Cristóbal Montes, Angel: Introducción al Derecho Inmobiliario Registral
| Autor | Ginés Cánovas Couttño |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1359-1369 |
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El panorama generalizado de incremento continuo del tráfico inmobiliario y del valor de los inmuebles, que lleva pareja inversiones masivas de bienes de capital, precisa sin excepción en todos los países económicamente desarrollados de un instrumento técnico adecuado, como es el denominado Registro de la Propiedad o Inmobiliario, que no se limita a ser un mero archivo o reseña cronológica de títulos al solo objeto de otorgar el beneficio de la oponibilidad frente a tercero, sino que, mediante la publicidad de las transmisiones del dominio de inmuebles y de la constitución y transmisión de los derechos reales sobre los mismos, procura a todo potencial adquirente un conocimiento exacto e íntegro del estado jurídico de las fincas y, sobre la base de dichos pronunciamientos regístrales, lo protege, si adquiere de buena fe, en términos tales que lo que no figura en los libros del Registro sea para él exactamente como si no existiera.
Después de estas certeras palabras que de su Prefacio hemos entresacado, acomete el autor el estudio que se propuso, que comienza por el de la Publicidad en general, puesto que el desarrollo de la propiedad mobiliaria lo hace imprescindible.
De las fórmulas de Pugliati, como conocimiento y difusión, las matizaciones de nuestro don Jerónimo González, como mero anuncio o noticia, notificación oficial y forma esencial del acto jurídico, pasando por la sutil-aunque discutible-afirmación de Cossío de que no toda forma supone, necesariamente, publicidad, resalta las palabras de Lacruz de que la publicidad (registral)Page 1360 versa fundamentalmente sobre las mutaciones de los derechos absolutos, es decir, de aquellos que imponen una obligación de abstención a todos a favor del titular, e igualmente se extiende a la existencia, estado y capacidad de la persona.
Ello descarta de la publicidad a los derechos de obligación. Y como cuando se iniciaron los primeros intentos de estructurar sistemas de publicidad de las titularidades reales, la organización económico-politica de la sociedad descansaba sobre la propiedad inmobiliaria, se explica el hecho de por qué los ordenamientos modernos den mayor relieve a la publicidad de los derechos reales inmobiliarios que a los de propiedad mobiliaria, que bien pudiéramos afirmar se han organizado siguiendo los moldes de aquélla.
Pero la admisión de que la publicidad puede hacer relación tanto a derechos reales inmobiliarios como a mobiliarios y su lógica conclusión de que la distinción mueble-inmueble no es criterio suficiente configurador para la precisa determinación de las relaciones jurídicas sometidas al régimen publicitario, ha llevado a los autores a buscar otro matiz diferenciador de los bienes, partiendo de la base de su sometimiento o no al instituto de la publicidad-así Ferrara, Barassi, Colorni y nuestro don Federico de Castro-. Lo que impugna Marín Pérez, que considera que para que tal clasificación-de cosas registrables y no registrables-adquiera relevancia científica habría que partirse de la premisa insoslayable qué se entiende por tales... Para Marín Pérez, sería mejor hablar de cosas susceptibles de publicidad material (sometidas a las normas generales de publicidad del artículo 464 y concordantes del Código civil) y susceptibles de publicidad formal o registral; éstas, las que por su importancia económica sean adecuadas para el crédito.
El hecho cierto es que, parafraseando a Coviello, los muebles se deterioran y destruyen fácilmente, en tanto la tierra, in aeternum sit, como los edificios que por su adherencia a ella deben a la misma su duración. Por estas razones-y varias más que podrían esgrimirse-y pese al gigantesco desarrollo de la propiedad mobiliaria, la fundiaria conserva su preeminencia, y por lo mismo la publicidad habrá que considerarla y estudiarla especialmente por lo que a la misma respecta.Page 1361
Pero surge una cuestión previa: ¿pueden considerarse fenómenos publicitarios las diversas figuras de los ordenamientos jurídicos mas antiguos? Gianturco y Coviello lo niegan, pues aquellos «pregones» y «registros» cuya omisión carecía de sanción, o la originaba penal, poco tienen de común con la verdadera publicidad, cuya finalidad es salvaguardar los intereses de tercero.
Fue Besson el paladín más ardiente de que la publicidad de las transmisiones inmobiliarias es un hecho tan antiguo como la misma propiedad inmueble. Sin embargo, como con ponderación expresa don Jerónimo González, en aquellas medidas restrictivas de la libre circulación de los bienes promulgadas en contemplación de la comunidad familiar-no se puede encontrar la menor idea del crédito ni de la protección de tercero.
Por todo esto, sin duda, modernos hipotecaristas, como Angel Sanz, expresan que afirmar que las solemnidades primitivas que acompañan a los actos de transmisión inmobiliaria son forma específica o medio de publicidad, supone incurrir en la confusión de las formas constitutivas o de prueba del...
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