Cuestiones sobre determinación de responsabilidad hipotecaria

AutorManuel López Pardiñas
Páginas147-160

ANÁLISIS DE LA DOCTRINA GENERAL

La reciente jurisprudencia de la Dirección General de Registros y Notariado, sobre todo los años 1996 y 1997, en materia de determinación de responsabilidad hipotecaria, aconsejan marcar dos líneas o pautas a tener en cuenta a la hora de analizar las cláusulas bancarias.

En primer lugar hemos de hablar de lo que cabría calificar como sentido o significado tradicional o común de la extensión de responsabilidad hipotecaria.

En la doctrina se encuadra, de ordinario, bajo la denominación o el estudio de la extensión de la hipoteca, y para ser más concretos en la extensión de la hipoteca respecto del crédito garantizado (Vid. Chico y Ortiz, «Estudios de Derecho Hipotecario»).

Este autor (que cito por haber sido su obra guía de multitud Notarios y Registradores en sus oposiciones), a efectos sistemáticos, enuncia en epígrafe relativo al «Criterio seguido en la Ley según que la finca hipotecada pertenezca al deudor o a un tercero». Releyendo ahora su texto, vuelvo a la convicción que tenía hasta la aparición de las Resoluciones actuales, y que no es otra que la de que la hipoteca garantiza, al acreedor y respecto del deudor todos lo debido por intereses, quedando la limitación legal constreñida a los efectos respecto de terceros.

Sobre ello volveré luego; lo que interesa ahora es analizar, a la vista de las últimas Resoluciones, en qué términos deben satisfacerse la determinación de la extensión de las cantidades garantizadas por intereses, dejando ahora al margen, repito, si la limitación juega sólo respecto de terceros, o también respecto del deudor.

Como punto de partida tenemos el artículo 114 de la Ley Hipotecaria: «La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años».

Voy a dejar aquí de lado, los problemas suscitados respecto de los préstamos a tipo de interés fijo, por dos razones: por ser menos y más fáciles de resolver, y segunda, porque, hoy por hoy, los prestamos a interés fijo se han convertido en una «rara avis».

Nos centramos así en los problemas relativos a los préstamos con interés variable, y lo vamos hacer, casuísticamente, al hilo de las Resoluciones de la Dirección General más recientes.

1) Resolución 19 de enero, 23 de febrero, 8,11,12,13,15, 18,20 y 21 de marzo, 1 y 2 de abril, 10 de mayo, 4 y 27 de junio del año 1996,20 de septiembre, 23 de octubre, 14 de noviembre de 1996 y 14 de enero de 1997. (Resoluciones del «Citibank España, S.A.») entre otras muchas.

En cuanto a la primera de ellas, la cláusula decimocuarta, en cuestión, dice: «sin perjuicio de su responsabilidad personal solidaria, el prestatario constituye primera hipoteca a favor del banco, que acepta, sobre la finca que se describirá al final de las estipulaciones de esta escritura, en garantía de la devolución del principal del préstamo por 3.500.000 pesetas; del pago de intereses remuneratorios devengados al tipo pactado en la estipulación segunda por un máximo en perjuicio de terceros conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria de 316.000 pesetas; del pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado en la estipulación cuarta por un máximo en perjuicio de terceros, asimismo, conforme al artículo 114 de la Ley hipotecaria, de 736.000 pesetas».

Es de señalar que en las escrituras se establecían tipos máximos de interés, tanto ordinarios como de demora, si bien fijándose tal límite respecto de terceros y remachándose luego que tal limitación no restringiría la posibilidad de reclamación frente al prestatario o subrogados.

A la cláusula así redactada la Registradora n.º 3 del Puerto de Santa María rechaza su inscripción por cuanto en ella no se señala plazo, es decir, no se dice cuántos años quedan garantizados.

Me interesa subrayar la postura del Presidente del Tribunal Superior de Justicia, al confirmar la nota en base a que en las garantías de máximos no cabe distinguir entre partes y terceros, y en el título se dice en perjuicio de terceros. Lo subrayo dado el casuismo en que se ha caído.

La D.G.R.N. revoca el defecto señalando que dentro del límite de cinco años la Ley permite que se garanticen los intereses: bien fijando un número de años dentro del máximo de cinco y además también el tipo máximo de interés, bien determinando una cantidad garantizada y asimismo también el tipo máximo de interés.

Es decir, salvo error por mi parte tenemos que se deben determinar:

1) En todo caso el tipo máximo de interés.

2) Y además bien el tiempo, bien una cantidad.

3) Que lo garantizado no exceda de cinco años de intereses.

Hago constar que discrepo de la opinión de Giménez Duart, al comentar esta Resolución en «La Notaría», febrero de 1996, en cuanto a que baste fijar una responsabilidad máxima, sin establecer plazo y tipo; creo entender que sí...

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