¿Cree necesario una modificación de la LAU que amplíe el plazo mínimo legal del contrato de arrendamiento de uso de vivienda, así como fijar un precio tasado del arrendamiento?

Autor:Cristina Vallejo Ros - Jesus Sanchez Garcia
Cargo:Abogados
 
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I Planteamiento de la encuesta por Jesús Mª Sánchez García (Presidente Comisión de Normativa ICAB y Secretario ICAB) y Cristina Vallejo Ros (Diputada responsable de Formación de la Junta de Gobierno ICAB)

Según el último informe estadístico del portal idealista, el precio del alquiler sube un 8,8% hasta marzo de 2018: empieza a tocar techo en las grandes ciudades. Si nos preguntamos cuáles han sido los factores de esta subida durante los últimos 4 años tenemos varios factores, la recuperación económica, el aumento de la demanda y la escasez de oferta de vivienda de alquiler son algunos de ellos, según los expertos, para justificar el espectacular aumento de los precios, acelerado por el creciente fenómeno de los pisos turísticos en el centro de la ciudad.

La circunstancia que obliga a replantearse una modificación de la LAU urgente, con la reforma que sobrevino con la Ley 4/2013, es que hemos tenido que renegociar el precio de los arrendamientos cada tres años y se ha generado un clima de desconfianza e inestabilidad en el mercado arrendaticio.

Hoy en día coexisten distintos regímenes jurídicos de los arrendamientos urbanos, a saber, el regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, del que permanecen contratos de arrendamiento de vivienda ineconómicos, de periodos de duración muy largos, consecuencia de la prórroga forzosa hasta el fallecimiento, operando el régimen de prórrogas legales allí establecido con carácter imperativo. La finalización de estos contratos se irá produciendo de manera progresiva. Seguidamente tenemos el régimen de contratos de arrendamiento de vivienda amparados por el denominado Decreto Boyer, Real Decreto-Ley 12/1985, de 30 de abril, teniendo libertad en los mismos para pactar el periodo de duración de los contratos, suprimiéndose así el carácter obligatorio de la prórroga forzosa.

Y para coadyuvar el mercado arrendaticio, después de unos contratos indefinidos como los anteriores, nació la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que introdujo un plazo mínimo de duración de cinco años, entendiendo que este plazo gozaba de la estabilidad necesaria que requiere toda unidad familiar como alternativa a adquirir en propiedad una vivienda, extremo que el Decreto Boyer no había implantado en la Sociedad.

El próximo mes de junio hará 5 años que entró en vigor la Ley 4/2013 que modificó la LAU, la que en su Preámbulo nos señala que el objetivo fundamental era flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.

Pues bien, el resultado no ha sido ni el equilibrio ni la garantía entre las partes, más bien al contrario, ha perjudicado tanto a arrendatarios como arrendadores, no se ha obtenido el objetivo fundamental cual era la estabilidad del arriendo de una vivienda habitual.

¿Hacia dónde vamos? El presente artículo tiene por finalidad preguntar a los expertos hacia dónde tenemos que ir para recuperar una verdadera alternativa a la propiedad privada, un mundo del alquiler que goce no solo de estabilidad, sino que refleje las necesidades actuales, con seguridad jurídica, y con garantías para ambas posiciones contractuales.

Vamos a formular dos preguntas a los expertos: ¿Cree necesario una modificación de la LAU que amplíe el plazo mínimo legal del contrato de arrendamiento de uso de vivienda? ¿Cree necesario fijar un precio tasado del arrendamiento?"

II Opinión de los expertos consultados
Alejandro Fuentes Lojo Rius Abogado experto en Derecho

Inmobiliario y Diputado de la Junta de Gobierno ICAB.

¿Cree necesario una modificación de la LAU que amplíe el plazo mínimo legal del contrato de arrendamiento de uso de vivienda?

Respecto del plazo de duración, propongo recuperar la duración mínima de los cinco años más los tres de prórroga legal tácita, vigente antes de la reforma de la Ley 4/2013. Ello permitirá dar una mayor estabilidad al arrendatario de uso de vivienda garantizando así el derecho constitucional a la vivienda del art. 47 de la Constitución. No obstante, y por lo que respecta a la tácita reconducción, propongo que con independencia de que la renta se haya pactado por meses o años, ésta siempre sea por años y no por plazos inferiores, y que el preaviso sea de un plazo mayor a quince días (mínimo 2 meses), ya que es en exceso gravoso para el arrendatario de uso de vivienda que deba desalojar con un preaviso por tan poco tiempo. En idéntico sentido, en cuanto al plazo de preaviso de los 30 días para que no opere la prórroga legal tácita del art. 10 de la LAU 94, propongo ampliarlo a un plazo mínimo de 2 meses.

