Las viviendas particulares dedicadas a la actividad de alojamiento turístico. Su exclusión de la ley de arrendamientos urbanos

Autor:Alejandro Román Márquez
Cargo:PSITC de la Universidad de Sevilla
Páginas:1-24
RESUMEN

Durante muchos años los propietarios de viviendas particulares han utilizado el arrendamiento civil para alojar a sus huéspedes temporales, muchos de los cuáles tenían una naturaleza inequívocamente turística, sin ser objeto de ningún reproche de carácter jurídico más allá de cuestiones exclusivamente fiscales. El trabajo realiza un análisis de la reciente modificación de la LAU, que excluye... (ver resumen completo)

 
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1. Introducción y justificación del objeto de estudio

La justificación del objeto de estudio elegido para el presente artículo, cuyos límites quedan explicitados en su título, está conformada por dos circunstancias. La primera de ellas por ser las viviendas particulares la modalidad de alojamiento turístico “clandestino” o al margen de la normativa turística (que no ilegal) con más importancia desde el punto de vista cuantitativo. Sin desconocer que existen otras modalidades de alojamientos turísticos que pueden operar al margen del control administrativo (v.gr. alojamientos rurales o campings), su incidencia desde el punto de vista económico y social es menor, lo que justifica su exclusión del objeto de estudio. En segundo lugar, la modificación operada recientemente en la normativa sobre arrendamientos urbanos aconseja un tratamiento pormenorizado de este fenómeno, con el objetivo de clarificar en lo posible la situación actual y adelantar su probable evolución en el futuro inmediato1.

A diferencia de lo que ocurre en otros países, como por ejemplo en ciertos estados iberoamericanos (V.gr. Colombia), en el entorno europeo todos los establecimientos de alojamiento turístico deben cumplir con los requisitos que administrativamente se determinen y estar debidamente inscritos en el correspondiente registro público. En tal sentido, el Ordenamiento Jurídico español establece tanto las características mínimas (infraestructura, seguridad, sostenibilidad, confortabilidad, servicios, etc) de todos los

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establecimientos de alojamiento turístico como su categorización, otorgada por la Administración pública2. No existe, pues, oferta turística alojativa al margen de la regulación administrativa. Con anterioridad a la trasposición al Ordenamiento Jurídico español de la Directiva 126/2006/CE (Directiva de servicios, también conocida como DirectivaBolkestein) era necesario solicitar una autorización administrativa y posteriormente inscribir el establecimiento en el correspondiente registro administrativo para poder iniciar su actividad. Actualmente, como regla general3, tanto el inicio del funcionamiento como su inscripción se hacen sobre la base de una “declaración responsable”, revisada a posteriori por la Administración pública. Todo establecimiento turístico que se publicite o realice su actividad sin contar con la preceptiva declaración e inscripción en el registro correspondiente será considerado clandestino, imponiéndosele las sanciones correspondientes4.

Junto con este régimen especializado y con vocación de exclusividad, en el ámbito civil la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), ha servido a los propietarios de viviendas particularescomo sustento legal para dedicarlas a la actividad turística. Para ello se ha utilizado tradicionalmente la figura del arrendamiento por temporada, previsto en su artículo 3.2., que dispone que “[...] tendrán esta consideración [arrendamiento para uso distinto de vivienda] los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra,[...]”. Por arrendamiento por temporada se entiende, por tanto, el uso de una vivienda que no va a tener carácter permanente, no constituyendo el domicilio del

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arrendatario–la nota esencial es la finalidad del alquiler, y no su duración–, con independencia de que se realice durante el verano o en cualquier otra época del año. Dejando a un lado el controvertido fraude de ley consistente en utilizar esta norma para suplantar la normativa específicamente turística, lo cierto es que durante muchos años los propietarios de viviendas particulares han utilizado esta figura civil para alojar a sus huéspedes temporales, muchos de los cuáles tenían una naturaleza inequívocamente turística, sin ser objeto de ningún reproche de carácter jurídico más allá de cuestiones exclusivamente fiscales. La reciente modificación de la LAU, excluyendo expresamente de esta Ley los alquileres de naturaleza turística, viene a sacudir los cimientos de esta práctica, expulsándola de una vez por todas del ámbito civil, al menos en teoría.

