Cubiertas y terrazas

AutorFuentes Lojo
Cargo del AutorAbogado

Cubiertas y terrazas

Nuestra ley hace una única referencia a las >, al enumerarlas como ele mento común en el artículo 396 del Código civil. No menciona ni a los techos, ni a los tejados o techumbres, ni a las terrazas, como hacen otras legislaciones.

A) ÁMBITO DEL CONCEPTO
a) Cubierta El término > ha de definirse en general como >

Aplicando este concepto a los edificios, hemos de entender con ALBERT,[1] que es >, o >.

Bajo el punto de vista arquitectónico, cabe distinguir diversos tipos de cubiertas: a) a dos aguas, que son cubiertas de dos superficies planas inclinadas o tendidas, cuyos bordes inferiores o aleros descansan sobre los muros del edificio al paso que los bordes supe-riores se reúnen en una línea, caballete o cumbrera; b) cubiertas con faldones, que pre sentan cuatro vertientes, opuestas dos a dos; c) cubiertas a una vertiente, que suelen llamarse cobertizos; d) cubiertas de pabellón, cuando en planta todas las vertientes concu rren en su punto; e) cubiertas cónicas, si la planta está limitada por una circunferencia o una elipse; f) cúpulas; g) mansardas, que permiten habilitar habitaciones en los sotaban cos; h) cubiertas con dientes de sierra o a dos aguas; i) cubiertas bombeadas, de pabellón.

Si estas cubiertas están construidas a base de materia pétrea artificial, generalmente tejas o pizarras, no pisables, tendremos lo que se llama >; y si es pisable, > o >.

b) Tejados

Serán las cubiertas de material no pisable, que limitan el inmueble por su parte superior e impiden que el agua y el viento penetren en el mismo. O, como dice S ALIS, >.

Hemos de añadir también:

1) Que es preciso diferenciarlo de los terrados, puesto que éstos son accesibles, aun que tengan también la función de cobertura.

2) Que al hablar de techo hay que comprender también las claraboyas, tragaluces, etc., que formen parte del mismo.

3) Que el tipo más común de tejado se compone de tres partes: armazón, con armaduras triangulares, puntales o vigas armadas; urdimbre formada con viguetas super- puestas y alineadas sobre las que aparece colocado el manto, que está, a su vez, formado por tejas o losas unidas entre sí de modo que impidan la filtración del agua y regulen su evacuación por los canales de desagües.

4) Que respecto a su extensión, la doctrina dominante entiende que >.

5) Que las cubiertas son de la propiedad de todos y cada uno de los propietarios del inmueble al que cubren.

6) Que el coste de su conservación y reparación ha de ser en proporción a la cuota de cada partícipe, salvo que se hubiere pactado otra cosa.

7) Que por la razón anterior, no debe caber duda que si por la causa que fuere (vejez, podredumbre, etc.) hubiera que sustituir las vigas del techo, la sustitución sería a cargo de la comunidad. Todo ello sin perjuicio de la posible acción por daños contra el causante de ello, si llegare a poder concretarse.

8) Que en cuanto a la transformación del terrado en terraza, creemos que no es posible adoptar un acuerdo en tal sentido por simple mayoría, dada la condición de ele mento común que aquél tiene. En este sentido la Sentencia de 24 de febrero de 1977 de la AP de Bilbao (SAP, AP n.º 487).

Ahora bien, ¿habría una excepción al principio prohibitivo en el supuesto de que un tercero que disfrute del derecho de sobreelevación levante la nueva construcción, y pre tenda sustituir la forma del tejado por una terraza? Creemos que no, porque se variaría la estructura del inmueble, para lo que es necesario el acuerdo unánime.

9) Respecto a la posibilidad de horadar el tejado para dar salida a una chimenea y con-ducción análoga, estimamos que tan sólo debe llegarse a la conclusión afirmativa cuando en el título constitutivo o en los estatutos se hubiere autorizado el destino de un local para un fin determinado, y este destino llevase consigo necesariamente la obra. En otro caso, sería preciso el acuerdo unánime de los titulares reunidos en la correspondiente junta.