Esta ampliación del plazo legal mínimo, debería ir acompañada de la facultad de resolver el contrato por causa de necesidad, y no solo en caso que opere la prórroga forzosa por haberse pactado un plazo inferior al mínimo legal, sino por toda la duración del contrato. Eso sí, siempre por circunstancias sobrevenidas al momento de celebración del contrato, y con una indemnización para el arrendatario en función del plazo que quedare por transcurrir y con un preaviso mínimo mayor que el actual de los dos meses del art. 9.3., con necesidad de justificar mínimamente, esto es, con un principio de prueba, la necesidad vital de vivienda. En este sentido, debería establecerse por pacto esta posibilidad aunque sin necesidad de hacer constar la causa de necesidad. También debería establecerse un plazo de permanencia mínima de un año en la vivienda por el beneficiario para quien se pida la vivienda.

¿Cree necesario fijar un precio tasado del arrendamiento?

Por lo que respecta a la regulación del precio de la renta, no soy partidario de regularlo, por los perniciosos efectos que puede producir en el mercado del alquiler de uso de vivienda, ya exiguo de por sí en estos momentos, tal como evidencia el fenómeno de la gentrificación que se está produciendo en algunos barrios de ciudades como Barcelona o Madrid. Conviene recordar que en el TRLAU 64 ya se establecían controles sobre el aumento de la renta y el mercado de alquiler se contrajo en España hasta solo el 18% de la oferta de vivienda, agravando aún más las dificultades de acceso a la vivienda de la ciudadanía, y obligando a adoptar al Gobierno el conocido Decreto Ley Boyer en 1985 que puso fin a esa normativa tan tuitiva con el arrendatario de uso de vivienda. No obstante, sí que soy partidario de establecer unas rentas de mercado orientativas en aquellos barrios de ciudades con mayor demanda, que vengan acompañadas de incentivos fiscales para los arrendadores que las las respeten (ej: bonificaciones en el IBI, ayudas a la rehabilitación, etc.).

En cuanto a los mecanismos de actualización de la renta, sí que soy partidario de regular los incrementos o actualizaciones de renta, de tal forma que durante el plazo mínimo de duración y de la prórroga legal tácita la renta solo pueda incrementarse anualmente conforme a la variación porcentual del IPC; así como por los incrementos de que experimente la cuota del IBI para el caso de que se haya pactado su repercusión al arrendatario. En cuanto a los gastos por servicios y suministros no individualizables, soy partidario de posibilitar su repercusión al arrendatario, si así se pacta en el contrato. Para fomentar la celebración de contratos de larga duración, esto es, más allá de los 5 años de duración propuesta, propongo que las partes puedan pactar los incrementos de renta que tengan por conveniente transcurrido el plazo legal mínimo, pudiendo pues pactar otros mecanismos de actualización distintos al del incremento del IPC.

Marta Legarreta Fontelles Abogada. Experta en Derecho Inmobiliario

¿Cree necesario una modificación de la LAU que amplíe el plazo mínimo legal del contrato de arrendamiento de uso de vivienda?

Efectivamente considero procedente y necesario la ampliación del plazo mínimo legal del contrato de arrendamiento de uso de vivienda. La regulación actual ha evidenciado que el plazo de duración mínima de tres años crea incertidumbre e inseguridad a los arrendatarios que lo que buscan es una estabilidad en la vivienda.

El plazo de los cinco años previsto en la LAU 1994 ofrecía más estabilidad, por lo que se plantea como una buena opción su recuperación. Sin embargo debería evitarse la prórroga legal tácita de tres años para no generar contratos excesivamente largos, optándose, en la nueva redacción del artículo 10, por una prórroga legal tácita anual, renovándose anualmente salvo que alguna de las partes notificase a la otra, al menos con treinta días de antelación a la fecha del vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Así el contrato queda sujeto a prórroga legal tácita y no al sistema del 1566 del CC, lo que ofrece más estabilidad y previsión para que las partes negocien prorrogas al contrato...

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