inscrita una hipoteca a la que siguen diversos asientos posteriores. La hipoteca entra en fase de ejecución por el procedimiento sumario y es a la vez objeto de litigio en cuanto a su propia validez, litigio que accede al Registro de la Propiedad en forma de anotación preventiva de demanda. Llegada la finalización del procedimiento de ejecución se pretende por el adjudicatario del mismo la inscripción de su derecho y la purga de todos los posteriormente inscritos a la hipoteca en base a la regla 17.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria y al artículo 132 del mismo texto, que declara cuáles son los posibles derechos de terceros cuando no procede la suspensión del procedimiento de ejecución.

Dos son las cuestiones que hay que plantear: una, relativa a si debe anotarse en el Registro de la Propiedad la demanda de nulidad y, sobre todo, si una vez anotada la purga alcanza o no a la demanda posterior. El actor del procedimiento declarativo de nulidad tiene que saber si el Registro le protege y en qué medida y si la protección que puede derivársele de la anotación de su derecho depende de que antes llegue a término la ejecución de la hipoteca que está atacando.

La segunda cuestión, mucho más conflictiva y pendiente de estudio, alude a si la purga en sí misma considerada puede llevarse a cabo mientras esté vigente la anotación preventiva de demanda. Se parte, por tanto, de que la demanda ha sido anotada, que el procedimiento de ejecución ha finalizado y que no se ha purgado la anotación; si existen titularidades intermedias, que incluso pueden ser las del actor del procedimiento declarativo, hay que estudiar qué consecuencias se les depara si se cancelan sus derechos cuando posteriormente es estimada la demanda de nulidad y si existe base legal para afirmar, en su caso, que sus derechos no deben ser cancelados en tanto no se resuelva el pleito civil.

Page 2142Estas cuestiones se reproducen cuando la anotación de demanda se basa en la pretensión de nulidad del mismo procedimiento de ejecución, pero sin discutir la validez de la hipoteca que le sirve de base. Los distintos presupuestos en que una y otra se fundamentan justifican un estudio separado de ambos litigios sin perjuicio de las coincidencias que puedan producirse en las posibles soluciones.

I La anotación de demanda de nulidad de hipoteca
1. La acción de demanda de nulidad de la hipoteca

Si bien no es objeto de este trabajo la nulidad de la hipoteca contemplada desde el punto de vista civil, es evidente que si deseamos centrar la cuestión y determinar los efectos de la acción de nulidad en relación al concretísimo asiento de hipoteca, es preciso, siquiera brevemente, recordar algunas cuestiones de derecho civil puro que posteriormente nos servirán al hablar de sus repercusiones hipotecarias.

La hipoteca se constituye habitualmente por negocio jurídico inter vivos, siendo excepcional cualquier otra forma de nacimiento del derecho real a la vida jurídica. En consecuencia, podemos afirmar que, como cualquier otro negocio similar, las causas de nulidad son básicamente dos: la contravención de la Ley y la ausencia de alguno de los requisitos esenciales exigidos por el ordenamiento para la constitución del derecho.

La hipoteca puede haber sido constituida violando algún precepto de carácter imperativo, como cuando se hipotecan bienes de menores sin respetar las limitaciones impuestas a sus representantes legales, cuando se constituye hipoteca por quien carece del poder de disposición sobre la finca o por cualquier otro motivo de igual naturaleza. La jurisprudencia es tajante al afirmar que la contravención de la norma imperativa acarrea la nulidad del negocio...

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