Cuota de participación

AutorJoaquim Martí Martí
Cargo del AutorAbogado y profesor colaborador de la Cátedra de Derecho Civil, Universidad de Barcelona
Páginas5-35

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Fijación

Las cuotas de participación se fijan en centésimas (apartado 3) y se asignan de manera proporcional a las superficies de las entidades, su uso y destino y las circunstancias físicas y jurídicas.

Ello siempre ha sido así, y el criterio de la superficie como dominante para determinar las cuotas ha sido corregido por otros parámetros tales como si el piso o local formaba esquina, era el piso más alto o el más bajo, etc. La cabida de la entidad, por sí sola, no debe ser la que determine la cuota de participación, ya que otros elementos, como su ubicación dentro del edificio o su más rápido acceso a los elementos comunes, se han considerado como factores ligeramente correctores.

La cuota de participación marca la identidad individual de cada piso o local; sin ella no se puede hablar de propiedad privada y singular, de tal manera que la Comunidad podrá reivindicar como elemento común todo aquello que no figure con carácter independiente y con asignación de

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coeficiente, dejando a salvo la utilización personal que se pueda hacer de determinadas zonas, como consecuencia de disposición estatutaria1.

En este mismo sentido se pronuncia la SAP de Girona, Secc. 2ª, de 15 de abril de 2008. Para esta Sala, la plaza de aparcamiento de autos se ha construido en el subsuelo del edificio, elemento que por definición es de naturaleza común, tal y como resulta tanto del artículo 396 del Código Civil como del artículo 553-41 del Codi Civil de Catalunya. A ello hay que añadir que en la escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal del edificio, no consta en ningún sitio que el espacio que ahora ocupa el garaje utilizado por los apelantes no se integre en la promoción, de manera que no forme parte del complejo inmobiliario. Tampoco consta reserva alguna de subedificación a favor del promotor prevista en el artículo 553-9.2 .b en relación con el artículo 553.2.a del CCC. Dicho de otro modo, para la Sala, ni consta que en el edificio proyectado no se integre el garaje; de manera que el edificio proyectado limite con una propiedad distinta; ni tampoco que el promotor se haya reservado el derecho a construir una plaza de aparcamiento adicional. En consecuencia, para la Sala, tanto por el lugar donde se ha construido el aparcamiento como por el hecho que nunca se ha hecho constar su existencia como elemento privativo susceptible de aprovechamiento independiente, hay que entender correcta su consideración como elemento común2.

Los anexos a los pisos y locales no son elementos comunes sino de titularidad privada a todos los efectos y apare-

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cen vinculados a los elementos privados, salvo previsión en contra.

Esta es la interpretación de la SAP de Tarragona, Secc. 1ª de 20 de mayo de 2009 al apartado 35 del artº 553 del CC Cat. Para esa Sala los anexos no son elementos comunes sino de titularidad privada a todos los efectos y aparecen vinculados a los elementos privativos, salvo previsión en contra. En la actualidad, el artículo 553-35 del CCC se refiere a ellos como espacios físicos vinculados de forma inseparable a un elemento privativo, que son de titularidad privativa a todos los efectos. Nada impide que tengan tal consideración los jardines, huertos u otros espacios o superficies, no pudiendo ser confundidos con los elementos comunes, sobre todo si los anexos no forman parte del solar sobre el que se alza el edificio objeto de división horizontal3.

La forma más habitual de fijación de la cuota de participación es la realizada por el propietario único, el Promotor, el cual redacta y otorga la escritura de división horizontal, asignando el coeficiente de cada piso o local. Igualmente pueden fijarse dichas cuotas por acuerdo unánime de todos los propietarios, y por último, por laudo judicial, con independencia de la posibilidad de interposición del correspondiente juicio ordinario, en casos de desacuerdos, y tengan que resolver los Tribunales en última instancia.

La cuota, una vez se haya determinado en el título, por el propietario único, por todos los propietarios existentes, por el árbitro o por el Juez, «solo podrá variarse por acuerdo unánime» conforme dispone el apartado 3. No obstante

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la jurisprudencia, así STS 18 Jun. 1970, admite la posibilidad de que también sea el Juez quien, aunque no exista la mencionada unanimidad, cambie las cuotas ya establecidas, lo que la doctrina justifica por la necesidad de corregir errores materiales de consideración, abusos o injusticias cometidas, en muchas ocasiones por los constructores, al atender a criterios distintos de la «superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos.»