En el ámbito jurisprudencial, cabe citar la Sentencia de 31 de octubre de 1974 de la AT de Zaragoza, en la que se dice que si en los estatutos de constitución de la comuni dad se establece >, no es posible proceder a horadar el tejado para dar salida a una chimenea de unos 2 centímetros de diámetro, sujetándola con veinte grapas a elemen tos comunes, como son las paredes exteriores del edificio ajenas al local arrendado.

c) Terrazas, terrados o azoteas Cuando la cubierta del edificio esté constituida por material pisable, decimos que se llama >, > o >

En la doctrina italiana, SALIS distingue el terrado o azotea del techo, diciendo que es también cobertura del edificio, pero difiere por su forma plana y no inclinada, consis tiendo el acceso al mismo para alguno de los servicios de interés común (tender ropa, poner al sol determinados productos necesarios para la economía doméstica, etc.). Y, a su vez, destaca, como forma más acabada de terrado, a la terraza, puesto que sirve a los mismos usos que aquél, y además, por el mayor cuidado con que generalmente se colo can los elementos ornamentales (puertas de acceso, parapetos, pavimentos) permite a los propietarios del edificio permanecer en ellas y utilizarlas.

B) LA TERRAZA COMO ELEMENTO COMÚN DEL INMUEBLE

En principio, como cubierta que es, la terraza ha de considerarse como un ele mento común y, en consecuencia, de la propiedad de todos los propietarios del in mueble.

Discútese, sin embargo, esta propiedad, razonando que al servir de cobertura al último piso, al propietario del mismo debe pertenecer por formar parte de él.

La generalidad de la doctrina se inclina por la propiedad común (BATLLE , M ARTÍN GRANIZO , etc.).

En el ámbito de la jurisprudencia española, cabe citar:

La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 1970 (Ar. 1.580) en la que se reconoce expresamente a la terraza como elemento común del inmueble.

En el mismo sentido la de 16 de julio de 1986 (Ar. 4.570) y la de 27 de febrero de 1987 (Ar. 1.001) que afirma que la venta de los pisos condujo a una situación de prehorizon talidad en la cual la propiedad privativa sobre cada piso vendido se extendía a los ele mentos comunes que no hubieren sido reservados por el vendedor.

También la de 21 de febrero de 1989 de la AP de Bilbao (RGD , 1990, p. 7.018) que afirma que las terrazas de uso privativo que, sin embargo, cubren parte del edificio son elementos comunes; y la de 21 de octubre de 1983 de la AT de Valencia (RGD, 1984, p. 494) que entiende que el hecho de que la vendedora se hubiere reservado la facultad de señalar el coeficiente de participación sobre los elementos comunes, no supone que se quisiera atribuir para sí o atribuir a un solo apartamento la mayor parte de la zona ajardinada o solar circundante, ni tampoco la terraza.

Hemos de añadir, igualmente:

La de 22 de diciembre de 1966 de la Sala 1.ª de la AT de Barcelona, en que parece sustentarse que no hay que confundir el terrado con la cubierta del edificio, ni con el >, pudiendo ser de la exclusiva propiedad de uno de los propietarios, Es de advertir, de todas formas, que en esta sentencia lo que se rechaza es la declaración de > con respecto a la utilización exclusiva de dicha terraza, lo cual, por otra parte, no comporta desde luego el que, con tal utilización, se pudiese invadir el denominado > como ele mento común en el aprovechamiento del edificio.

Y la de 3 de noviembre de 1998 de la Sección 10.ª AP Madrid ( RGD , 1999, p. 8.067) señala que las terrazas cubiertas del edificio aunque construidos material pisándole la condición de comunes.

La de 5 de mayo de 2000 de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo dictada en el recurso casación 2246/1995 y que puede verse en el Aranzadi 2990, al declarar:

La parte recurrente pretende que se aplique la doctrina de la nulidad radical a fin de hacer inoperativo el efecto extintivo de la caducidad apreciada por la sentencia recu rrida. Pero, si bien generalmente la cubierta (terraza o azotea) de un edificio sujeto al régimen jurídico de propiedad horizontal es un elemento común (art. 396.1.º) de uso común, sin embargo tal naturaleza común no tiene carácter esencial o indeleble, lo que significa que sobre su configuración cabe la existencia de pacto en contrario (S 8 octu bre 1999 [RJ 1999, 7319]), por lo que nada obsta que se pueda disponer acerca de su uso a favor de uno o varios titulares de departamentos, o de terceros ajenos a la comunidad. Por ello, los acuerdos impugnados no adolecen norma prohibitiva o imperativa, ni se

da razón alguna que permita estimar que, con el contrato efectuado, se conculca la moral, o el orden público, o se incurre en fraude la ley.

Cosa distinta es si para concertar el contrato de autos era precisa la unanimidad...

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