Derecho de superficie sobre las cubiertas de determnadas naves industriales para energía fotovoltaica
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 65-66 |
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Supuesto de hecho.
Se cuestiona si para inscribir un derecho de superficie constituido sobre parte de una finca –concretamente, sobre la cubierta de una nave industrial- es necesaria la previa segregación de la cubierta u otra individualización jurídica similar, por ejemplo, división material, división horizontal, etc.
Del texto de la Resolución resulta que la superficie afectada está suficientemente identificada, pues comprende la totalidad de la cubierta de las naves, y también está determinado el contenido del derecho de superficie constituido, constando la duración, el canon, la forma de pago, etc.
Comentario.
1. Consideraciones Generales.
1.1 Principio de especialidad y finca registral.
El objeto del derecho ha de ser cierto y determinado, dicen los artículos 1261 y 1271 y siguientes del Código Civil. Esta exigencia civil tiene su correspondencia registral en el principio de especialidad (arts. 9 LH y 51 RH), y lo que se cuestiona es si tal principio exige inexcusablemente la segregación u otra forma de individualización jurídica de la parte de finca sobre la que se constituye el derecho que se pretende inscribir.
La DGRN sienta los siguientes conceptos básicos que deben observarse con carácter general: a) Es ineludible la apertura de folio independiente, previa la oportuna segregación, para inscribir cualquier título traslativo o declarativo del dominio de parte de finca. b) Tal exigencia no es aplicable cuando se trata de derechos de goce pues, como ha señalado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 16 de diciembre de 1994 ) «no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce, reales o personales, concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen, siempre y cuando quede suficientemente determinado (máxime si se trata de un derecho inscribible), la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce.
1.2 Sobre el concepto de finca registral
Siempre que resulten respetadas las normas fundamentales que estructuran el régimen inmobiliario y se recojan los ingredientes institucionales básicos de todo derecho real, debe posibilitarse que el Registro de la Propiedad
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sirva de eficaz instrumento y acoja las soluciones novedosas exigidas por las necesidades de las relaciones económicas.
Destaca la DGRN en este sentido cómo el concepto moderno de finca incluye no se agota en el suelo y se extiende también a la edificación junto con las fincas especiales que...
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