Tema 33. Declaración de obra nueva. Inscripción de obras nuevas, Requisitos. Acta fin de obra. Certificación del técnico. Tipos de declaración de obra nueva, en construcción y terminada. Ley de ordenación de la edificación. El promotor, Responsabilidades, Normas de acreditación de las garantias decenales. División horizontal

Autor:Juan Candela Cerdán
Páginas:97-121
 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 97

Declaración de obra nueva

Es la manifestación del propietario de una finca inmatriculada (...) en la que hace constar el hecho de haberse concluido o comenzado (...) la construcción de edificios (...) y cuya declaración se formula a los fines de su inscripción (Roca Sastre).

De hecho una declaración de obra nueva no es en si, un “Titulo”, pues en dicha escritura no se declara, reconoce, transfiere, modifica o grava el dominio o derecho real, sino mas bien es un ejercicio de voluntad de su propietario. Así pues, de La Rica, dice “(...) esa declaración de voluntad no produce negocio jurídico de ninguna clase, sino simplemente una alteración descriptiva de las circunstancias descriptivas de la finca”.

En el caso del dominio desmembrado, o de conjunción de titularidades reales sobre el mismo inmueble, sólo el propietario tiene la facultad de adoptar la decisión acerca de la construcción y por lo tanto sólo él puede declarar la obra. Se exceptúa el derecho real de superficie, cuya finalidad es precisamente la de facultar con carácter real a un tercero para la realización de terminada obra. En este caso el superficiario estará legitimado para otorgar por sí solo la escritura de declaración de obra nueva, que da nacimiento a la propiedad superficiaria.

Inscripción de obras nuevas

Conforme al art. 45 del Real Decreto 1.093/97, de 23 de Julio, los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecu-

Page 98

ten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Regis-tro de la Propiedad, en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, lo siguiente:

— El número de plantas.
— La superficie de parcela ocupada.
— El total de los metros cuadrados.
— Y si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.

Requisitos para la inscripción del título

Para inscribir los títulos comprendidos anteriormente, serán necesarios los siguientes requisitos:

— Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legalmente no fuera exigible.

— Si el edificio estuviere en “construcción”, que se acredite por el técnico a que se refiere el art. 50 del referido R.D. 1.093/97, que la descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el art. 45 de referido R.D. se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.

— Si el edificio se declara “concluido”, el certificado deberá acreditar, además de lo previsto en los números anteriores, que la obra ha finalizado y que se ajusta a la realidad, en cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente.

Acta notarial de finalización de obra declarada en construcción

Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito “en construcción”, es imprescindible para que tenga acceso al Registro de la propiedad, que la obra “esté concluida”, para ello se realizará el acta notarial, que se formalizará por el titular registral o en su caso, por las siguientes personas:

— Aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aún cuando hubiese transmitido el dominio en todo o en parte.

— Si la finca perteneciese a varios titulares en proindiviso, los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración.

Page 99

— El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese construido en régimen de propiedad horizontal.

— Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal.

Después de la entrada en vigor el día 1 de Julio de 2.007, de la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, del Suelo, el Art. 19 de la misma, hace las siguientes consideraciones:

  1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirían, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra nueva al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competentes, acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística. (Licencia de primera ocupación).

  2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

Incorporación o testimonio notarial de documentos complementarios para las obras nuevas

Para la inscripción registral de los títulos por los que se declara la obra nueva o su terminación, será necesario que la incorporación de documentos complementarios se sujeten a las siguientes reglas:

— En las escrituras de declaración de obra nueva habrá que testimoniar literalmente la licencia concedida.

— En caso de la concesión de la licencia tenga lugar por acto presunto se incorporarán a la escritura en original o testimonio:
a) La certificación administrativa del acto presunto.

Page 100

  1. En caso de que no se hubiere expedido esta última, el escrito de solicitud de la licencia y en su caso, el de la denuncia de la mora, el escrito de solicitud de la certificación del acto presunto, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto.

Certificación del técnico

Mucho se ha escrito al respecto, con relación a que si debe ser un Arquitecto o Arquitecto técnico, u otro, pero ciñéndonos a lo que dice el art. 49 del referido R.D. 1.097/97, la justificación por técnico competente de los extremos a que se refieren los artículos anteriores podrá hacerse:

— Por comparecencia del Técnico en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o autorización del acta final de obra. Lo más aconsejable.

— Por incorporación a la matriz de la escritura o del acta de previa certificación del técnico, con firma legitimada notarialmente que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos que deben acreditarse. La firma debe ser “VISADA” con el Colegio profesional al que pertenezca, sin ese requisito no será válida. Es conveniente que se utilice la formula de la Comisión tripartita, es decir, El Colegio de Arquitectos, Colegio de Registradores y Colegio de Notarios al que luego se hará referencia.

— Por la presentación de la certificación del técnico con el carácter de documento complementario del título inscribible. En este caso, la firma del certificado debe ser objeto de legitimación notarial, y en su contenido se deberá hacer expresa referencia, a la descripción de la obra en construcción o finalizada objeto de la escritura o del acta, así como el nombre del Notario autorizante fecha del documento y el número de protocolo.

No obstante lo anterior en el convenio de colaboración entre los Colegios de Arquitectos, Registradores y Notarios, se ha adoptado un modelo de certificación único en la que se reseñan los datos necesarios y convenientes para el acceso al Registro de la Propiedad de las escrituras de obra nueva.

Page 101

Tipos de declaración de obra

Hay dos situaciones distintas: la declaración de obra terminada y la de obra en construcción. Y en cada caso exige determinados requisitos, pero fundamentalmente:

Obra “terminada” antigua:

Para el otorgamiento de la escritura, hará falta lo siguiente:

— Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

— Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

— Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA