La ejecución del deber de entrega de inmuebles y el incidente de ocupantes
| Autor | Diego Gutiérrez Alonso |
| Cargo | Magistrado |
| Páginas | 4-10 |
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La proliferación de ejecuciones hipotecarias con motivo de la crisis económica actual ha provocado el aumento de los llamados incidentes de ocupantes, lo cual ha obligado a analizar con mayor detalle las diferentes posibilidades o supuestos que se pueden dar. Pero junto a estos supuestos, que son los más habituales, es posible que nos encontremos con ejecuciones en las que se deba de restituir la posesión de un inmueble ya sea por un previo procedimiento declarativo de desahucio, una acción de tutela de derechos reales inscritos una acción de tutela sumaria de la posesión o una acción reivindicatoria.
No cabe duda de que el ejecutante tiene derecho a hacer valer su derecho de crédito o su derecho reconocido en sentencia, median-te la ejecución del patrimonio del deudor o mediante la devolución del bien inmueble acordada en sentencia. Pero frente a los derechos del ejecutante se alzan los derechos de los terceros ocupantes que, en uso de la libertad de negociación y de la facultad de disposición del inmueble, han accedido a la posesión de los inmuebles ejecutados.
Trataré de estudiar con detalle no solo el procedimiento por el que se debe resolver esta colisión de derechos sino que plantearé los supuestos más habituales desde una visión práctica para sacar conclusiones concretas y fijar criterios de decisión.
Hay que distinguir entre el deber de entrega de inmuebles derivada de sentencias dictadas en procedimientos declarativos para la recuperación de la posesión y el deber de entrega de inmuebles como consecuencia de su adjudicación en subasta. A ello se puede añadir el estudio de la existencia de títulos no judiciales y que pueden llevar aparejada la obligación de entrega de inmuebles.
2.1.1. Las sentencias dictadas en procedimientos declarativos para la recuperación de la posesión.
Se trata de procedimientos de desahucio, de tutela de los derechos reales inscritos, de tutela de la posesión o reivindicatorias. En estos casos, estimada la demanda y existiendo una condena a entregar el inmueble, si no se cumple voluntariamente, la parte favorecida por la sentencia podrá instar la ejecución. El Juez dictará la orden general de ejecución y es el Secretario Judicial el que seguidamente fijará mediante decreto el plazo en el que el ejecutado debe restituir el inmueble conforme al procedimiento que luego veremos.
En el procedimiento de desahucio la fecha del lanzamiento ya vendrá fijada en el decreto de admisión por lo que salvo que dicha fecha se haya rebasado, no será preciso un nuevo decreto ejecutando la sentencia.
2.1.2. El decreto de adjudicación.
Tanto en la ejecución hipotecaria como en cualquier vía de apremio seguida sobre bienes inmuebles puede darse el caso de que una vez adjudicados, no se haga la entrega voluntaria de la posesión. En estos casos puede solicitarse el lanzamiento con base igualmente en el artículo 704 de la LEC pero sin que sea necesario instar una nueva ejecución ni dictar una orden general de ejecución por parte del Juez. El decreto de adjudicación es suficiente para que, solicitado el lanzamiento, el Secretario señale un plazo para la entrega.
2.1.3. Otros títulos o documentos que llevan aparejada ejecución.
· La primera copia de escritura pública.
La consideración de la primera copia de escritura pública como título ejecutivo con base en lo dispuesto en el artículo 517.2,
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4º de la LEC, puede dar lugar a pensar que un contrato elevado a escritura pública en el que las partes se hayan obligado a entregar un inmueble, puede permitir su ejecución directa.
Se trata por ejemplo de una permuta de inmuebles en documento público en la que el demandante ha cumplido con su obligación de entrega pero no ha ocurrido lo mismo con la parte contraria. Otro ejemplo sería el de la compraventa en la que la parte compradora ha pagado el precio y la parte vende-dora no ha entregado el inmueble en el plazo fijado en la escritura.
