Demanda de lesividad contra acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa
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Ver nota 1
El Abogado del Estado, en la representación y defensa que por Ley le corresponde, ante la Sala comparece y como mejor proceda en Derecho DICE:
Que por el presente escrito, debidamente autorizado por la Abogacía General del Estado-Dirección General del Servicio Jurídico del Estado, interpone recurso de lesividad respecto de la resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Albacete de 14 de enero de 2010 expediente 79/2009, por la que se fijó el justiprecio de la finca 02600-043-1, afectada por las obras proyecto clave 20-AB-4240 «Acondicionamiento y Reordenación de Accesos, carretera N-322, tramo de Albacete-Mahora, p.k. 356,7(Variante de Albacete) a p.k. 361,7 (carretera de Pinares del Júcar)». El propietario de esa finca y, por tanto, demandado es I., que ha de ser emplazada en... Y a tal efecto formaliza la siguiente demanda, y acompaña el expediente administrativo, así como la orden de interposición del recurso, con arreglo a los siguientes:
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1. El día 9 de enero de 2008 se levantaron las actas previas a la ocupación y el día 14 de octubre de 2008 las actas de ocupación de la parcela 02600-043-1 del referido proyecto de obras. Su referencia catastral es 9100009WJ9190S0005AF. El día 4 de diciembre de 2008 se requirió a la actora para que aportara hoja de aprecio.
2. A su hoja de aprecio la propiedad acompaña informe del perito M. F. C., Ingeniero Técnico Industrial, y del economista J. D. H., que valoran el suelo en 149,35 euros/m2partiendo, básicamente, del valor en Romica y en Campollano Norte.
3. En su hoja de aprecio la Administración valora, en atención al art. 24.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto-Legislativo 2/2008), en 78,25 euros/m2por comparación, al ser superior al valor obtenido por el método residual estático, que daba 75,31 euros/m2. Y para la zona de protección de viales valora a 31,30 euros. En concreto, valoró 358/m2de suelo urbano protección de viales a 31,30 euros/m2en 11.205,40 euros; 5% de premio de afección, en 570,27; más 10% de expropiación parcial, en 1.120,54 euros, lo que supuso 12.886,21 euros. Además, tuvo en cuenta otros conceptos, que no se discuten, por lo que el precio total fue de 15.412,51 euros.
4. El Jurado valoró en resolución de 14 de enero de 2010 expediente 79/2009 358 m2 a 210 euros/m2en 75.180 euros, más el 10% de expropiación parcial, en 7.518. En total, al tener en cuenta otros conceptos, valoró en 88.983,3 euros.
5. La diferencia entre el precio que fijó la Administración y el que dio el Jurado es de 73.570,79 euros.
6. El 27 de abril de 2011 el Jefe de la Unidad de Carreteras en Albacete propuso la declaración de lesividad del acuerdo de Jurado, y a tal efecto acompañó un dictamen elaborado por la Escuela de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos de Ciudad Real, de la UCLM. El redactor del informe es J. J. R. de A. (expediente común de las fincas con edificación, documentos nº 146 a 149).
Este informe señala que el PGOU de Albacete califica a las parcelas expropiadas por el proyecto como suelo urbano consolidado, pero que la realidad física de las parcelas es, de acuerdo con los artículos 42.3 B 45.1 y 45.2 del TRLOTAU, la de suelo urbano no consolidado, pues no tienen encintados de aceras, ni calzadas pavimentadas, ni se han establecido las alineaciones de las parcelas resultantes, no hay alumbrado público, no hay red de saneamiento y no hay constancia de que los suelos que deban destinarse a viales hayan sido obtenidos por el ayuntamiento o cedidos por los propietarios de las parcelas. Por tanto, las valoró por el método residual estático, al igual que las fincas afectadas por el proyecto y que
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están incluidas en unidades de ejecución, de acuerdo con el art. 24.1 del RD Legislativo 2/2008. El precio que obtuvo fue de 74,70 euros/m2.
Y por lo que se refiere al suelo urbano de protección de viales, esto es, el que ya estaba afectado por la línea de edificación, el informe señala que se trata de zonas de servidumbres y que su calificación es la de suelo rústico no urbanizable de protección de infraestructuras, de acuerdo con la disposición final 1ª del TRLOTAU. Y esa clase de suelo la valoró por capitalización de rentas, según el art. 23 del Real Decreto Legislativo 2/2008, a 3,08 euros.
7. El 24 de agosto de 2012 el Secretario General Técnico del Ministerio de Fomento acordó iniciar el procedimiento de declaración de lesividad (doc. nº 150 y ss del expediente común). Se emitió informe por la Abogacía General del Estado (doc. nº 394 a 417). Y por acuerdo del Consejo de Ministros de 15 de febrero de 2013 se declaró la lesividad del acuerdo del Jurado de Expropiación antes referido (doc. nº 419 a 430 del expediente común).
