Copropietarios de funcas indivisas en el retracto convencional
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo | Abogado |
Como premisa, hemos de partir de la consideración de que, todo retracto convencional, constituye un derecho real de adquisición a favor del vendedor, ahora bien, ésta posibilidad de readquisición admite distintas modalidades como lo puede ser, la atribución de este derecho a un determinado titular, o también, como lo puede ser, el ejercicio de esta acción frente a un sujeto especialmente obligado o gravado con éste iura in re aliena. Así pues, este derecho de retro a favor del vendedor, puede aparecer como un derecho personalísimo, y por consiguiente, sólo a su instancia podría ejercitarse el mismo; o bien, como un derecho subjetivamente real.
Pero como ya se indicó anteriormente, las modalidades que este derecho puede presentar son diversas y así, siendo varios los vendedores (propietarios de un bien), puede pactarse expresamente que sólo uno de ellos tenga el derecho a ejercer el derecho de retracto, o bien que lo sean algunos o, la totalidad de vendedores, conjunta y solidariamente. Pero también, este derecho de retro puede recaer sobre sólo una parte de la finca o bien en la totalidad de la misma.
Ahora bien, puede darse una pluralidad de sujetos con derechos al ejercicio del derecho de retracto (vendedores), que ejerciten esta acción respecto del comprador; lo cual conviene examinar convenientemente las distintas situaciones que al respecto se pueden plantear.
Así tenemos que, el art. 1514 CC, dispone expresamente que: Cuando varios, conjuntamente y en un solo contrato, vendan una finca indivisa con pacto de retro, ninguno de ellos podrá ejercitar ese derecho más que por su parte respectiva. Lo mismo se observará si el que ha vendido por sí sólo una finca ha dejado varios herederos, en cuyo caso, cada uno de éstos sólo podrá redimir la parte que hubiese adquirido .
Surge de forma clara que el derecho de retracto siempre es divisible, pese a que no lo sea la cosa objeto de retracto, aunque para ello es preciso que la venta se halla hecho por la totalidad de la finca, siendo varios sus titulares. Por esto, cuando hay pluralidad de sujetos legitimados para ejercer este derecho, cada uno sólo podrá estarlo en razón a la alícuota que le corresponda. La misma solución se presente cuando, por causa de sucesión mortis causa, la pluralidad no es inicial, sino sobrevenida a la misma. Cada heredero actuará por su parte sin arrastrar a los demás.
Cuando la venta de una finca indivisa, responde a una transmisión conjunta, equivale a una transacción unitaria o lo que es lo mismo, por el total; es decir, los vendedores realizan un negocio jurídico único y el comprador adquiere la unidad respecto de la comunidad de la que adquiere, de modo tal que, en tanto en cuanto no se cumpla la condición resolutoria en que consiste el pacto de retro, la indivisión sobre el bien, se considera extinguida.
Así pues, siendo varios los vendedores que enajenan conjuntamente y en acto único, como consecuencia de ello, se concede al comprador un derecho que guarda analogía con lo establecido en el art. 1513 CC, teniendo en cuenta los intereses del comprador, en aquellos supuestos en que podría encontrarse cuando, tratándose de venta de bien indiviso, sometido a diversas participaciones, y a la vista de la inclinación de las disposiciones legales de terminar con toda indivisión y, en cierta medida; habida cuenta la naturaleza del vínculo que se crea, en razón a que todos los vendedores transmiten conjuntamente y acto único; a la vista del art. 1513 CC, se pretende legalmente que, con este derecho el comprador pueda exigir a los vendedores un acuerdo entre ellos sobre la redención de la totalidad de la finca vendida, y en su defecto, a falta de acuerdo entre los vendedores (copropietarios), al comprador no se le podrá obligar para que proceda al ejercicio de un retracto parcial sobre la finca por él adquirida en su día.
Partiendo de la premisa de que el derecho de retracto tiene un único titular (vendedor del bien objeto sometido al mismo), sin embargo nada obsta de que la acción de retracto sea divisible, siempre y cuando también tenga cabida esta división sobre la cosa enajenada. Ahora bien, esta situación puede tener lugar en su origen o por causas sobrevenidas (con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa); y así, en nuestro ordenamiento jurídico, el Código Civil sólo viene a regular aquel supuesto dimanante del fallecimiento del vendedor y al que le suceden varios herederos; pero resulta evidente que, también pueden darse otras situaciones, como por ejemplo, cuando el vendedor enajena su derecho conjunta y simultáneamente a varios terceros.
Ora, cuando para el ejercicio del derecho de retracto estén legitimados activamente varios (vendedores), esta situación viene expresamente regulada por los arts. 1514 y 1515 CC, los cuales deben interpretarse como una norma única y no como preceptos independientes...
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