Como digo, podría pensarse que basta con la condición de primera copia de escritura pública para reclamar la ejecución del deber de entregar el inmueble, si bien el artículo 520.1 establece que "Cuando se trate de los títulos ejecutivos previstos en los números 4º, 5º, 6º y 7º del apartado 2 del artículo 517, solo podrá despacharse ejecución por cantidad determinada que exceda de 300 euros". No cabe duda de que al incluir al apartado 4º (la primera copia de escritura pública) en esta enumeración, se ha pretendido impedir otra ejecución que no sea la dineraria. Por ello no será posible la ejecución directa en reclamación de la entrega de inmuebles en estos supuestos aunque el apartado 3º del citado artículo 520 hable de "cosa o especia computable en dinero" ya que como ha señalado el AAP de Pontevedra, sección 3, de 29 de julio del 2008 (ROJ: AAP PO 431/2008), "tampoco encaja la obligación de entrega de un inmueble en el concepto de "cosa o especie computable en dinero" al que se refiere el núm. 3º del art. 520 de la LEC , pues su interpretación correcta es que han de ser cosas o especies directamente convertibles en dinero para constituir la cantidad determinada a la que se refiere el apartado 1, de tal modo que la posible ejecución será por esa cantidad y no por la cosa o especie".
· El acta de adjudicación de inmuebles en la vía de apremio administrativa.
La crisis económica ha dado lugar al incremento de los embargos por parte de la administración tributaria y el inicio por tanto de la vía de apremio para la realización de inmuebles mediante subasta. Una vez subastado y puesto el inmueble a disposición del mejor postor puede ocurrir que el deudor tributario no lo abandone voluntariamente y por lo tanto surge la duda sobre el procedimiento para conseguir el lanzamiento.
Debe destacarse que el artículo 167.2 de la Ley General Tributaria establece que "La providencia de apremio será título suficiente para iniciar el procedimiento de apremio y tendrá la misma fuerza ejecutiva que la sentencia judicial para proceder contra los bienes y derechos de los obligados tributarios". Si la providencia de apremio tiene fuerza ejecutiva y el artículo 104.6, d) del RD 939/2005 de 29 de julio que aprueba el Reglamento General de Recaudación indica que la certificación del acta de adjudicación "constituye un documento público de venta a todos los efectos", no cabe duda de que dicha certificación podrá ejecutarse con base en los dispuesto en el artículo 517.2, 9º de la LEC. Este precepto se refiere a los documentos que por disposición de la LEC u otra ley lleven aparejada ejecución y por lo tanto, por remisión a las normas citadas podrá ejecutarse la entrega del inmueble siguiendo los trámites del artículo 704 de la LEC.
En todos los supuestos antes mencionados y se debe seguir una tramitación común cuando no se hace entrega voluntaria del in mueble. La diferencia se encuentra en que cuando se trata de la ejecución de una sentencia o basada en el acta de adjudicación administrativa, el Juez deberá dictar la orden general de ejecu-
ción previa demanda solicitando el despacho. Si el lanzamiento se solicita con base en el decreto de adjudicación, no será necesaria una nueva demanda de ejecución sino que dentro del mismo procedimiento se podrá pedir dicho desalojo con un simple escrito.
En cualquier caso es el Secretario Judicial el que fijará mediante decreto el plazo en el que el ejecutado debe restituir el inmueble. Si se trata de una vivienda habitual el plazo será como mínimo de un mes pero podrá acordarse la prórroga por el Secretario por un mes más si existe motivo fundado (artículo 704 de la LEC). Lo más normal es que se fije una fecha concreta de lanzamiento en el decreto, en coordinación con el servicio común de notificación es y embargos (SCNE). Si no se trata de una vivienda habitual es de aplicación el artículo 703, es decir, deberá atender al plazo que se haya podido fijar en la sentencia ejecutada o, a falta de indicación alguna, deberá fijar un plazo discrecionalmente. Como indica el AAP de Palma de Mallorca, sección 5, de 16 de enero del 2006 (ROJ: AAP IB 88/2006) "No basta que el inmueble esté destinado, por sus características, a ser vivienda, sino que importa que efectivamente esté siendo utilizado como tal, y, además, de modo habitual. Coherentemente, si un inmueble es inapropiado para su uso como vivienda, pero, a pesar de ello, se le da ese uso, el régimen del art. 704.1 LEC es aplicable".
También debe tener en cuenta que el plazo de un mes se contará desde la notificación de la orden general de ejecución y el decreto y que cuando se trata de la ejecución de sentencias (excepto las de desahucio) debe preceder el plazo de espera de veinte días desde la notificación de la resolución de conformidad con el artículo 548 de la LEC. Entiendo por ello, que en la demanda que se presente y en la sentencia que se dicte, no será necesario indicar plazo alguno para
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el desalojo ya que la LEC en sede de ejecución tiene una concreta regulación al respecto. El AAP de granada, sección 4, de 8 de noviembre del 2006 (ROJ: AAP gR 643/2006)...
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