Ahora vuelve a aparecer el destino y uso como criterio corrector de las cuotas de participación. A nuestro entender el uso o destino sólo puede suponer trascendencia en la cuota de participación en los gastos pero no en los derechos. Y ello por cuanto en caso de destrucción del edificio, la cuota de participación corregida en base al uso o destino del piso o local no encuentra justificación.

El destino del piso o local no debería ser criterio corrector de los coeficientes y ni tan siquiera de las cuotas de participación. Y ello por cuanto el destino de las entidades, en todo caso, puede suponer la exclusión en la participación de ciertos gastos (como se hará estudio en este mismo capítulo) o incluso en un incremento en la participación de ciertos gastos; pero nunca debería ni puede suponer modificación de la cuota de participación.

Es decir, la cuota de participación, tras la aplicación de la exclusión en ciertos gastos y la imputación de otros, ya se

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ha convertido en un término distinto al de la participación en gastos. Pues bien, en base a esta diferente identidad e independencia, el destino del piso o local no debería servir para la fijación de la cuota de participación.

Así parece entenderlo también la jurisprudencia cuando establece, sin dar lugar a dudas, que la contribución de los gastos comunitarios lo es a resultas del coeficiente de cada entidad, pero no en relación al uso que haga de los elementos comunitarios. Para la Secc. 16ª de la AP de Barcelona, en el supuesto de hecho de su sentencia de 7-7-2008, que interpreta el apartado 3.2, el mayor o menor uso previsto de elementos comunes es uno de los factores que se toman (o se deben tomar) en consideración en el momento de fijar los coeficientes de las distintas entidades que se integran en propiedad horizontal. Ahora bien, una vez fijado su coeficiente, esa entidad contribuye a los gastos según éste o según acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios, pero nunca en relación a un supuesto uso de los elementos comunitarios. En ese supuesto, la Sentencia proclama que esta norma desautoriza la argumentación de la parte apelada según la cual gastos comunes tan evidentes como los son los de portería, conserjería o ascensor pierdan tal consideración para pasar a considerarse gastos "privativos" de todos y cada uno de las entidades del inmueble menos de aquellos que no lo usen. Lo cual es bastante distinto al tema del aparcamiento, porque esta entidad sí tiene gastos realmente privativos como pueda ser el vado; gastos que, en la medida que son atendidos por la misma administra-

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ción, es natural que afloren en la propia liquidación como gastos privativos de esta entidad4.

En este mismo sentido la SAP de Barcelona, Secc. 19ª de 22 de julio de 2008, considera que no constituye abuso de derecho que la Junta no exima al propietario del local de contribuir a los gastos de mantenimiento de la escalera, por cuanto dicho gasto afecta al total edificio y a su seguridad, al contribuir a que el inmueble esté en buen estado5.

Un supuesto de hecho ciertamente clarividente es el resuelto por la SAP de Barcelona, Secc. 17ª de 19 de diciembre de 2008, en la que se proclama sin titubeo que el propietario del local, todo y encontrarse en el subterráneo de la finca, ha de contribuir a los gastos de rehabilitación de la fachada6.

Resume la doctrina jurisprudencial referida, la SAP de Barcelona, Secc. 16ª de 7 de julio de 2008. En ésta se proclama que lo que no parece razonable es aceptar para la propietaria las ventajas del coeficiente a los efectos que puedan serle beneficiosos y al mismo tiempo aceptarle una motivación que ya debió tomarse en consideración en el momento de fijar coeficiente, como justificación para reducir de forma unilateral las consecuencias del coeficiente respecto de determinados gastos. Según la Sala, la propietaria puede solicitar la modificación general de los coeficientes, pero hasta que ello no ocurra los gastos de portería, conserjería o ascensor no perderán la consideración de gastos comunitarios para pasar a considerarse gastos "privativos" de todos y cada uno de las entidades del inmueble menos de aquellos que no lo usen7.

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En caso de unión de dos o más entidades o de división de entidad en varias, la nueva cuota de participación vendrá fijada automáticamente por la operación aritmética correspondiente a la variación física producida. Para llegar a este resultado no se precisa el consentimiento de la Junta de Propietarios, si lo permiten los Estatutos, y la modificación puede tener acceso al registro sin la ratificación comunitaria. Así pues las operaciones aritméticas que se realicen por los propietarios afectados son libres y tienen trascendencia a terceros a través del registro de la propiedad.

Para la modificación de la cuota de participación, la Ley contiene una contradicción. Así, mientras el apartado 3 establece en su punto 4 que la cuota se fija y modifica por acuerdo unánime, el apartado 25 exige el voto favorable de 4/5 partes de los propietarios que...

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