Validez de la venta de la totalidad de una cosa común realizada por uno de los comuneros sin consentimiento de los demás: aplicación de la venta de cosa ajena a propósito de la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2012
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Abogada |
| Páginas | 3561-3577 |
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La naturaleza del contrato de compraventa viene determinada, en nuestro Derecho, por los siguientes caracteres: es un contrato consensual, bilateral, ya que genera obligaciones recíprocas entre los dos contratantes, oneroso porque implica equivalencia entre las posiciones jurídicas de comprador y vendedor, conmutativo, aunque puede ser aleatorio en ciertos casos, como cuando se trata de cosas futuras y se celebra el contrato a riesgo del comprador, y traslativo del dominio en el sentido de que sirve de título para las transmisiones de propiedad1
La naturaleza consensual y meramente obligacional de la compraventa constituye el fundamento de la validez de la venta de cosa ajena, en sintonía con la separación entre negocios de obligación y de disposición sobre la que se asienta nuestro Derecho Patrimonial2. La compraventa, tal y como la regula nuestro Código Civil, no tiene naturaleza dispositiva, y por lo tanto no constituye elemento esencial del contrato el poder de disposición del vendedor. La razón de la validez de la venta de cosa ajena radica en un sistema de transmisión de los derechos reales que proclama la insuficiencia del contrato para generar el efecto real3
Como señala la STS de 20 de febrero de 2004: «Es perfectamente admisible la venta de cosa ajena, pues la compraventa es solo generadora de obligaciones, de manera que la propiedad no se transmite por el simple contrato, sino por este unido a la tradición. La validez de este tipo de venta tiene como límite el supuesto en que haya mediado engaño por parte del vendedor, en cuyo caso cabría anulabilidad por dolo, existiendo en otro caso la posibilidad de la correspondiente indemnización, si la cosa no llega a entregarse. De no mediar tal vicio, el comprador estará protegido por el artículo 34 de la LH».
Las razones expuestas a favor de la validez de la venta de cosa ajena justifican la validez de la venta de cosa común realizada por un comunero aislado. Sin embargo, si tenemos en cuenta el criterio jurisprudencial observamos la incertidumbre existente en esta materia acerca de las consecuencias que genera la falta de poder de disposición. Existen supuestos de ventas de bienes parcialmente ajenos en los que, al igual que en la venta de cosa ajena, existe una falta de poder de disposición, así podemos mencionar la venta realizada por uno de los coherederos de bienes hereditarios, estando pendiente la partición de la herencia, la venta por un copropietario en el condominio ordinario o la venta efectuada por el cónyuge viudo de los bienes gananciales antes de la liquidación de la sociedad de gananciales.
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En algunos casos la jurisprudencia en lugar de aplicar la dogmática de la venta de cosa ajena4, aplica el artículo 397 del Código Civil, que dice: «Ninguno de los condueños podrá sin consentimiento, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos», precepto que ha sido interpretado tanto por la doctrina5 como por la jurisprudencia en el sentido de que se necesita la unanimidad de los copropietarios para disponer de la cosa común, dado que las alteraciones en esta, no solo comprenden las de índole material, sino también las jurídicas6. De donde se deduce la nulidad de la venta de cosa común realizada por un comunero aislado por faltar la unanimidad que el mencionado artículo requiere.
En este sentido, se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo, de 19 de diciembre de 1985, que en un caso de venta de finca urbana, los compradores solicitan que se declare la validez de la venta realizada por uno de los copropietarios en nombre propio. El Juzgado y la Audiencia desestiman la demanda y declaran nulo el contrato de compraventa, ya que «al pertenecer la cosa a varias personas, ninguno de los condueños puede, conforme al artículo 397 del Código Civil, alterar la cosa común y, como señala la sentencia de 20 de diciembre de 1976, el máximo acto de alteración de la cosa común, como es la enajenación por uno solo de los comuneros, vulnerando la exigencia de la unanimidad requerida para este tipo de actos, determina la sanción de nulidad prevista en el artículo 4 del Código Civil, ya que es contrario a mandato legal expreso y además está evidenciando la celebración de un contrato en el que no existe consentimiento de todos los que jurídicamente deben prestarlo, incidiendo en el supuesto de inexistencia del artículo 1261 del Código Civil». El TS confirma los razonamientos de la sentencia de instancia, señalando que «la enajenación requiere unanimidad (art. 397 CC), es decir, el consentimiento del copropietario, a través de sus órganos legales de representación complementarios de su incapacidad para que el contrato privado tuviera virtualidad, lo que
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al carecer de tal requisito acarrea su nulidad, como correctamente se mantiene en la sentencia7.
