Cuota de participación

Autor:Joaquim Martí Martí
Cargo del Autor:Abogado y profesor colaborador de la Cátedra de Derecho Civil, Universidad de Barcelona
Páginas:31-49
 
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Fijación

La Ley 5/2006 establecía en su apartado 3 que las cuotas de participación se fijaban en centésimas y se asignaban de manera proporcional a las superficies de las entidades, su uso y destino y las circunstancias físicas y jurídicas.

La norma de 2015, elimina el término “centésimas” y lo sustituye por “porcentaje”. Ciertamente, las cuotas acostumbraban a tener dos decimales y no tres.

El criterio de la superficie ha sido siempre el dominante para determinar las cuotas pero corregido por otros parámetros tales como si el piso o local formaba esquina, era el piso más alto o el más bajo, etc. La cabida de la entidad, por sí sola, no debe ser la que determine la cuota de participación, ya que otros elementos, como su ubicación dentro del edificio o su más rápido acceso a los elementos comunes, se han considerado como factores ligeramente correctores.

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Tal y como confirma la SAP de Girona, Secc. 1ª de 26 de enero de 2011, los elementos determinantes de la cuota de participación no son únicamente la superficie sino también elementos jurídicos, el uso u otros datos físicos, exigiéndose en todo caso para su modificación el acuerdo unánime de la Comunidad.

La cuota de participación marca la identidad individual de cada piso o local; sin ella no se puede hablar de propiedad privada y singular, de tal manera que la comunidad podrá reivindicar como elemento común todo aquello que no figure con carácter independiente y con asignación de coeficiente, dejando a salvo la utilización personal que se pueda hacer de determinadas zonas, como consecuencia de disposición estatutaria.

En la Sentencia del TS de 5 de septiembre de 2011, el Alto Tribunal proclama que el subsuelo de la Comunidad, cuando no tenga atribuida naturaleza privativa en el Título Constitutivo, ni exista causa justa que justifique su atribución a un propietario, tiene naturaleza común y como tal es elemento común.

Sigue esta doctrina la SAP de Girona, Secc. 1ª de 14 de mayo de 2013, al considerar como común un espacio situado debajo de la rampa del garaje, todo y que hace años que viene siendo utilizado por unos propietarios.

Los anexos a los pisos y locales no son elementos comunes sino de titularidad privada a todos los efectos y aparecen vinculados a los elementos privados, salvo previsión en contra.

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Esta es la interpretación de la SAP de Tarragona, Secc. 1ª de 20 de mayo de 2009 al apartado 35 del artº 553 del CC Cat. Para esa Sala los anexos no son elementos comunes sino de titularidad privada a todos los efectos y aparecen vinculados a los elementos privativos, salvo previsión en contra. En la actualidad, el artículo 553-35 del CCC (que mantiene el sentido de su predecesor por Ley 5/2006) se refiere a ellos como espacios físicos vinculados de forma inseparable a un elemento privativo, que son de titularidad privativa a todos los efectos. Nada impide que tengan tal consideración los jardines, huertos u otros espacios o superficies, no pudiendo ser confundidos con los elementos comunes, sobre todo si los anexos no forman parte del solar sobre el que se alza el edificio objeto de división horizontal.

La forma más habitual de fijación de la cuota de participación es la realizada por el propietario único, el promotor, el cual redacta y otorga la escritura de división horizontal, asignando el coeficiente de cada piso o local. Igualmente pueden fijarse dichas cuotas por acuerdo unánime de todos los propietarios, y por último, por laudo judicial, con independencia de la posibilidad de interposición del correspondiente juicio ordinario, en casos de desacuerdos, y tengan que resolver los Tribunales en última instancia.

La cuota, una vez se haya determinado en el título, por el propietario único, por todos los propietarios existentes, por el árbitro o por el Juez, «solo podrá variarse por acuerdo unánime» conforme dispone el apartado 3.3 (que mantiene el redactado). No obstante la jurisprudencia, así STS 18 Jun. 1970, admite la posibilidad de que también sea el Juez

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quien, aunque no exista la mencionada unanimidad, cambie las cuotas ya establecidas, lo que la doctrina justifica por la necesidad de corregir errores materiales de consideración, abusos o injusticias cometidas, en muchas ocasiones por los constructores, al atender a criterios distintos de la «superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos.»

En caso de unión de dos o más entidades o de división de entidad en varias, la nueva cuota de participación vendrá fijada automáticamente por la operación aritmética correspondiente a la variación física producida. Para llegar a este resultado no se precisa el consentimiento de la Junta de Propietarios, si lo permiten los estatutos, y la modificación puede tener acceso al registro sin la ratificación comunitaria. Así pues las operaciones aritméticas que se realicen por los propietarios afectados son libres y tienen trascendencia a terceros a través del registro de la propiedad. La STS de 30 de septiembre de 2010, proclama que la división de las entidades la puede hacer el propietario por estar expresamente autorizada en los Estatutos y que la Junta sólo puede atribuir las cuotas resultantes a esa división.

Para la modificación de la cuota de participación, la Ley 5/2006 parecía contener una contradicción. Así, mientras el apartado 3 establecía en su punto 4 que la cuota se fijaba y modificaba por acuerdo unánime, el apartado 25 exigía el voto favorable de 4/5 partes de los propietarios que representaran además 4/5 partes de las cuotas de participa-

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ción para los acuerdos que pretendan modificar el título de constitución y/o los estatutos.

Ahora, con la Ley 5/2015, el apartado 26 establece que se precisa la unanimidad para modificar las cuotas de participación. Ahora bien, el punto 2 del apartado 26 aclara que se precisa el voto de los 4/5 para acordar cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes por un uso desproporcionado de los elementos comunes, (según lo previsto en el apartado 45.4). Por tanto, la Ley del 2015 ha servido para aclarar el redactado de la Ley 5/2006.

La SAP de Lleida, Secc. 2ª de 18 de marzo de 2010, considera que la modificación de cuotas es válida si se ha llevado a término en acuerdo de junta y a pesar de que no haya tenido trascendencia registral. Ahora bien, en ese caso el impugnante era un propietario que lo era en la fecha de esa modificación y no un tercero adquirente con posterioridad.

La SAP de Barcelona, Secc. 1ª de 10 de noviembre de 2009, considera, en este sentido, que la división de la cuota de una entidad en dos, aunque sumen el mismo resultado, precisa de la autorización de 4/5 al no constar esta posibilidad en los Estatutos de la Comunidad.

Derechos

La cuota de participación, supeditada al número de propietarios (como se explicará más adelante) determina los derechos políticos de la comunidad.

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Así, los votos en las asambleas y en el gobierno de la comunidad vendrán determinados por la cuota de participación que permitirá el consecuente ejercicio de los derechos políticos (elegir y ser elegido).

También determina el porcentaje de los beneficios de la comunidad por cuestiones ordinarias o extraordinarias. Así, puede considerarse el supuesto que la Comunidad de Propietarios obtenga ingresos por el alquiler de elementos comunes (azoteas o porterías); en este caso los ingresos deberán repartirse en base a la cuota de participación del título constitutivo, con independencia que esa entidad esté o no excluida de ciertos gastos comunitarios. También determina el derecho al...

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