Declaración de obra antigua: situación actual de los requisitos y obstáculos para su inscripción registral

Autor:Antonio Longo Martínez
Cargo:Notario de Barcelona
Páginas:91-106
 
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LA NOTARIA | | 1/2016 91
SUMARIO
I. INTRODUCCIÓN
II. ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL
ARTÍCULO 28’4 TRLS
III. MEDIOS PARA ACREDITAR LOS
REQUISITOS PARA EL ACCESO
AL REGISTRO DE LA DECLARA-
CIÓN DE OBRA ANTIGUA
IV. ALGUNOS OBSTÁCULOS PARA
LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL
V. LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA
GEORREFERENCIADA
Práctica
Declaración de obra antigua: situación actual de los
requisitos y obstáculos para su inscripción registral
Antonio Longo Martínez
Notario de Barcelona
I. INTRODUCCIÓN
El Real Decreto Legislativo 7/2015, de
30 de octubre, por el que se aprueba el vi-
gente Texto Refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana, recoge en su artículo
28 los requisitos para la autorización e ins-
cripción de las escrituras de obra nueva,
reproduciendo el contenido del artículo 20
del anterior Texto Refundido de 2008. El n.º
4 de dicha norma se refiere específicamente
a las llamadas obras antiguas, preexistentes o
«viejas», señalando:
En el caso de construcciones, edifica-
ciones e instalaciones respecto de las cua-
les ya no proceda adoptar medidas de res-
tablecimiento de la legalidad urbanística
que impliquen su demolición, por haber
transcurrido los plazos de prescripción
correspondientes, la constancia registral
de la terminación de la obra se regirá por
el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la
Propiedad las escrituras de declaración
de obra nueva que se acompañen de cer-
tificación expedida por el Ayuntamiento
o por técnico competente, acta notarial
descriptiva de la finca o certificación ca-
tastral descriptiva y gráfica de la finca, en
las que conste la terminación de la obra
en fecha determinada y su descripción
coincidente con el título. A tales efectos,
el Registrador comprobará la inexistencia
de anotación preventiva por incoación de
expediente de disciplina urbanística sobre
la finca objeto de la construcción, edifica-
ción e instalación de que se trate y que el
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Práctica
suelo no tiene carácter demanial o está
afectado por servidumbres de uso públi-
co general.
b) Los registradores de la propiedad
darán cuenta al Ayuntamiento respecti-
vo de las inscripciones realizadas en los
supuestos comprendidos en los números
anteriores, y harán constar en la inscrip-
ción, en la nota de despacho y en la publi-
cidad formal que expidan la práctica de
dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere si-
do inscrita sin certificación expedida por
el correspondiente Ayuntamiento, este,
una vez recibida la información a que se
refiere la letra anterior, estará obligado a
dictar la resolución necesaria para hacer
constar en el Registro de la Propiedad,
por nota al margen de la inscripción de
la declaración de obra nueva, la concreta
situación urbanística de la misma, con la
delimitación de su contenido e indicación
expresa de las limitaciones que imponga
al propietario.
La omisión de la resolución por la
que se acuerde la práctica de la referida
nota marginal dará lugar a la responsa-
bilidad de la Administración competente
en el caso de que se produzcan perjuicios
económicos al adquirente de buena fe de
la finca afectada por el expediente. En tal
caso, la citada Administración deberá
indemnizar al adquirente de buena fe los
daños y perjuicios causados.
Se regula, por tanto, en dicha norma un
procedimiento que en su párrafo primero
establece el ámbito de aplicación; en su le-
tra a), los medios de acceso al Registro y los
obstáculos que del mismo pueden resultar,
y en sus letras b) y c) se refiere a las actua-
ciones del Registrador y del Ayuntamiento
una vez se haya practicado la inscripción.
Prácticamente todos estos puntos han da-
do lugar a dudas interpretativas que la Di-
rección General de los Registros y del Nota-
riado ha intentado resolver, no siempre con
la deseable fortuna.
Por otra parte, la reciente reforma de
la Ley Hipotecaria practicada por la Ley
13/2015, de 24 de junio, da nueva redacción
al artículo 202, el cual establece:
Las nuevas plantaciones y la cons-
trucción de edificaciones o asentamiento
de instalaciones, tanto fijas como removi-
bles, de cualquier tipo, podrán inscribirse
en el Registro por su descripción en los tí-
tulos referentes al inmueble, otorgados de
acuerdo con la normativa aplicable para
cada tipo de acto, en los que se describa
la plantación, edificación, mejora o insta-
lación. En todo caso, habrán de cumplirse
todos los requisitos que hayan de ser ob-
jeto de calificación registral, según la le-
gislación sectorial aplicable en cada caso.
La porción de suelo ocupada por cual-
quier edificación, instalación o plantación
habrá de estar identificada mediante sus
coordenadas de referenciación geográfica.
Salvo que por la antigüedad de la edi-
ficación no le fuera exigible, deberá apor-
tarse para su archivo registral el libro del
edificio, dejando constancia de ello en el
folio real de la finca. En tal caso, cuando se
trate de edificaciones en régimen de pro-
piedad horizontal, se hará constar en el fo-
lio real de cada elemento independiente su
respectiva representación gráfica, tomada
del proyecto incorporado al libro.
También esta regulación ha dado lugar
a dudas por lo que se refiere al alcance de
su aplicabilidad a las obras antiguas. En es-
te pequeño trabajo se pretende analizar y
sistematizar, en la medida de lo posible, la
posición actual de la doctrina registral.
II. ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL AR-
TÍCULO 28’4 TRLS
1. Requisitos del supuesto de hecho:
antigüedad de la construcción, tipo
de suelo y prescripción de la acción
administrativa
Como veíamos, el artículo 28’4 del Texto
Refundido de la Ley de Suelo habla de «cons-
trucciones, edificaciones e instalaciones res-
pecto de las cuales ya no proceda adoptar
medidas de restablecimiento de la legalidad
urbanística que impliquen su demolición, por
haber transcurrido los plazos de prescripción
correspondientes». Parece oportuno, a la hora
de analizar el supuesto de hecho, recordar los
antecedentes de esta norma.
Cuando la Ley 8/1990, de 25 de julio, im-
puso por vez primera, para el otorgamiento
e inscripción de las escrituras de declara-
ción de obra nueva, la necesidad de acredi-
tar el cumplimiento de los requisitos previs-
tos en la normativa urbanística, establecía al
mismo tiempo, en su disposición transitoria
6.ª, que las edificaciones «existentes a su en-
trada en vigor, situadas en suelos urbanos o
urbanizables», realizadas de conformidad
con la ordenación urbanística aplicable o
«respecto de las que ya no procediera actuar
medidas de restablecimiento de la legalidad
urbanística que implicaran su demolición»,
se entenderían incorporadas al patrimonio
de su titular. De esta manera, se introducía
la posibilidad de que accedieran al Registro
determinadas construcciones sin necesidad
de cumplir con dicha acreditación, siempre
que se dieran las siguientes condiciones:
1. Que existieren a la entrada en vigor de
la ley.
2. Que estuvieren situadas en suelos urba-
nos o urbanizables.
3. Que hubieran sido realizadas de con-
formidad con la ordenación urbanística
aplicable o, alternativamente, que ya no
procediera actuar respecto de las mis-
FICHA TÉCNICA
Resumen: Es pretensión del presente trabajo analizar y sistematizar, en la medida de lo posible, la
posición actual de la doctrina registral en lo que se re ere al alcance del artículo 28 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de oc tubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo
y Rehabilitación Urbana —requisitos para la autorización e inscripción de las escrituras de obra
nueva (en lo referente a las denominadas obras antiguas, preexistentes o «viejas»)—, y del artículo
202 de la Ley Hipotecaria, reformada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Palabras clave: Inscripción registral, declaración de obra antigua, doctrina registral.
Abstract: The present article attempts to analyse and systematize, to the extent possible, the cur-
rent position of the Property Register doctrine, in speci c, the scope of Article 28 of the Royal Legis-
lative Decree 7/2015, from October 30, which approves the Revised Text of the Building and Urban
Rehabilitation Code —requirements for the authorization and entry of the deeds for new construc-
tion (regarding the so-called pre-existing or «old construction»)— and of Article 202 of the Mortgage
Act, revised by Law 13/2015 of June 24.
Keywords: Entry in the Property Register, declaration of old construction, doctrine of Property Register

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