El deber de contribuir a los gastos en la Propiedad Horizontal
| Autor | Cristina Victoria López Hernández |
| Cargo | Abogada Doctora en Derecho Civil por la Universidad de Sevilla |
| Páginas | 2018-2056 |
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La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, fue la respuesta a la necesidad que surge, en un momento histórico, de regular con precisión los derechos y deberes del propietario en dicho régimen, dada la escasa y parca reglamentación existente en aquella fecha respecto de las obligaciones, derechos y prerrogativas que, por razón de dicha titularidad, le corresponden 1.
Esta Ley se caracterizó por clarificar y concretar de la forma más detallada posible esos deberes inherentes a la condición de titular. El largo periodo de vigencia de la misma ha demostrado su gran utilidad en la regulación de las relaciones de vecindad entre los copropietarios sometidos a dicho régimen y en el fomento de la construcción y del urbanismo. Sin embargo, el cambio de la propia realidad social demanda nuevas aspiraciones en la regulación de la propiedad horizontal. A esta finalidad responde la Ley 8/ 1999, de 6 de abril, sobre reforma de la Propiedad Horizontal, con la que se pretende conseguir, fundamentalmente, dos objetivos 2.Page 2019
En estos momentos se busca arrumbar el principio de la unanimidad en la toma de acuerdos comunitarios, pues parece que esta regla es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad 3. La unanimidad en los acuerdos comunitarios obedece a un caduco entendimiento individualista de la propiedad comunal que ha producido evidentes disfunciones en el sistema ayudado por la obsoleta complacencia de nuestros Tribunales.
El otro pilar básico sobre el que se asienta la reforma es el de la lucha contra la morosidad , esto es, lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Para ello se introducen en el texto de la Ley una serie de medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección real de inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y el año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad, etc. 4.
Así las cosas, y al margen de los calificativos que haya recibido la reforma 5, la trascendencia social de la modificación introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, sobre reforma de la Propiedad Horizontal, sólo se comprueba con su aplicación.
Hoy es una realidad que la nueva normativa sirve para encauzar adecuadamente algunas aspiraciones que la motivaron. Así, por una parte, se ha facilitado la eficacia de los órganos, especialmente de la Junta de Propietarios, reduciendo las exigencias de quorum y de votos favorables para la adopción de acuerdos, así como limitado la impugnación de los mismos. Y, por otra parte, se incrementa la autonomía patrimonial de la comunidad, propiciando su solvencia mediante la creación de un fondo de reserva, junto con la dotación a aquélla de instrumentos operativos para la realización de créditos frente a los comuneros.Page 2020
Como tantas veces, la tarea de un jurista consiste en explicar la nueva Ley para facilitar la aplicación. En este caso, la carga es especialmente importante, dada la envergadura del cambio y la indudable influencia del mismo en el quehacer de la mayoría de los ciudadanos que, habitualmente, ignoran cuándo el gasto generado por una obra realizada en el inmueble debe ser abonado por todos los comuneros, con independencia de que el servicio en cuestión sea o vaya a ser utilizado por todos.
En otros términos, preocupa el hecho de que sea habitual que se desencadenen constantes pleitos porque el propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal no sepa qué tipo de gastos tiene la obligación de abonar a la comunidad, llegando a rayar al profesional del derecho que se planteen demandas indebidas por el hecho de ignorar cuáles son los gastos que integran el concepto de gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. La Ley, como veremos, a partir de la reforma operada, proporciona bastantes datos normativos para clarificar el concepto; en ella se distinguen bien cuáles son los gastos generales para la adecuada conservación del inmueble y cuáles las mejoras e innovaciones (las obligatorias y las voluntarias).
El régimen jurídico establecido para facilitar el entendimiento al propietario de cuáles son sus obligaciones de contribución al pago y hasta dónde llega su responsabilidad, o la de quien traiga causa de éste, ha mejorado con creces . Esa va ser nuestra tarea: explicar la evolución de la normativa que afecta al deber de contribuir en la comunidad a los gastos. ¿Cuáles son estos? Y ¿quién responde? Cuestiones simples en su planteamiento, pero no de respuesta sencilla ante el desconocimiento casi generalizado.
La cuestión adquiere connotaciones mucho más problemáticas en el ámbito procesal, que sería deseable pudieran evitarse por el profesional del Derecho, escogiendo el procedimiento más adecuado, a partir de las modificaciones introducidas por la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil.
Una de las obligaciones de mayor relevancia para los copropietarios respecto de la comunidad en el régimen de propiedad horizontal es el deber de contribuir, con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización. Esta obligación aparece recogida en la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 9, apartado 1.º e) , tras la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril. El texto del precepto no ha cambiado de redacción respecto del anterior artículo 9, apartado 5.º, por lo que en principio deberíanPage 2021 ser válidos todos los desarrollos doctrinales y jurisprudenciales alcanzados a propósito de su exégesis 6.
No obstante, la nueva redacción de determinados preceptos -especialmente la del art. 10, aptdo. 4.º LPH- ayuda a la precisión del concepto de gastos generales a los que se refiere el artículo 9 de la Ley, sobre todo a efectos de determinar quién responde de ellos y en qué medida.
Parece obvio que la obligación de contribuir a los gastos comunes ha de ponerse en relación con el contenido del artículo 3, apartado b), de la misma Ley conforme al cual: «(...) a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a las centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime».
Luego, en principio, la regla general es que esta obligación será atendida por los condóminos de acuerdo con la cuota de participación o, de manera distinta, mediante el acuerdo, necesariamente unánime, por el cual se fije convencionalmente un módulo alternativo de reparto, en función de la diferente forma de uso de las cosas o servicios comunes. Late aquí una cuestión subyacente que es la de precisar cuáles son las obligaciones respecto de las que rige el conjunto del artículo 9, apartado 1.º e) , que gozan de la prelación establecida en los ulteriores párrafos, y otras cargas, como las del artículo 11, que si bien tienen contenido económico, no ostentan dicha prelación o preferencia, ni pueden sufragarse con cargo al fondo de reserva establecido en el artículo 9, apartado 1.º f) , cuestión que se tratará más tarde.
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