Convocatorias
| Autor | Joaquim Martí Martí |
| Cargo del Autor | Abogado y profesor colaborador de la Cátedra de Derecho Civil, Universidad de Barcelona |
| Páginas | 85-122 |
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El Presidente convoca las Juntas de Propietarios, que han de remitirse al domicilio que cada propietario designó para notificaciones (apartado 21 que mantiene básicamente su redactado) en el momento de adquisición del piso o local (apartado 37).
La novedad de la Ley 5/2015 es que incluye una posibilidad que ya se estaba cumpliendo: la de remisión por correo electrónico a los propietarios que previamente habían aceptado tal medio. La jurisprudencia ya había entendido que no podía obligarse a los propietarios a aceptar las comunicaciones por correo electrónico por cuanto podía haber propietarios que no dispusieran de este medio; ahora bien, nada impedía que un propietario solicitara y aceptara que sus comunicaciones se realizaran por medios electrónicos.
Ahora el nuevo redactado del punto 2 del apartado 21 establece que los envíos se pueden efectuar por correo postal
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o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido.
El correo postal no garantiza la autenticidad de su contenido, pero la norma no exige la fehaciencia en las comunicaciones, por lo que el sistema de notificación por carta sigue vigente.
Otra novedad muy celebrada será la obligatoriedad de la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios de la finca o en lugar visible. Es más, el nuevo redactado del punto 2 del apartado 21 establece que la publicación en el tablón de anuncios produce el efecto de notificación efectiva sin necesidad de esperar a los 3 días de su publicación.
La convocatoria la realiza el Presidente o, en su defecto y por su inactividad u oposición, por una cuarta parte de propietarios que, a su vez, representen una cuarta parte de las cuotas de participación. Esta forma de convocatoria por la cuarta parte de los propietarios, se contempla como forma subsidiaria al hecho que el Presidente no convoque la reunión. Es una fórmula que proviene del pasado y que ya es conocida por las Comunidades de Propietarios.
Pero ello viene a recordar que el Administrador no puede convocar una reunión si no lo hace el Presidente o no obtiene las firmas de una cuarta parte de la Comunidad de Propietarios. Se considera que, si bien los trámites de la convocatoria los realiza el Administrador, éste no tiene la facultad originaria de la convocatoria, que está reservada al Presidente, vicepresidente, o a una cuarta parte de los
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propietarios. Así lo entiende, entre otras, la STS de 16 de junio de 1988.
Ahora, además, y para incidir en ello, la Ley 5/2015, no incluye al secretario entre los legitimados por el apartado 21 para la convocatoria en caso de inactividad del Presidente.
Una regulación cuanto menos contradictoria es la facultad que, tanto la Ley del 2006 como la del 2015 otorgan al vice-presidente (si bien la Ley del 2015 se la priva al secretario), para convocar una reunión en caso de inactividad o negativa. Recordemos que la inactividad o negativa permitía la convocatoria por una cuarta parte de los propietarios. Ahora la inactividad puede permitir que el vicepresidente, o una cuarta parte, convoquen reunión para un asunto de interés general.
Nos parecen demasiadas legitimaciones derivadas de una inactividad que no se precisa que sea manifiesta o reiterada.
La SAP de Barcelona, Secc. 1ª de 15 de enero de 2008, interpreta esta diferente posibilidad de convocatoria proclamando, además, que el requisito del 25% de las cuotas debe considerarse en el momento de la convocatoria, siendo irrelevante que con posterioridad se haya transmitido una finca de las que se tomaron en consideración para llegar a ese porcentaje.
El plazo para las convocatorias ordinarias es de ocho días naturales. Plazo que mantiene la Ley del 2015. El plazo de la LPH de 1.999 era de seis días pero la jurisprudencia del Tribunal Supremo la había interpretado de tal manera que eran ocho días ya que consideraba que en los seis días no
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debía contar el de la convocatoria ni el de la reunión; es decir que los seis días debían mediar entre el día de la convocatoria y el día de la reunión; y, finalmente, en esos seis días no contaban los festivos. Ahora, con el plazo de ocho días debe interpretarse que son todos, es decir desde el día de la convocatoria al de la reunión, deben contar ocho días (y no mediar).
Esa antelación tan sólo se exige, como en la regulación estatal, para las reuniones ordinarias, las que deben celebrarse una vez al año, pero no para las extraordinarias que pueden convocarse con una antelación suficiente para que sea posible que llegue a conocimiento de todos los interesados, e incluso podría llegar a convocarse el día anterior. (Sentencia del TS de 11 de mayo de 1998)
Sobre esta cuestión se ha pronunciado la SAP de Lleida, Secc. 2ª de 20 de enero de 2010. En esta Sentencia se resuelve que no es válida la convocatoria de una Junta Extraordinaria cuya remisión de la convocatoria fue realizada el miércoles, el viernes llegó un aviso de correos a los propietarios, la Junta estaba prevista para el sábado y los propietarios impugnantes no recogieron la carta hasta el lunes. Para la Sala, no hay negligencia en la actitud de los propietarios que fueron a correos el primer día hábil siguiente a recibir el aviso pero la Junta ya se había celebrado.
