Inscripción de declaración de obra nueva sin licencia. (Comentarios a Jurisprudencia de la DGRN en materia de urbanismo)

AutorEugenio-Pacelli Lanzas Martín
Páginas2969-2976
I Introducción

La indudable revolución que el derecho urbanístico ha experimentado en los últimos tiempos ha tenido una inevitable y trascendental repercusión en la legislación hipotecaria.

Esta influencia se pone de manifiesto en muy diversas materias, entre las cuales se encuentra la declaración de obra nueva. Especialmente interesante resulta la evolución del tratamiento que la Dirección General brinda a las edificaciones efectuadas sin haberse obtenido previamente la preceptiva licencia municipal, evolución que discurre de manera paralela a los cambios legislativos que se han ido sucediendo desde la reforma de 1990.

Pues bien, el objeto de este comentario está constituido no por la doctrina vertida en una o varias Resoluciones, sino, en términos muy generales, por la trayectoria que ha trazado la doctrina del Centro Directivo a la hora de decidir sobre el acceso al Registro de tales construcciones.

Con el fin de poder apreciar en su conjunto el criterio adoptado en cada momento por la Dirección General en sus Resoluciones en torno a las referidas edificaciones, resulta necesario ubicarlas dentro de su respectivo contexto normativo, por lo que consideramos conveniente que su estudio se haga siguiendo la evolución legislativa de la que aquellos criterios constituyen reflejo.

II El régimen anterior a la ley 8/1990

Con anterioridad a la Ley 8/1990, la legislación urbanística no había exigido ningún requisito especial para las declaraciones de obra nueva, por lo que el régimen de adquisición del dominio sobre lo edificado venía determinado por las normas generales de los artículos 353 y siguientes del Código Civil, que consagran el principio de accesión, en cuya virtud el dueño del suelo adquiere por este solo título lo que se construye en él.

Desde el punto de vista registral, la regulación de su inscripción estaba exclusivamente contenida en los pocos expresivos artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento, que se limitaban básicamente a exigir la descripción de la obra consignada en escritura pública.

Por esta razón, el criterio tradicional seguido por la Dirección General en esta materia es el que recoge la Resolución de 16 de noviembre de 1981, que no considera necesario para la inscripción de obra nueva acreditar el otorgamiento de la licencia municipal, al no venir exigido este requisito por la legislación hipotecaria y no corresponder al notario ni al registrador velar por el cumplimiento de la legalidad urbanística.

III La ley 8/1990 y el texto refundido de 1992
  1. Innovaciones más destacadas de la reforma El panorama anterior se vio alterado por la reforma de la legislación del suelo operada por la Ley 8/1990, que dio lugar al Texto Refundido de 1992, instaurando un novedoso sistema de adquisición gradual de facultades urbanísticas a favor del propietario del suelo, adquisición que se iba produciendo a medida que se cumplían los deberes impuestos por dicha legislación.

    Una de esas facultades que van integrando el contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria es el llamado «derecho a la edificación», al que se refiere el artículo 25.1.º de la Ley de 1990 y cuyo contenido fue reiterado después por el artículo 37.1.º del TR 92. Su redacción era la siguiente: «el derecho a la edificación se adquiere por la conclusión de las obras al amparo de licencia no caducada y conforme con la ordenación urbanística».

    Respecto de las edificaciones concluidas antes de la entrada en vigor de la Ley de 1990, su Disposición Transitoria 6.ª estableció que quedarían incorporadas al patrimonio del titular siempre que estuvieran realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o, en otro caso, no procediera respecto de ellas dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

    Esta norma fue reiterada por la Disposición Transitoria 5.ª del Texto Refundido de 1992. Después volveremos sobre este punto.

    Desde el punto de vista notarial e hipotecario, el artículo 25.2.º de la Ley de Reforma y después el 37.2.º del TR, exigieron como presupuesto necesario para la autorización e inscripción de las escrituras de declaración de obra nueva acreditar la previa obtención de la preceptiva licencia y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado o, si la obra no se encontraba terminada, certificación acreditativa del ajuste de su descripción al proyecto para el que se obtuvo la licencia 1.

  2. Su influencia sobre el régimen civil de la accesión Esta nueva concepción de la propiedad urbana motivó una división de la doctrina científica en orden a determinar la incidencia de la legislación urbanística sobre el contenido civil del dominio, dando lugar a dos grandes teorías que se esbozan a continuación: - En primer lugar, un importante sector doctrinal consideró derogado en este aspecto el principio de accesión recogido por el Código Civil, al entender que la construcción ya no se adquiría por el dueño del suelo de manera automática, sino como consecuencia directa de la obtención de la licencia, que se erigiría así en título atributivo de lo construido. Así resultaría de la dicción del artículo 25.1.º de la Ley 8/1990, antes transcrito.

    La consecuencia natural de esta tesis, en lo que a las obras realizadas sin licencia se refiere, sería entender que no pertenecen al propietario del suelo, al menos mientras la Administración pueda restablecer la legalidad urbanística infringida. Esta concepción plantea el problema de determinar cuál es el régimen jurídico de tales obras en el ínterin 2.

    - Por el contrario, son muchos los autores que sostienen que la reforma legislativa de 1990-92 no afectó al régimen civil de la accesión. Según esta corriente doctrinal, las distintas facultades que contempla dicha reforma, entre las que se encuentra el «derecho a la edificación», únicamente conforman el «contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria», como literalmente decía el artículo 23 del TR 92, hoy derogado, que además tenía como título «facultades urbanísticas de la...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR