Declaración de obra antigua: intervención de los comuneros. Necesidad de justificar las dudas para que se precise georreferenciar la parcela.

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

- HECHOS: Un comunero, transmite su % (parte indivisa) sobre una finca en pro indiviso de más de 7.000 m2, y declarando, sobre esa porción, una obra preexistente ("obra vieja") de un edificio de unos 535 m2, que aparece en la certificación catastral.

- La REGISTRADORA califica negativamente, y se discuten 4 defectos:

1) La obra nueva, requiere, ex Art 47 RHU-97, la intervención de todos los titulares de la comunidad proindiviso de la finca;

2) En la certificación catastral consta que un titular colindante se halla "en investigación", por lo que, ex Arts 45 a 47 de la Ley 3 noviembre 2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas, procede notificarlo a las AAPPs que puedan resultar afectadas.

3) Falta, ex Aº 202 LH, georreferenciar la edificación dentro de la finca;

4) Falta, ex Art 9 LH, georreferenciar previamente la finca en sí misma;

- La INTERESADA recurre señalando (sic) que: "no existe motivo fáctico ni jurídico para suspender la inscripción a favor de la adquirente, que ya figura en dicho registro como arrendataria; y que ha adquirido a tenor de lo establecido en el Código Civil y en la legislación hipotecaria, estando debidamente y suficientemente identificado el objeto de adquisición y las personas que realizan la transmisión, y se hace ante fedatario público".

- La DGRN desestima parcialmente el recurso, confirmando el 1er DEFECTO, y revocando la calificación en cuanto al 2º, 3º, y 4º, reiterando las RR. De 28 Septiembre 2016 y de 6 febrero 2017:

1) Un comunero, ex Art 397 CC, NO puede por si SOLO otorgar una declaración de obra sin el consentimiento de los demás (al menos, sin promover la división o segregación -unánime- de la finca, con la problemática general de las parcelaciones);

El comunero que construye en suelo común provoca una extralimitación, pero no física (pues no invade, como sucede en la accesión, un terreno colindante o ajeno) sino jurídica y abstracta, como abstracta es su cuota.

2) El solo hecho de que la certificación catastral indique que el colindante está "en investigación", NO es bastante para sospechar que se esté invadiendo el dominio público. Además la notificación a las AAPP afectadas, solo procede en el expediente del Art. 199-1 LH que no se ha iniciado en este caso.

3) En cuanto a la georreferenciación del Edificio dentro de la finca, ha reiterado...

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