Dación en pago de la vivienda hipotecada y pacto comisorio

Autor:Teresa Asunción Jiménez París
Cargo:Profesora Ayudante Doctora Universidad Complutense de Madrid
Páginas:1159-1181
RESUMEN

Resulta innegable que vivimos un momento de sobreendeudamiento hipotecario de los consumidores. Los desafortunados resultados a que conduce la ejecución hipotecaria de la vivienda familiar, llevan al deudor a ofrecer a la entidad crediticia en pago del crédito hipotecario su vivienda familiar, solución que también beneficia a la entidad crediticia. Pero surge la duda de si tal dación en pago no... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I La dación en pago en el actual contexto de sobreendeudamiento hipotecario de los consumidores

Es innegable que vivimos un momento de sobreendeudamiento hipotecario de los consumidores. En tales circunstancias, es fácil que el deudor bancario consumidor llegue a una situación en la que le resulte imposible hacer frente al cuadro de amortizaciones pactado con el Banco. Una alternativa que se le presenta al deudor en tales casos es ofrecer en su lugar bienes por valor equivalente al importe adeudado. Es decir, verificar una dación en pago. Según ADÁN GARCÍA se ha constatado en las oficinas registrales un considerable aumento de daciones en pago de la deuda hipotecaria contraída con las entidades de crédito. Éstas evitan de este modo la morosidad y acudir a la vía ejecutiva 1.

En otros ordenamientos (países anglosajones), la entrega del bien hipotecado al acreedor extingue la obligación garantizada y libera al deudor de responsabilidad, pero no ocurre así en el Derecho español. Teniendo presente que la Jurisprudencia admite las daciones en pago parcial [SSTS de 29 de abril de 1991, RJ 1991/3106 2; STS de 18 de noviembre de 1996, RJ 1996/8639 3; SAP de Alicante (Sección 7.ª) de 1 de febrero de 2002, JUR 2002/112215, SAP de Nava

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rra (Sección 2.ª) de 19 de abril de 2004, JUR 2004/151845 4], si el Banco considera que el valor del bien entregado no cubre el importe del crédito adeudado sólo admitirá un valor liberatorio parcial a la dación, y el deudor seguirá debiendo el importe restante (arts. 105 LH y 579 LEC) 5 6. Sólo existe un supuesto en el que la responsabilidad hipotecaria se limita al bien dado en garantía. Es el caso del artículo 140 LH. La potestad de decisión última está pues en la entidad financiera, pues es necesaria su libre voluntad de aceptar el inmueble

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como forma de pago, y en segundo lugar, de darse por satisfecha y otorgar carta de pago de la obligación, o reclamar mayor cantidad, considerando la dación un pago parcial 7.

Si el artículo 105 LH resulta una norma problemática, el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la práctica de las entidades bancarias ha agravado las consecuencias del principio que establece (la hipoteca no altera la responsabilidad patrimonial universal del deudor). Las entidades crediticias han estado concediendo créditos que han llegado al 100 por 100 y hasta el 120 por 100 del valor de tasación de los inmuebles 8 y en todo caso, aunque no llegase a tales límites, en un mercado inmobiliario sobrevalorado. Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, las tasaciones de inmuebles se han reajustado a la baja, y las entidades crediticias no admiten la dación en pago como liberatoria de la totalidad del crédito, sino solo por el importe equivalente al actual valor de tasación del inmueble. Sin embargo, como defenderemos en estas líneas, los bancos deberían aceptar la dación en pago según la tasación inicialmente efectuada de la vivienda, que bastaba para garantizar el importe prestado, pues dicha tasación se efectuó con conocimiento de la sobrevaloración del mercado de

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la vivienda 9 y en la confianza de una posterior revalorización del inmueble por la expansión de la burbuja inmobiliaria, motivada, entre otros factores, por la creación incesante de dinero escriptural (anotaciones en cuenta) a través de la concesión masiva de créditos. Las entidades crediticias eran conscientes de que concediendo préstamos con garantías sobre pisos sobrevalorados, si se producía el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, a la larga la garantía no cubriría el préstamo. Se perfilaría una situación abusiva por parte de la entidad bancaria si la dación en pago sólo se admitiese por el valor de tasación reajustado a la baja. Hay que tener en cuenta, además, que la dación en pago, favorece también a la entidad crediticia según hemos explicado antes 10.

A continuación expondremos los argumentos que fundamentan esta posición 11.

II Dación en pago, cesión para pago y adjudicación en pago

La dación en pago (datio pro soluto), no acogida expresamente por el Código Civil, aunque éste la da por supuesta en artículos como el 1459.5.º, 1521, 1536, 1636 y 1849, goza de un amplio reconocimiento jurisprudencial. La STS, de 19 de octubre de 2006, la define como «aquel negocio jurídico por el que el deudor y el acreedor pactan que el pago se realice con una prestación distinta de la que era objeto de la obligación». En parecidos términos, las SSTS de 7 de octubre de 1992 y 28 de junio de 1997 12. Desde luego, es un negocio jurídico bilateral con causa onerosa, que implica una transmisión onerosa, en la que el

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acreedor sucede al deudor en la titularidad del bien a título oneroso a cambio de la extinción total o parcial de la obligación incumplida.