Una vez expuesto el planteamiento objeto de nuestro análisis, pasamos a estudiar la sentencia del TS, de 28 de marzo de 2012, en la que la cuestión jurídica que se plantea consiste en determinar si el contrato privado celebrado en el que se vendieron fincas que constituyen cosa común en situación de pro indiviso por uno de los comuneros, es válido y eficaz8. La sentencia impugnada
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ha declarado que la compraventa es nula, dado que al no haberse efectuado la división de la cosa común y permanecer indivisa, al comunero que no intervino en la compraventa le corresponde la propiedad sobre toda la cosa indivisa, por
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lo que para su venta era necesario el consentimiento de todos los comuneros. La recurrente sostiene que la compraventa es válida porque es un caso de venta de cosa parcialmente ajena.
El TS ha venido declarando la nulidad de la venta de cosa común realizada por uno de los comuneros sin consentimiento de los demás, siendo distintas las razones en las cuales se ha fundado dicha nulidad. En algunos casos se ha entendido que la nulidad de la compraventa deriva de la carencia de objeto, el cual en el contrato de compraventa está integrado no solo por la cosa sino también por los derechos que radican sobre ella y son objeto de transmisión9. En otros casos, la nulidad se ha fundado en que la creencia común de comprador y vendedor de que la cosa es propia de este determina la existencia de un error en el consentimiento10
La más reciente jurisprudencia parte para la justificación de esta nulidad de la aplicación de los artículos 327 y 1261 del Código Civil, y considera que la disposición de la cosa común, por uno de los comuneros, comporta una alteración en ella que requiere el consentimiento de los demás11
La jurisprudencia, sin embargo, no rechaza aplicar la dogmática de la venta de cosa ajena, admitiendo la validez del contrato como simplemente generador de obligaciones12, en aquellos casos en los que «todos tienen interés en la decisión», ya que no se conviene la transmisión de la cosa por quien figura con poder de disposición sobre ella, sino que únicamente se impone a quien figura como vendedor la obligación de procurar su transmisión, bien porque se expresa así en el contrato, bien porque se deduce esta interpretación del hecho de que las partes tienen conocimiento de la no pertenencia al comunero que vende de la totalidad de la cosa vendida13, de tal suerte que el derecho de los restantes comuneros no resulta afectado, ni viciado el consentimiento de quien cree contratar con quien dispone de la cosa en su totalidad, cuando solo tiene poder de disposición sobre una cuota indivisa. En definitiva, como declara la STS de 3 de febrero de 200914, la nulidad de la venta de cosa común efectuada por uno de los comuneros sin el consentimiento de los demás, tiene como presupuesto la actuación del vendedor, que dispone de la cosa como único dueño o atribuyéndose indebidamente la representación de los demás comuneros, supuesto en el que por una parte falta el consentimiento de los restantes condóminos (que si se diera validez al título podrían verse despojados de sus cuotas en virtud de una tradición instrumental) y por otra, no cabe escindir el contrato en perjuicio del comprador para obligarle a adquirir solo una participación indivisa cuando la venta se produce por la totalidad.
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La doctrina general sobre nulidad de la compraventa en el caso de enajenación por uno de los condóminos, sin el consentimiento de los demás, de la totalidad de la cosa objeto del condominio sufre una excepción cuando atendiendo al objeto del contrato y a la intención de los contratantes, procede aplicar la dogmática de la compraventa de cosa ajena, admitiendo la validez del contrato como simplemente generador de obligaciones. La apreciación de esta excepción está subordinada como se deduce de la jurisprudencia recogida al estudio de las circunstancias del caso y a la consiguiente interpretación del contrato celebrado.
En el caso examinado en este proceso, la sentencia de apelación objeto de recurso declara que quienes intervinieron en el contrato de compraventa controvertido conocían la previa adquisición por el demandante en régimen de condominio, de una octava parte de lo que estaba siendo transmitido y este hecho no puede ser alterado en el recurso de casación. Aun así, contribuye a corroborar su relevancia para la interpretación del contrato el hecho de que la parte recurrente haya desistido del primer motivo de casación (cosa que lleva consigo la implícita aceptación de la validez del contrato inicialmente celebrado en el...
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