Cuestiones sobre constitución fraudulenta del título ex art. 205 Ley Hipotecaria y caudales indivisos

Autor:Ferrante, Alfredo
Cargo:Profesor Lector Universidad de Girona. Doctor en Derecho por la Universidad de Oviedo. Acreditado a titular de universidad
Páginas:751-784
RESUMEN

El artículo 205 LH legitima la primera inscripción en el Registro de Propiedad de un título público previa acreditación fehaciente de haberlo adquirido. Cuando este título se constituya de mala fe, aspecto que puede producirse por ejemplo en situaciones de herencias indivisas cuyos titulares sean de difícil identificación y contextualmente se venga a constituir una hipoteca sobre el bien, las... (ver resumen completo)

 
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Este estudio se enmarca dentro del proyecto «El nuevo derecho inmobiliario registral: hipoteca, mercado hipotecario y Derecho», financiado por el Ministerio de Educación y Ciencia, cuyo investigador principal es el Prof. Dr. Andrés Augusto DOMÍNGUEZ LUELMO. Ref. Der. 2009, 12093.

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I Planteamiento

«En los últimos años el desplome de la burbuja inmobiliaria, fomentada por la proliferación del crédito al consumo, ha creado una realidad que ha conllevado una masiva incorporación en el patrimonio bancario de propiedades inmobiliarias. Lo que es cierto es que, frente a los impagos de deudor hipotecario, los bancos se han activado masivamente en el embargo de los patrimonios inmobiliarios hasta el punto de generarse inmobiliarias controladas por las entidades ejecutantes que por su exponencial inflación han dado lugar, casi, a verdaderos outlet inmobiliarios, donde incluso se permite una «verdadera» negociación sobre el precio de adquisición, antes impensable1.

En el caso de ejecución hipotecaria el legislador se ha activado en la protección del deudor hipotecario de buena fe (Vgr. El RD 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos2). Sin embargo, a veces, se tendrían que tutelar determinadas circunstancias frente a otros sujetos a los que la actividad del deudor hipotecario de mala fe puede causar algún tipo de perjuicio.

Esto puede darse cuando la persona del deudor hipotecario y la persona del propietario efectivo del bien hipotecado no coinciden. Dentro del abanico de estas situaciones hay una border-line que a mi entender podrían crear eventuales problemas e incluso aniquilar los derechos de un entidad bancaria que actuase un embargo en determinadas situaciones.

El caso concreto que analizaré es el de la constitución fraudulenta del título de propiedad en correlación con los derechos y efectos que pueden (o no pueden) derivar ex artículos 205 y 207 de la Ley Hipotecaria y del artículo 298 del Reglamento correspondiente en relación con la contextual constitución de una hipoteca sobre el bien que da lugar a procedimiento ejecutivo por impago del deudor hipotecario3y que conduce a la adjudicación por subasta de dicho bien al banco4.

II Constitución e inscripción de hipoteca sobre título ex artículo 205 lh: ¿despiste bancario o aceptación del riesgo?

Es claro el valor declarativo y no constitutivo5de la inscripción del título en el Registro de la Propiedad, aunque en determinados casos la inscripción en el Registro incentiva y consolida, en determinadas condiciones, la adquisición de la propiedad sin verdadero título (cfr. Art. 34 LH6) o con título no firme (cfr. Art. 205 LH). La inscripción otorga una eficacia erga omnes que se apoya en dos pilares: los principios de legalidad y de exactitud registral (cfr. Art. 38 LH)7.

Ahora bien estos pilares tienen que ser firmes; de lo contrario la estructura que sustenta el título -y los relativos derechos- quebraría.

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Para evitar la eventual dicotomía entre inscripción en el Registro y la realidad jurídica, el segundo pilar citado crea una presunción de identidad. Tal presunción, puesto que es tal, puede ser destruida mediante prueba en contrario. En el caso de discordancia entre la realidad registral y la extrarregistral la jurisprudencia adopta una postura clara al afirmar que debe darse prevalencia a la segunda. Esto deriva de que la ausencia de una base física real no puede ser protegida, ni aplicarse el principio de exactitud a las circunstancias y datos fácticos inexistentes8. Si esto es así en términos generales, en el caso de la inscripción de títulos públicos ex artículo 205 LH debe adoptarse una mayor cautela porque a la general presunción de exactitud del título se acompaña la toma de constancia de que esa presunción no es firme ab inicio no produciendo efectos de forma automática frente a terceros sino que se aplaza temporalmente dada la peculiar modalidad de constitución del título. Por esta razón el artículo 207 LH dispone que las inscripciones de un título de propiedad a tenor del artículo 205 LH no surten efectos respecto a terceros hasta que no hayan trascurrido dos años. En este sentido la jurisprudencia confirma y deja claro que también en este caso la presunción puede vencerse y que lo que consta a tenor de los artículos 205 y 207 LH puede ser desvirtuado mediante prueba en contrario9.

A la hora de hablar de terceros desde el punto de vista de la trasmisión de un título inscrito a tenor del artículo 205 LH, pueden darse dos posibilidades: por un lado el tercero de buena fe ex artículo 34 LH, y por otro el que no reúne los requisitos de dicho precepto. Desde el primer punto de vista, del tercero de buena fe, debe hacerse esta consideración. En el clausulado de casi todo tipo de contrato se prevé la obligación de entregar el bien libre de cargas o gravámenes. Si la suspensión bienal del artículo 207 LH se considerara tal, esto podría dar lugar a que por ejemplo el optante se niegue, en este periodo de dos años, a perfeccionar la compraventa objeto de esta opción por razón de considerar esta situación como una carga o gravamen. Al haber dudas sobre este aspecto, estas deben considerarse despejadas dado que el artículo 207 LH fija un «lapso de tiempo esterilizado jurídicamente»10y por lo tanto no es una carga o gravamen sino una limitación o paralización de la protección que brinda el artículo 34 LH durante los dos años11.

Sin embargo, objeto prioritario de este estudio es considerar con más profundidad la segunda tipología de tercero a la cual he hecho referencia y ver cómo y en qué términos puede tutelarse a aquel tercero a) cuyo derecho nazca a sabiendas de que el título sobre el cual se fundamente se constituyó a tenor del artículo 205 LH y b) lo inscriba antes del plazo de dos años. Concretamente quiero dar relevancia al caso en que una entidad bancaria decida conceder un préstamo hipotecario que tiene como garantía un bien inscrito a tenor del artículo 205 antes de que hayan pasado los dos años. Ante el eventual impago del deudor hipotecario, el banco podría ejercer su derecho a ejecutar el bien hasta adjudicárselo.

A la hora de realizar tal operación el banco está asumiendo un riesgo empresarial puesto que acepta hipotecar un bien cuyo título no es firme sino que

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despliega sus efectos solo posteriormente, después de dos años, a no ser que el efectivo propietario impugne la inscripción. Esta es una libre operación financiera que, en aras de la autonomía de las partes, banco y deudor hipotecario (y titular del bien como por asiento registral ex artículo 205 LH) pueden decidir celebrar. En la mayoría de los casos no habrá situaciones «patológicas» relativas al título público del cual derive la propiedad amparada por el artículo 205 LH y por lo tanto el banco no tendrá problemas a la hora de ejecutar el bien del que, posteriormente a los dos años, se viene a considerar propietario «firme» ex artículo 207 LH. Este riesgo asumible por la entidad bancaria se restringe al caso en que el deudor hipotecario -y formal titular en el asiento ex artículo 205 LH- no resulte serlo porque, en estos dos años, el verdadero propietario extrarregistral venza la presunción de exactitud del registro. En este caso, dán-dose actuación a lo dispuesto por el artículo 207 LH, el tercero no podría tener ningún derecho dado que operaría la limitación que dispone la norma: el banco tendría una garantía hipotecaría sobre un bien que no pertenece al deudor y por lo tanto debería asumirse el riesgo empresarial que ha derivado de la concesión de la hipoteca sobre un bien ajeno al otro contratante.

En la circunstancia patológica en la que el hipotecante deudor haya operado de mala fe, a sabiendas que el bien hipotecado no le pertenecía contratando igualmente la hipoteca y haya constituido fraudulentamente el título ex artículo 205 LH las cosas se hacen incluso más complicadas. Este concreto caso es el que es objeto de análisis de este estudio.

Para poder valorar correctamente la asunción de un riesgo empresarial debe -o debería conocerse- todo el panorama relativo a la contratación que se va a realizar. En el caso de quo, parecería que el importante carácter informador, erga omnes, del Registro de la Propiedad ofrece este panorama, pero no es así, dado que la realidad concreta demuestra que pueden darse circunstancias ya existentes en el momento de la contratación que sin embargo no constan todavía en el Registro. En la particular situación limitadora del artículo 207 LH esto juega un rol fundamental a lo largo de todos los dos años de referencia. Concretamente el problema se plantea porque la inscripción obligatoria (por ser constitutiva) de la hipoteca bancaria puede llegar a convivir con otra eventual y diferente: la posibilitada por el artículo 298.4 del Reglamento Hipotecario que prevé la posibilidad de solicitar la anotación preventiva de la demanda1...

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