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La corrección de valor por antigüedad del inmueble y su influencia en las fórmulas de valoración.

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Vincent
AutorVictor González De Buitrago Diaz
CargoArquitecto Superior de Hacienda

Es una característica de la valoración de bienes inmuebles de naturaleza urbana la falta de homogeneidad de criterios de tasación, que varían según el órgano (e incluso la persona) que realiza la valoración y el destino de la misma.

Tal descoordinación, que por sus repercusiones fiscales resulta especialmente preocupante dentro de la Administración, afecta no sólo a cuestiones de detalle, sujetas siempre a un margen de estimación o interpretación subjetiva, sino incluso a los fundamentos de la valoración, en ocasiones erróneos o carentes de rigor.

Como consecuencia, los resultados obtenidos al valorar son a veces tan dispares que no pueden situarse dentro del entorno aproximado de valoración que comercialmente corresponde a cada bien. En tales condiciones, el objetivo que propugnan los Tribunales de establecer, para cada bien, un valor administrativo único, sobre el que se aplicarían los diferentes tipos impositivos, parece inalcanzable. Se hace necesario, por tanto, efectuar una revisión de los procedimientos de valoración que se vienen aplicando y proponer las oportunas modificaciones tendentes a conseguir la pretendida armonización administrativa de criterios valorativos.

Para contribuir a la consecución de tal fin, analizaremos aquí una cuestión tan esencial como la influencia de los componentes de suelo y construcción en la depreciación por antigüedad del valor de los inmuebles, señalándose errores de planteamiento que, en este sentido, vienen cometiéndose.

La teoría tradicional considera que la depreciación por antigüedad sólo debe aplicarse sobre el costo de la construcción, principio erróneo porque es el inmueble en su conjunto el que, con el tiempo, experimenta una progresiva disminución de valor.

En realidad, la depreciación por edad del inmueble afecta también a su componente del suelo, aunque el envejecimiento del bien se manifieste a través de la construcción (criterio que ya expusimos en la Valoración informatizada de pisos y locales publicada en 1992).

Pero teniendo en cuenta que el valor inicial del suelo no se deprecia, pues, salvando el factor inflacionario, se mantiene sin la construcción, ha de concluirse que es el valor añadido al suelo por atribución parcial de gastos y beneficios promocionales el que al final se amortiza. Partiendo siempre de aprovechamientos cuantitativa y cualitativamente óptimos, podemos decir que la construcción, al hacer útil y rentable el suelo, produce una sobrevaloración del mismo que se...

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