Recuérdese que la concurrencia de la totalidad de los propietarios puede dar lugar a una junta válidamente constituida y discutir cualquier asunto del orden del día. Ello es
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perfectamente posible en Comunidades de Propietarios de escaso número de entidades.
En ese plazo entre la convocatoria y la Junta, el propietario tiene derecho a examinar la documentación de los asuntos sobre los que va a versar la asamblea, previsión que mantiene el punto 5 del apartado 21. Este derecho del propietario ha sido motivo de casuística jurisprudencial.
Entre ésta, curiosa es la doctrina de la SAP de Barcelona, Secc. 1ª de 23 de febrero de 2009, en la que se establece que el Administrador no puede percibir honorarios extras por el tiempo empleado en dar esa información a los propietarios que la solicitaron.
En este mismo sentido, la SAP de Lleida, Secc. 2ª de 5 de marzo de 2009, reitera que en la convocatoria lo que debe constar es la relación detallada de los asuntos a tratar y que la documentación complementaria se puede enviar o dejar en el despacho del administrador, pero reitera que no es obligación de la Comunidad enviar un dossier con la documentación de los asuntos a tratar.
Es decir, lo que ha de constar en la convocatoria es la relación detallada de los asuntos a tratar, pero la documentación complementaria puede remitirse o dejar en poder del Administrador de la Comunidad de Propietarios y a disposición de los propietarios, haciéndolo constar así.
Reitera esta postura la SAP de Barcelona, Secc. 14ª de 8 de febrero de 2013. Para esta Sala, la rendición de cuentas del Secretario-Administrador comporta la justificación de la documentación de acuerdo con el precepto, pero la
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documentación o bien puede remitirse con la convocatoria o bien la puede tener el Administrador a disposición de todos los propietarios; y lo que no pueden solicitar los propietarios individualmente es reclamar que se les entregue la documentación propia de la comunidad cuya custodia corresponde al Secretario-Administrador.
Ahora bien, cabe tener presente que la jurisprudencia, también se inclina por asegurar el deber de información al comunero; y entre ésta, la Sentencia de la Secc. 16 de la AP de Barcelona de 9 de marzo de 2010, declara la nulidad del acuerdo adoptado por la negativa de la Comunidad a facilitar al propietario la información que éste solicitó, y que era relevante para la adopción de los acuerdos de esa Junta.
En definitiva, la convocatoria es un documento que, en puridad, es único. Los documentos no deben remitirse obligatoriamente con la convocatoria. Una vez recibida la convocatoria, los propietarios pueden examinar los asuntos a tratar, la documentación relativa a los mismos y los Informes que puedan motivar la convocatoria.
La actual regulación en el Código Civil de Catalunya prevé la convocatoria especial para subcomunidades (parking) o para una parte de propietarios (piscina).
Las citaciones ya no deben contener una primera y segunda convocatoria, con el intervalo de treinta minutos como mínimo. La LPH Estatal mantiene esta obligación de la segunda convocatoria y la Ley 5/2006 la trasladó a la regulación catalana. Pero tal y como establece la exposición
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de motivos de la Ley 5/2015, la realidad ha demostrado la inutilidad de la doble convocatoria.
Por fin, pues, las convocatorias se celebran en única convocatoria, por lo que los asistentes puntuales no se verán obligados a esperar la media hora hasta que transcurra la segunda convocatoria. Ahora las juntas podrán celebrarse puntualmente, a la hora convocada. Además, se constituirán cualquiera que sea el número de asistentes (apartado 23).
En la convocatoria se expresará, la fecha, lugar y hora de la reunión, como se ha referido, y el orden del día.
La Ley 5/2015, en su apartado 21, ha eliminado la obligación relativa a que el lugar de la convocatoria sea un municipio de la comarca donde radica el inmueble. Ello será lo más habitual, pero cabe la posibilidad de que la Comunidad decida otro municipio.
El orden del día ha sido un motivo de constante conflicto relativo a si éste debe contener todos los aspectos de los que pueden derivarse acuerdos.
Cabe decir al respecto que, como tiene señalado la jurisprudencia, el orden del día pretende cumplir con el deber de información de toda persona que asiste a una convocatoria. Se trata de cumplir con ese deber de que toda persona pueda conocer el motivo o motivos de la convocatoria y si le...
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