La cuota de participación en la propiedad horizontal: su fijación y su alteración

Autor:Carlos Gómez de la Escalera
Cargo:Profesor Titular de Derecho Civil. Universidad Carlos III de Madrid. Exletrado del Tribunal Constitucional. Abogado
Páginas:3119-3168
RESUMEN

La cuota de participación expresa el valor proporcional que cada piso o local tiene en relación con el valor del inmueble en su totalidad, y tiene como finalidad servir para ordenar correcta y equitativamente el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones y cargas que derivan del régimen de la propiedad horizontal. La cuota debe expresarse en centésimas y fijarse atendiendo a... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Significado y funciones de la cuota de participación1

En la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (y en sus modificaciones posteriores) (en adelante, simplemente, LPH) la cuota de participación2que corresponde a cada piso o local susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública, que puede ser objeto de propiedad «separada» [arts. 396 del Código Civil y 3.a) LPH], no es un mero módulo de distribución de los gastos generales o comunes del edificio, ni el porcentaje de participación de cada propietario en la copropiedad de los elementos comunes, sino la expresión del valor proporcional que cada piso o local representa en el conjunto del inmueble, que sirve para cuantificar numéricamente la participación de cada propietario en las cargas y beneficios que derivan del régimen de la propiedad horizontal.

En el sistema de la LPH la cuota de participación cumple tres importantes funciones:

  1. En el plano patrimonial, representa la parte o fracción que corresponde a cada propietario en el valor total del edificio [artículos 3, párrafo 2.º LPH y 8.4.º LH]3. Interesa destacar, en este punto, que lo que la cuota expresa es el valor proporcional de cada piso o local en relación con el valor del inmueble en su totalidad, lo que, en principio, es algo distinto e independiente del valor de mercado o del valor intrínseco de cada piso o local4, que puede ser objeto de alteraciones a lo largo del tiempo en virtud de las modas de cada época5, de la actividad urbanizadora de la Administración Publica o de las mejoras o menoscabos que hayan podido afectar al propio piso o local6.

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    En esta función, la cuota de participación es especialmente relevante, por ejemplo, en los casos de venta o arrendamiento de algún elemento común del edificio (vivienda del portero, colocación de rótulos en la fachada o en la cubierta), o en los casos de constitución del derecho de vuelo o de sobreedificación, o en los supuestos de destrucción o expropiación forzosa del inmueble, pues en todos estos supuestos el precio, las indemnizaciones, o el solar resultante se repartirá entre los propietarios en atención a sus respectivas cuotas de participación. La cuota también suele ser tenida en cuenta para distribuir el préstamo hipotecario constituido sobre todo el inmueble antes de haberse sometido al régimen de la propiedad horizontal entre los diferentes pisos o locales (normalmente para la financiación de su construcción).

    Una consecuencia refleja o indirecta de este valor proporcional de la cuota es que sirve para determinar el porcentaje con el que cada propietario participa en los beneficios y desventajas que derivan de los elementos comunes7. Conviene, no obstante, no confundir o identificar la cuota de participación en la propiedad horizontal que regulan los artículos 3 y 5 LPH y 8.4.º LH, con la cuota o porcentaje de participación del propietario en los elementos comunes, como sucede en la copropiedad ordinaria, en la que la cuota no es más que eso, la medida de la participación en la cosa común8. Por el contrario, en la propiedad horizontal la cuota es algo más, define porcentualmente la participación o medida del derecho de cada propietario en todo el régimen de la propiedad horizontal. Esto es así porque en la propiedad horizontal cada propietario es titular de un derecho de naturaleza dual9ya que su contenido incluye dos derechos indisolublemente unidos: (a) el derecho de propiedad singular y exclusivo sobre su piso o local y (b) el derecho de copropiedad o de comunidad especial sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes que lleva inherente la titularidad privativa (arts. 396 del Código Civil y 3 LPH), razón por la cual la fijación de la cuota tiene como finalidad establecer un criterio de proporcionalidad económica y jurídica que sirva para ordenar correcta y equitativamente el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones y cargas que derivan del régimen de la propiedad horizontal10.

