Declaración de obra nueva terminada antigua o 'prescrita
| Autor | Juan Carlos Martínez Ortega |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría |
| Páginas | 236-252 |
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Lo idóneo es que las declaraciones de obra cuenten con toda la documentación y requisitos previstos en el art. 20 de la vigente Ley del Suelo, pero no siempre es posible seguir el procedimiento urbanístico actual, debiendo facilitarse en un Estado de Derecho para proporcionar seguridad jurídica518
la prescripción extintiva y adquisitiva reconocida por la jurisprudencia para asegurar la estabilidad económica y ajustar a la realidad registral lo que solo era un hecho.
En nuestro país existen innumerables construcciones antiguas que carecen de licencia y muchas de ellas ni siquiera constan inscritas en el Registro de la Propiedad. Por ese motivo, para que ciertas edificaciones terminadas puedan tener acceso al Registro y, de esa manera, adecuar su realidad física, jurídica y registral, el art. 52 del Decreto 1093/1997, establece una serie de reglas que deben reunir para poder inscribirse y que sustituyen, por así decirlo, la carencia de la licencia municipal, y que son las siguientes:
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"Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
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Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
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Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
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Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expedientes de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación".
Dicho precepto tiene un tenor muy similar al contenido en el número 4, letra a) del art. 20 de la citada Ley del Suelo, tras la redacción que le dio la Ley 8/2013, de 26 de junio, por lo que son de plena aplicación, cuya descripción es la siguiente:
"4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
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Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general".
El legislador, como observamos, ha buscado una salida para inscribir esas edificaciones terminadas que no tienen licencia. A este respecto, se ha sustituido la necesidad de aportar la autorización administrativa según la legislación de ordenación territorial y urbanística, por la acreditación de cierta
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prueba de fecha o de antigüedad de la edificación519. Pero se exige sin paliativos unos requisitos que deben cumplirse y justificarse ante Notario, cuando realice la escritura de declaración de obra nueva. Para GARCÍA GARCÍA, la lista expresada en el art. 52 del Real Decreto 1093/1997, se trata "de documentos de lista cerrada o números clausus, sin que sea admisible otro, salvo el que resultara de sentencia firme de los Tribunales, que constituye una prueba de superior rango a estos efectos520".
Por supuesto, no estamos tratando en este momento de las edificaciones amparadas en licencias irregulares encuadradas bajo la llamada "corrupción urbanística" que hemos podido seguir en los medios de comunicación por enclavarse en zonas aparentemente protegidas donde nunca debió autorizarse una construcción. En este sentido la exposición de motivos del Real Decreto Legislativo 8/2011, de 1 de Julio, de fomento a la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa manifestó que "se hace especial hincapié en las medidas de protección registral cuyo objetivo consiste en la protección preventiva y en la depuración a futuro de situaciones que se producen en la actualidad y que están afectando de manera muy negativa a la inversión en el sector inmobiliario, tanto a nivel interno, como internacional. Entre ellas, la anulación de licencias previamente concedidas, con la consecuencia última de la demolición, que terminan afectando a terceros adquirentes de buena fe que se ven desprotegidos a causa de actuaciones en las que no han sido parte, y que no siempre han estado exentas en su origen de supuestos de corrupción".
Estamos, por tanto, frente a construcciones y/u obras repartidas por todo el país, generalmente por familias marginales y que han contando con cierta permisividad administrativa de los Ayuntamientos. A estas obras se refería la Ley del Suelo de 1990 que, en una de sus disposiciones transitorias, dispuso que "Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, situadas en suelos urbanos o urbanizables, … respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular". Esta solución arbitrada por el legislador resulta del todo lógica, pues la negligencia o responsabilidad que pueda existir es compartida, hasta cierto grado, por los Ayuntamientos y los propietarios, en su caso.
Como refiere el Registrador de la Propiedad DELGADO RAMOS "por una parte, la ley acepta definitivamente que, como ya hizo el reglamento, exista un régimen
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especial para la inscripción de este tipo de edificaciones, no ceñido sólo a las preexistentes a 1992, sino también posteriores, ni ceñido al suelo urbano o urbanizable, sino potencialmente aplicable a toda clase de suelo. Pero a la vez, se introducen modificaciones esenciales, que desautorizan la regulación reglamentaria anterior, no sólo aclarando conceptualmente la cuestión, sino determinando cuáles son los requisitos de procedimiento, previos, simultáneos y posteriores a la inscripción 521 ".
La escritura de obra nueva de estas construcciones debe reflejar una fecha determinada y su descripción hipotecaria tiene que ser coincidente con los expresados en el título o en la escritura522, eso se realiza habitualmente con certificación del Catastro523, en muchas ocasiones descriptiva y gráfica, donde además de consignar los linderos de la finca, recoge la antigüedad de la edificación y demás datos técnicos524. La mención del referido artículo a probar "la terminación de la obra en fecha determinada", en ocasiones esa fecha será la de un año concreto, y sólo el año, pues los certificados catastrales hacen alusión exclusivamente al año de construcción, no al día y mes de la terminación, que habría que probarla por otros medios de prueba525. Habiendo transcurrido el plazo de infracción urbanística, sería excesiva la exigencia de citar dichos datos relativos a la fecha (día y mes exactos), ya que la fecha tope o final sería la del 31 de diciembre del año reflejada en el certificado catastral descriptivo y gráfico, y como alude una reciente Resolución de la Dirección
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General de fecha 29 de octubre de 2012, no se considera necesario a efectos de inscripción de la obra nueva antigua, la previa aportación del certificado de fuera de ordenación.
Nótese, que según el art. 3 de la Ley del Catastro "La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral. A los solos efectos catastrales, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos". Es decir, la fecha consignada en dichas certificaciones catastrales goza de certeza y veracidad, debiendo ser admitida por el Registro de la Propiedad en dichos supuestos.
Este planteamiento es aceptado también a las ampliaciones de obra nueva en las que se use como soporte documental la certificación catastral descriptiva y gráfica como alude el precitado art. 20. 4. a) de la Ley del Suelo, siempre que de forma clara exista una coincidencia entre la descripción reflejada en el titulo de la ampliación de obra que se pretende inscribir, con la descripción de la misma en la certificación catastral y gráfica que se testimonie en la preceptiva escritura526. Ciertamente, el Registrador de la Propiedad no inscribirá una escritura de obra nueva donde no exista coincidencia en la descripción hipotecaria reflejada con los certificados catastrales y municipales527.
Por supuesto, es aplicable el procedimiento a la inmatriculación de edificaciones que cumplan iguales requisitos528. Es muy corriente encontrar casas de zonas rurales muy antiguas y que no están inscritas en el Registro de la Propiedad, aunque sí están catastradas, y por esta razón, su acceso al registro se realizará de la misma manera que cualquier otra declaración de las llamadas "antiguas"529. Tenemos que recordar que la aportación de la certificación catastral, descriptiva y gráfica en los documentos notariales e inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos...
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