La declaracion de ruina.
| Autor | Igor Yañez Velasco |
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INTRODUCCION
En el número 157, de noviembre de 1997, de esta revista, se analizó la declaración de ruina, mediante un excelente trabajo de JULIA ORTEGA BERNARDO. De entonces a esta fecha, han recaído algunas sentencias de interés en la materia. El presente trabajo tiene como pretensión fundamental actualizar la jurisprudencia que ha aparecido desde entonces.
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EL CARACTER DE LA DECLARACION DE RUINA LA DECLARACION DE RUINA COMO CONSTATACION DE UNA SITUACION DE HECHO: SU CARACTER REGLADO
La STS de 16 de febrero de 1999 (RJ 1621) señaló en su F.J. 3.º que:
... esta Sala tiene reiteradamente declarado que el expediente de ruina tiene por objeto constatar una situación de hecho con independencia de la causa o motivos que pudieran haberla originado (Sentencias, entre otras, de 3 de octubre de 1989 -RJ 7567- y 20 de marzo de 1986 -RJ 1841-), lo que impide que pueda analizarse la conducta del propietario en relación con su deber de conservación del inmueble de que se trate (Sentencia de 22 de noviembre de 1989 -RJ 8351-). Se infiere de esta doctrina que la declaración de ruina es por sí insuficiente para acreditar las causas que la han producido, y particularmente para calibrar si se trata de causas objetivas o ligadas al incumplimiento de obligaciones por parte del propietario o de la Administración, de tal suerte que no puede excluirse, como dice la sentencia recurrida, la concurrencia de unas o de otras si no se ha acreditado la causa del deterioro irreversible del inmueble
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LOS SUPUESTOS LEGALES QUE SIRVEN DE BASE PARA LA DECLARACION DE RUINA
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LA RUINA TECNICA
La STSJ de Madrid de 6 de noviembre de 1997 (RJCA 2364) entendió que el criterio establecido en la Ordenanza de Conservación y Estado Ruinoso de las Edificaciones de Madrid a efectos de determinar cuándo un edificio está en situación de ruina es aplicable:
«El art. 247.2.º de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana, Texto Refundido, Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 junio, establece de forma taxativa los supuestos en que debe de declararse el estado ruinoso de las construcciones, siendo los siguientes: a) Cuando el coste de las obras necesarias sea superior al 50 % del valor actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del suelo (ruina económica); y b) Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales (ruina técnica), estableciendo en relación a esta última el art. 3.5.3 del PGOUM que "se considerarán daños no reparables técnicamente por los medios normales, aquellos cuya reparación implique la construcción de elementos estructurales de extensión superior a 1/3 de la totalidad de los mismos".
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En dicho expediente consta informe y dictamen del Arquitecto Daniel María C. M., realizado a instancia de la propiedad recurrente que concluye que el inmueble se halla en situación de ruina técnica y ruina económica; informe de la Arquitecto doña Ana Isabel G. de Q., prestado a instancias de un inquilino del inmueble personado en el expediente administrativo que concluye lo contrario, ambos informes fueron prestados sin contradicción e informe del Arquitecto-Jefe del Departamento de Protección de la Edificación don Fernando M. H.-S. con la colaboración del Aparejador don Manuel S. R. que concluyen que no existe ruina técnica en el inmueble, toda vez que pese a existir daños que afectan a la estructura del inmueble y que es necesario sustituir o reconstruir para devolver el edificio a las condiciones iniciales de seguridad, su reconstrucción es inferior a un tercio del total de los mismos (en concreto de un 15,89 %) y tampoco ruina económica al ser el coste de las obras de reparación inferior al 50 % del valor del inmueble. En tal situación, en aplicación de la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta, teniendo en cuenta la disparidad de los informes prestados a instancia de parte, tanto por lo que se refiere al valor del edificio (14.965.000 ptas. el perito de la propiedad y 81.051.704 la perito designada por el inquilino) como al coste necesario de reparación como la cuantificación de los daños que afectan a la estructura del inmueble, debe de concederse valor prevalente y preferencial al informe realizado por el Arquitecto-Jefe del Departamento de Protección de la Edificación con la colaboración del Aparejador Municipal, siendo conocida su especialización en el tema y su -«a priori»- mayor objetividad e imparcialidad y en consecuencia desestimarse el recurso interpuesto».
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LA RUINA ECONOMICA
La ruina económica, se produce, según señala la STSJ de Castilla-La Mancha de 19 de noviembre de 1998 (RJCA 4348),
Cuando el coste de las obras necesarias sea superior al 50 % del valor del solar actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del terreno, debiendo significarse que para calcular el coste de las obras habrá que valorar las que necesite el inmueble para obtener unas normales condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad, incluyendo, igualmente los costes del beneficio industrial y las cargas fiscales, pero no así, partidas propias de obras de ornato y embellecimiento (SSTS de 22 de marzo de 1994, RJ 1816; 18 de abril de 1994, RJ 2813 o 19 de abril de 1994, RJ 2818)
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Que reitera una doctrina consolidada, tanto en el Tribunal Supremo como en los Tribunales Superiores de Justicia (Ref.).
En cuanto al valor del edificio, a los efectos de determinar si las reparaciones necesarias alcanzan el 50 por 100 del valor del mismo, la jurisprudencia hace algunas aclaraciones:
Por un lado, es de aplicación el coeficiente de depreciación por edad, según señala la STSJ de Andalucía, Granada, de 2 de junio de 1997 (RJCA 1454).
Por otro lado, según la STSJ de La Rioja de fecha 14 de mayo de 1997 (RJCA 1017) el coste de reparación ha de calcularse con referencia al edificio tal y como está configurado en la actualidad, no en relación a cómo podría quedar:
... en el cómputo global de costos de reposición las galerías, por el hecho de estar totalmente cerradas, representan unos volúmenes habitables de las viviendas y, consecuentemente, del edificio en conjunto, por lo que deben ser computables en el volumen o superficie construidos totales. De tal manera que la situación debe quedar referida a la construcción actualmente existente y no a otra posterior, y distinta, resultante de obras de recomposición de su configuración arquitectónica. Y, finalmente, porque, si en virtud del derribo de todo el entramado de galerías evidentemente se disminuyen el volumen de la edificación y los metros superficiales útiles construidos, se quiebran también los parámetros determinantes del valor actual de la edificación, con lo que los costes de reconstrucción considerados en el único informe favorable a la demanda deben quedar igualmente distorsionados
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Es de gran interés la STSJ de la Comunidad Valenciana de fecha 16 de diciembre de 1998 (RJCA 4963), que aplica un criterio distinto al tradicional respecto al cómputo del 50 por 100, según lo dispuesto en la peculiar legislación valenciana. Señaló lo siguiente:
PRIMERO.-Que constituye el objeto del presente recurso la impugnación que, por la parte actora se realiza, de la resolución de 18-4-1995, del Ayuntamiento de Valencia, en cuanto en la misma se deniega su solicitud de declaración de ruina del inmueble sito en la C/ Poeta Liern núm. 14, y al respecto, apareciendo como, en el dictamen pericial emitido en Autos, tras apreciar, después de la visita de reconocimiento del edificio, que los forjados tienen carcoma, muy extendida en planta baja, y termita, en las plantas altas, grietas considerables en fachada posterior, grietas y deformaciones en los suelos de las plantas altas, hundimiento del...
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