2. Fundamentos socioeconómicos del aumento de la actividad turística no reglada y problemas aparejados

En un entorno económico marcado por la crisis, el turismo, y concretamente su modalidad de sol y playa, es una de las pocas actividades que arrojan un saldo positivo con respecto a ejercicios anteriores. La llegada de turistas extranjeros creció durante el año 2012, previéndose que durante 2013 alcancen la barrera de los sesenta millones de turistas anuales5. También el gasto medio por turista ha aumentado con respecto al mismo periodo del año 2012, en torno a un seis por ciento, así como los ingresos por turismo, que han aumentado algo más del dos por ciento6. El alquiler de viviendas privadas para uso vacacional se ha convertido en una actividad refugio para profesionales y empresarios de otros sectores en declive, como el inmobiliario, con enormes dificultades para deshacerse de sus activos devaluados, pero también para

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particulares que necesitan un complemento económico que compense la disminución de sus ingresos, o como único ingreso regular en el caso de desempleados. El éxito de esta actividad reside en su sencillez: únicamente son necesarios un inmueble –e, incluso, parte de éste, como una habitación– y un canal de publicitación, que puede ser tan elemental como el boca a boca o tan efectivo y barato como Internet. Cualquier persona puede participar en esta actividad económica si cumple con estos dos sencillos requisitos, de ahí su extraordinaria popularidad. Por lo que respecta al sector inmobiliario, las dificultades para vender su stock de vivienda nueva le han forzado a realizar un trasvase desde el mercado de venta al de alquiler, y para lo que interesa a este estudio, al mercado de alquiler vacacional, siendo una solución efectiva en el corto y medio plazo para obtener rentabilidad de estos activos.

El alquiler de viviendas particulares para uso turístico arroja unos datos de extraordinaria relevancia, calculándose que alcanza el millón y medio de viviendas dedicadas habitualmente a esta actividad en toda España, generando un negocio de casi dos mil millones de euros (mil quinientos directos y otros quinientos indirectos). De un total de mil cien millones de pernoctaciones turísticas realizadas durante el año 2011, se estima que más de setecientos cincuenta se produjeron en alojamientos turísticos no reglados. La estancia media del turista en este tipo de alojamiento es de siete noches, con un gasto medio diario algo superior a los cincuenta euros. Las Comunidades Autónomas con mayor número de viviendas particulares dedicadas a alquiler turístico son Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana7. Por lo que respecta al porcentaje de pernoctaciones no regladas en relación con el total de pernoctaciones turísticas, es incluso superior en las Comunidades Autónomas situadas en las dos mesetas, siendo casi del ochenta y siete por ciento en Castilla-La Mancha, ochenta y cuatro y medio por ciento en La Rioja, ochenta y tres y medio por ciento en Castilla y León u ochenta y tres por ciento en Extremadura, frente al casi ochenta por ciento de la Comunidad Valenciana y Región de Murcia, setenta y tres con ocho por ciento de Andalucía y sesenta y cinco con siete por ciento de Cataluña8.

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El desarrollo de esta actividad al margen de la regulación turística genera una serie de problemas, muchos de los cuales han servido como base al legislador para su expulsión del ámbito civil, como se expondrá en el párrafo siguiente. Entre ellos destacan la inexistencia de estándares de calidad, de medidas y controles específicos de seguridad y salubridad para sus usuarios, de registro de huéspedes, que dificulta el trabajo tanto de los cuerpos y fuerzas de seguridad del Estado como de los servicios de estadística, y, lo que es más importante para las Administraciones en el contexto actual de crisis económica, de tributación por parte de los perceptores de estas rentas, que en un alto porcentaje quedan al margen de los ingresos declarados al Fisco. También se ha revelado como un problema en ciertos destinos turísticos la convivencia entre turistas y residentes habituales, ya que la disparidad de horarios y actividades de ambos colectivos hacen muy difícil su conciliación en un mismo inmueble.

3. Argumentos a favor y en contra de la regulación de este tipo de viviendas

La principal razón a favor de su regulación desde el punto de vista exclusivamente turístico tiene que ver con los niveles de satisfacción de la experiencia turística, resultado de la confrontación entre expectativa y realidad. La ausencia de un referente objetivo que proporcione a los usuarios de estos alojamientos unos parámetros de calidad con los que compararlos en el momento de la contratación del servicio, consecuencia de su clandestinidad, puede provocar en numerosas ocasiones que aquéllos se sientan defraudados en sus expectativas al compararlas con la calidad real del alojamiento. Esta circunstancia se reduce al mínimo en el caso de los alojamientos turísticos regulares ya que los diferentes sistemas autonómicos de categorización turística permiten al usuario hacerse una idea bastante fiel de la calidad y servicios de cada uno de los establecimientos de alojamiento turístico que forman parte de la oferta alojativa. La...

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