8. Dentro de los expropiados por el proyecto de referencia se encontraba la empresa "M. y R., C. y P. S.L" a quien se le expropió la parcela 030 (una de las más cercanas al caso de Albacete; también se le expropió otra parcela, sin edificar situada en la unidad de ejecución 74). Pues bien "M. y R. " pidió 90,13 euros/m2, de acuerdo con la escritura otorgada el día 30 de mayo de 2007 ante el Notario don P. N. G. nº protocolo 1354, por las que "C. I. S.L." y "P.I. S.L" adquirieron la finca nº 26 del proyecto, que también se les expropió a esas mercantiles y que es colindante con la de "M. y R. (doc. 434 del expediente común).
A su vez "I. G. S.L" (a quien se le expropió la finca 043) aportó la escritura de adquisición otorgada el día 28 de abril de 2006 nº protocolo 804 de don P. N.G. (doc. nº 455 y ss del expediente común). Si el precio (excluido el IVA) de 466.953 euros lo dividimos por los 5.687,29 metros que tiene la finca, da un precio de 82,10 euros; pero, además, con el nº de protocolo 805 en la misma fecha de 28 de abril de 2006 y ante el mismo notario se presentó la declaración de obra nueva de una nave (así consta en la nota informativa del Registro), con lo que cabe la duda de si ese precio se refería solo al suelo o incluía parte de lo construido (no es posible que en el mismo día la compradora hiciera la declaración de obra nueva).
Por su parte, "D. I. A. S.A.", a quien se le expropiaron las fincas 1012 y 1013, sin edificar, aportó la escritura de compra de 7 de mayo de 2007 ante el Notario don J.E. N. (doc. nº 463 y ss del expediente común). En esa escritura se venden una parcela de 10.000 m2y otra de 18.138 m2. El precio de venta es de 1.382.327,84. Por tanto, el precio unitario es de 49,12 euros/m2.
9. El perito judicial don F. M. B. emitió dictamen en el procedimiento 81/2010 seguido a instancias de "M. R." sobre la parcela 015 y 015 A y COM (doc nº del expediente común 490-524).
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Ese perito señala que el entorno es una "isla" de naturaleza industrial. Indica que la clasificación del suelo es urbano, que está dentro del área de reparto correspondiente a suelo urbano consolidado AR. 11.2.2, y que su calificación es industrial.
Como no halla testigos dentro de la misma zona, acude a la ampliación norte del polígono de Campollano y al polígono de Romica.
Dice que a finales del año 2008 los precios del suelo en Campollano eran de 190 euros/m2y las naves de 600 euros/m2, y en el polígono Romica el suelo era de 110,50 euros/m2y 365 euros/m2para las naves. Los datos los ha extraído de la Asociación de Empresarios de Campollano, y tomó testigos del periódico La Verdad, y 3ª Mano y consultó con la empresa Promolosa S.A.
Recoge 6 testigos, 3 de La Verdad y 3 de 3ª Mano y halla un precio de 482,45 euros/m2de venta de las naves. Toma como edificabilidad 1m2/1m2. Y por comparación, obtiene un precio del suelo de 136,39 euros/ m2, y por el método residul estático de 130,90 euros. Y señala que a finales del 2008 los precios se acercaban notablemente a los precios de coste de la edificación, dada la incipiente recesión económica y la ralentización financiera del sector
En la ratificación de su informe efectuada el día 14 de enero de 2013 (copia obra en el documento nº 525 del expediente común) manifestó: que esta parcela está mejor situada que las del polígono de Romica y peor que las del polígono de Campollano. Que una distancia de cinco minutos en polígonos industriales no es relevante. Señaló que si por la afección de la carretera no se puede utilizar todo el solar para el aprovechamiento se pueden hacer tres plantas; pero que esas plantas solo se permiten para oficinas. Indicó que con la ley en la mano debería haber alumbrado público, pero no lo hay. Que el Ayuntamiento otorga licencias sin exigir cesiones para dotaciones municipales. Indicó que los precios de los testigos que tomó se referían a ofertas, no a transacciones. Dice que respecto de Campollano y Romica, que están totalmente urbanizados, utiliza coeficientes de ponderación. Que tuvo en cuenta la cesión del 10% para obtener el aprovechamiento, pero no expresamente, sino que lo incluyó en otros gastos. Que en esa zona no hay que hacer cesiones ni urbanizar, aunque legalmente es discutible, y que la ocupación del 70% supone que no se puede ocupar todo el suelo, pero que en el resto se puede concentrar toda la edificabilidad. Señaló que él halló un precio de mercado, con independencia de si el suelo está o no bien clasificado, porque el mercado va al precio de lo que puede hacer, no entra en si está bien clasificado o no. Ignoró si "M.y R., C. y P. S.L" hizo una oferta a la baja en la expropiación, y las razones que pudo tener para ello. Que la edificabilidad en la zona de lo expropiado como zona de protección de viales podría concentrarse en el resto de parcela que quedaba, y que teóricamente es posible, si el plan está bien hecho; si los metros no caben, podría hacerse a través de un estudio de detalle. Si no cabe el aprovechamiento, se propone una nueva solución,
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como alguna altura más. «Siempre puedo materializar el aprovechamiento, y si los parámetros...
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