  2. En el ámbito de los gastos comunes, la cuota sirve para determinar el montante económico con el que cada propietario debe contribuir a sufragar los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, y los servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización [art. 9.1.e) LPH]. Lo decisivo para que la cuota de participación actúe en este plano es precisamente que el concepto que origina o del que deriva el gasto no pueda determinarse o imputarse de forma concreta e individualizada para cada propietario, pues si la individualización es posible, por ejemplo, mediante la colocación del oportuno contador o aparato medidor, cada propietario contribuirá al concepto del que deriva el gasto de acuerdo al uso, utilización o consumo que efectúe y el gasto dejará de ser general o comunitario para ser

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    privativo y exclusivo de cada propietario. En este punto, sin embargo, la cuota de participación es subsidiaria pues, conforme a los artículos 5, párrafo 3.º y 9.1.e) LPH, solo regirá para la distribución de los gastos generales cuando en los Estatutos no esté «especialmente establecido» otro módulo o sistema de contribución a los gastos. Así lo ha reconocido la jurisprudencia en las SSTS de 28 de diciembre de 1984 (RJ 1984, 6300), 2 de marzo de 1989 (RJ 1989, 1745), 2 de febrero de 1991 (RJ 1991, 700) y 7 de marzo de 2013 (RJ 2013, 3257), entre otras muchas.

  3. En el ámbito político o de gobierno de la comunidad, la cuota de participación desempeña un papel de extraordinaria importancia a la hora de determinar la validez de los acuerdos aprobados en la Junta de Propietarios, ya que, conforme al denominado sistema de doble mayoría que rige la adopción de acuerdos en la propiedad horizontal11, para que puedan aprobarse válidamente los acuerdos comunitarios no solo es necesario que se alcance la mayoría personal que la ley exige en cada caso, que se obtendrá con el número de votos personales positivos de los propietarios (principio democrático o mayoría de cabezas), sino que también es preciso que se alcance la mayoría de cuotas correspondientes, de modo que los propietarios que hayan votado a favor del acuerdo sean titulares de un número de cuotas equivalente a la mayoría exigida (principio patrimonial o mayoría de intereses) (vid., art. 17 LPH). En consecuencia, a mayor cuota de participación mayor poder de decisión del propietario en la adopción de los acuerdos comunitarios ya sea para aprobarlos o para impedirlos. En la misma línea de influencia en las decisiones de la comunidad, los propietarios que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación están legitimados para solicitar la convocatoria de una Junta (art. 16.1 LPH).

    La importante significación que la cuota de participación tiene en la propiedad horizontal determina que la cuota sea, junto a los elementos privativos y a los elementos comunes uno de los tres componentes esenciales o constitutivos del régimen jurídico de la propiedad horizontal. En este sentido, resulta conveniente recordar que para que pueda nacer o constituirse la propiedad horizontal es necesario que concurran tres requisitos esenciales:

    1. El piso o local. El primer requisito o elemento que debe concurrir para la existencia de la propiedad horizontal es una pluralidad de unidades inmobiliarias independientes susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública susceptible de ser objeto de propiedad separada [art. 396 del Código Civil y 3.a) LPH]. Para que exista la propiedad horizontal es necesario, como mínimo, la existencia de dos departamentos independientes que constituyen el elemento principal de la propiedad horizontal ya que son su razón de ser, en cuanto que son el objeto del derecho singular y exclusivo del derecho de propiedad privada característica de esta forma especial de propiedad inmobiliaria [artículos 1 y 3.a) LPH].

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    2. Los elementos comunes. Al ser la propiedad horizontal un régimen de propiedad inmobiliaria que se caracteriza porque el derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre su respectivo piso o local privativo, lleva inherente un derecho de copropiedad o de comunidad especial sobre los elementos comunes del edificio, sin elementos comunes o, si se prefiere, sin la singular comunidad funcional que se necesita para que exista la propiedad horizontal no puede darse la situación de propiedad horizontal en la medida en que es esa comunidad funcional la que permite conectar todos los pisos o locales y aglutinarlos en una entidad orgánica superior que es el conjunto inmobiliario (edificio, urbanización). Los elementos comunes están por ello vinculados a los pisos o elementos comunes por una...

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