La declaración de obra nueva hecha por autopromotor: el seguro decenal

Autor:Eugenio-Pacelli Lanzas Martín
Cargo:Abogado
Páginas:1200-1214
RESUMEN

Frente a la regla general de la necesaria acreditación en las escrituras de declaración de obra nueva de la constitución del seguro de diez años previsto en la legislación sobre ordenación de la edificación, se alza como excepción el supuesto de que la construcción sea destinada a vivienda propia del promotor. En este comentario se realiza un acercamiento a los requisitos necesarios para que... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Hechos

PRIMERO.-Se presentó en el Registro de la Propiedad, con fecha 13 de julio de dos mil seis, escritura pública de donación, declaración de obra nueva terminada, división horizontal y disolución de condominio, la cual fue calificada negativamente el día 31 de julio de dos mil seis. La escritura calificada, en unión de escritura de subsanación, se presentaron en el Registro el 24 de octubre de dos mil seis, y nuevamente fueron calificadas de forma negativa en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: «(...) En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes: Hechos: I. El documento objeto de la presente calificación, autorizado el día 23 de junio de 2006 por el Notario de Herencia, con el número 824 de su protocolo, fue presentado el día 13 de julio de 2006, según el asiento 1198 del Diario 96, calificado negativamente el 31 de julio de 2006, retirado por el presentante y reingresado el día 24 de octubre de 2006 junto con escritura de subsanación autorizada por el mismo Notario el día 3 -sic- de octubre de 2006, con el número 1293 de protocolo. Fundamentos de Derecho: Vistos los artículos 19.1.c), 20 y Disposición Adicional 2.ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 11 de septiembre de 2000, Resolución Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 5 de abril de 2005. 1. En la escritura calificada se declara por los cuatro condóminos de una finca, una obra nueva terminada, consistente en un edificio de tres plantas en el que se ubican dos viviendas, una en la planta pri-

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mera y otra en la segunda. Posteriormente se divide horizontalmente el inmueble y se disuelve el condominio sobre el mismo, adjudicándose a doña María B. S. la vivienda número dos de la división horizontal, y a don Gregorio B. S. la vivienda número tres. 2. En la escritura de subsanación de 3 -sic- de octubre de dos mil seis, doña María y don Gregorio B. S. declaran que cada uno ha sido autopromotor "de la vivienda número dos" (parece que por error, y que debe entenderse que doña María Teresa se declara autopromotora de la vivienda número dos y don Gregorio de la número tres), añadiendo que la citada vivienda número dos es una única vivienda unifamiliar que ha sido construida para uso propio del declarante, que no de terceros, y que "al no haber una sola declaración de obra sobre una pluralidad de viviendas sino una pluralidad -dos- de declaraciones de obra nueva sobre una única vivienda por cada declaración, los otorgantes han prescindido y prescinden de la contratación del seguro decenal, acogiéndose a la exención legal". 3. Para la inscripción de las obras nuevas destinadas a vivienda es necesaria la contratación del seguro decenal exigido por los artículos 19.1.c) y 20 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, salvo que se trate de un supuesto de autopromotor individual de una única vivienda para uso propio, debiendo manifestarse tal destino a uso propio de los autopromotores en la escritura de declaración de obra nueva terminada. 4. Aunque la Dirección General de los Registros y del Notariado ha declarado que el concepto de autopromotor individual debe ser interpretado de forma amplia, admitiendo la inclusión dentro del mismo de la comúnmente llamada "comunidad valenciana" para la construcción de edificios, ha precisado que esta interpretación únicamente es posible "cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. Para ello, debe tenerse presente que en esta especie de comunidad no rigen las normas de propiedad horizontal, sino que se constituyen diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, siendo dueños cada uno de ellos de su propia vivienda con carácter independiente; de tal manera que los vicios o defectos de que adolezca cada vivienda unifamiliar únicamente fueren imputables a sus propios elementos estructurales y no a los derivados de la estructura de los elementos comunes del total conjunto, generalmente sitos en parcela independiente". Parece, por tanto, que la Dirección General, además de tratar de la pluralidad de autopromotores, se está refiriendo a la naturaleza de la construcción, que ha de ser aislada, con independencia del número de plantas de que se componga o del número de instalaciones que pueden existir en la extensión de terreno sobre el que se erigen, siempre que se trate de una unidad de morada que no comparta elementos comunes con otras, como ocurre con la propiedad horizontal y, por tanto, en la escritura calificada. Otro argumento a favor de esta interpretación es que el seguro es único para todo el edificio. En el caso de que el propietario de una de las viviendas venda antes de los diez años y el comprador quiera el seguro, este seguro sólo puede ser de todo el inmueble, ya que protege de los vicios o defectos que tenga su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Por las razones expuestas, en el supuesto calificado parece exigible la constitución del seguro. III. De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el Registrador debe proceder a la notifica-

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ción de la calificación negativa del documento presentado, quedando desde entonces automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente, por un plazo que vencerá a los sesenta días, contados desde la práctica de la última de las notificaciones que deban ser realizadas, prórroga durante la cual, por aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria, no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a la misma finca, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogada, del asiento anterior. En su virtud acuerdo suspender la inscripción solicitada por la concurrencia de los defectos consignados en el Fundamento de Derecho II de la presente nota de calificación, quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación (...).

SEGUNDO.-El notario autorizante interpuso recurso contra la anterior nota de calificación y alegó que en el título calificado unos padres les donan a sus dos hijos sendas partes indivisas de un solar, sobre el cual padres e hijos declaran la obra terminada de un edificio formado por un local y dos viviendas, las cuales surgen como finca independiente de la división horizontal del edificio, seguida de la extinción del condominio, adjudicándose cada uno de los dos hijos una vivienda que declaran será cada una para uso propio. El registrador procedió a suspender la inscripción de este documento como consecuencia de la falta del seguro decenal. Frente a esta calificación, el recurrente señala que las normas que imponen la adopción del seguro decenal deben interpretarse con arreglo a la finalidad para la que han sido dictadas. Así, desde el 1 de enero de 2003, nuestra legislación ha querido dejar la decisión enteramente libre de si contrata o no el seguro decenal al autopromotor, esto es, a quien promueve sobre suelo propio la construcción de una vivienda para uso propio. Pues bien, en el supuesto que nos ocupa cada hijo actúa como autopromotor de su propia vivienda, sin perjuicio de que, si cualquiera de ellos no pudiera probar haber usado de la vivienda para sí, y pretenda transmitirla a un tercero dentro de los diez años siguientes a la conclusión de la obra, o si aun probando haber destinado la vivienda para uso propio, el adquirente no le exonere del seguro decenal, en ambos casos deberá contratarse un seguro decenal único sobre la totalidad del edificio. Por otro lado, el Notario recurrente considera que, aunque para la exención del seguro decenal al autopromotor es necesario que lo declarado se trate de una única vivienda unifamiliar, lo cierto es que esta exigencia tiene como finalidad garantizar el cumplimiento de que la vivienda se destine a uso propio. Así, en el caso que nos ocupa, no existe una sola declaración de obra nueva sobre varias viviendas, sino dos declaraciones distintas, realizadas por los distintos propietarios, cada uno respecto de su vivienda. Finalmente, el recurrente señala que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de una interpretación restrictiva tal y como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en distintas Resoluciones. En este sentido, la Resolución Circular de 3 de diciembre de 2003 incluye dentro de este concepto la denominada comunidad valenciana, en la que varias personas se asocian en comunidad para la construcción de su propia vivienda unifamiliar, si bien la Dirección General concibe esta comunidad como aquélla que produce una urbanización formada por...

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