Es muy discutida por doctrina y jurisprudencia la naturaleza jurídica de la dación en pago. Con ALBALADEJO y CASTÁN TOBEÑAS 13 entendemos que es una variante o forma especial de pago, un «subrogado del cumplimiento», como dicen las SSTS de 20 de febrero de 1967, 30 de noviembre de 1973, 13 de mayo de 1983, de 5 de octubre de 1987, 25 de mayo de 1999 y 27 de septiembre de 2002. Forma especial de pago en que por acuerdo de las partes se altera la identidad de la prestación 14 15. Cuestión en la que no podemos entrar es la relativa a si la dación en pago consiste en un contrato real, compuesto por el acuerdo de acreedor y deudor y el cumplimiento de la prestación nueva (ALBALADEJO, BERCOVITZ) o en un contrato consensual, de modo que el pagar con la prestación nueva es ejecución de ese contrato y a la vez cumplimiento de la obligación antigua (subsistente y única existente sin haber sido modificada), como defienden ADÁN GARCÍA y DÍEZ-PICAZO 16.

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En cuanto a su regulación, siendo pago mediante otra prestación, la dación está sometida a las reglas del pago. También le son aplicables las reglas generales de la contratación 17 e igualmente le pueden ser aplicables reglas de la compraventa o de la novación. En este sentido, las SSTS de 15 de mayo de 1983 y 18 de abril de 1987, señalan que la dación en pago participa de las características del pago o cumplimiento, de la compraventa y de la novación por cambio de objeto.

La dación normalmente se verificará mediante escritura pública para que pueda tener acceso al Registro de la Propiedad y se beneficie de los efectos de la inscripción (arts. 32 y 34 LH). Como subrogado del pago, extingue la obligación y sus accesorios (entre ellos, la fianza, arts. 1847 y 1849 CC) 18. Con el pago deja de tener sentido la pervivencia de las garantías, al haber devenido inexistente su causa. En el plano real se ha producido una consolidación al haber devenido propietario del bien, el acreedor hipotecario que gozaba de una garantía real sobre el mismo. Procedería la cancelación de la hipoteca, si se practica la inscripción de dominio a favor del acreedor hipotecario (art. 190 RH y RDGRN de 12 y 16 de julio de 1999). En caso de dación en pago parcial, la obligación no se extingue totalmente. Sin embargo, se ha producido la consolidación en el plano real, y el deudor deberá buscar otro tipo de garantías o subsistirán las garantías personales con la extensión que marque la ley o el acuerdo entre las partes 19.

Es preciso distinguir la dación en pago de la cesión de bienes para pago, regulada en el artículo 1175 del Código Civil. Como señala la STS de 1 de marzo de 1969: «la cesión de bienes a los acreedores no debe confundirse con la dación en pago, pues, como ha precisado la doctrina de este Tribunal, aquélla implica abandono de los bienes del deudor en provecho de los acreedores para que éstos apliquen su importe líquido a la satisfacción de su crédito 20, mientras que en la dación en pago, regulada analógicamente en nuestro Derecho por las reglas de la compraventa al carecer de reglas específicas, el crédito que con ella se satisface adquiere la categoría de precio del bien o bienes que se entreguen; en un caso se está en presencia de una cessio pro solvendo, pues como dice el legislador, el pago por cesión sólo libera al deudor de su responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos, mientras que el otro se trata de una cessio pro soluto en el sentido de que la entrega produce automáticamente la extinción de la primitiva obligación; debiéndose añadir que la diferencia es terminante en cuanto a la traslación de título real, puesto que así como la cesión sólo atribuye la posesión de los bienes con un poder de carácter personal que permite al acreedor efectuar la venta para cobrarse con su importe, en cambio en la dación se produce una verdadera transmisión del dominio, sin restricción ni cortapisa alguna» 21.

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Difieren también dación en pago y cesión de bienes, en que aquélla no requiere necesariamente como presupuesto una situación de insolvencia, ni tampoco la pluralidad de acreedores, ni se extiende a todos los bienes del deudor. Por otro lado, el artículo 1849 no tiene aplicación cuando se trata de una mera cesión de bienes.

Otra institución que hay que diferenciar de la dación en pago es la adjudicación judicial en pago. Ambas tienen grandes analogías, ya que en ambas se recibe la prestación de un objeto distinto del pactado y se transmite su titularidad, pero difieren en función de las personas que intervienen. En los procedimientos de apremio judiciales o administrativos que culminan con la adjudicación de un bien, el dominio se adquiere por un acto del Estado, que a través de los órganos judiciales o administrativos, y en virtud de su auctoritas, se subroga en la...

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