La conveniencia de la regulado d'un dret real de garantía immobiliária no accessori a Catalunya

AutorSergio Nasarre Aznar
CargoProfessor de Dret Civil Universitat Rovira i Virgili
Páginas211-220
  1. INTRODUCCIÓ

    La finalitat d'aquesta comunicació és l'estudi de la naturalesa jurídica i deis avantatges de la incorporado al nou dret de Catalunya d'un dret de garantía immobiliária independent de l'obligació que garantitza, tot partint de l'análisi de models comparáis.

    L'estudi del model d'«hipoteca independent» cobra especial interés quan es té en compte que és el que tradicionalment s'ha escollit a nivell europeu per parlar sobre la «eurohipoteca» o dret real de garantía no accessori comú ais ordenaments deis diferents estats membres(2). Catalunya, dones, es troba davant el repte de poder estudiar la possibilitat de la regulació d'una garantía immobiliária no accessória, ágil i útil al comerg tant interior com transnacional.

    Efectivament, la hipoteca tradicional no dona ja mes de sí. S'ha revelat des de la seva primera moderna regulació al segle xix com una garantía útil per a les relacions entre particulars pero poc flexible i poc negociable a l'hora de ser utilitzada massivament en el comen,:. La seva estricta dependencia registral i, sobretot, la seva accessorietat (arts. 104 y 149 LH y arts. 1857.1, 1876 y 1878 CC) han estat frens al seu dinamisme. Respecte a la seva constitució registral, no obstant, hem de dir que el Registre de la Propietat ha estat precisament la clau per fugir de les situacions anteriors a la Llei Hipotecaria de 1861: hipoteques tácites i lent desenvolupament del crédit territorial degut a la poca seguretat de la propietat i ais gravámens ocults. En conseqüéncia, l'agilitat de la garantía independent que proposem ha de venir per 1'eliminado de la seva dependencia amb el crédit garantit, mantenint la seva constitució de carácter registral.

    Precisament, quan el tráfic juridicoeconómic ha demanat una hipoteca flexible, l'ordenament ha intentat respondre amb figures com la hipoteca de máxim, la de en garantía de comptes corrents, la de deute futur, etc. Pero en el moment en qué s'ha volgut desvincularla d'una relació obligacional preexistent (hipoteca «flotant»), la DGRN ho ha impedit (RDGRN 23-12-1987).

    En resposta, dones, deis professionals del crédit hipotecan, alguns ordenaments han optat per formules d'hipoteca independent com son la Grundschuld alemanya i la Schuldbrief sui'ssa (com a pioneres) i les figures análogues d'ordenaments provenents d'antics régims comunistes de l'Europa oriental com Hongria i Estonia i l'avan?atprojecte de Polonia.

  2. CONCEPTE DE DRET REAL DE GARANTÍA IMMOBILIÁRIA INDEPENDENT. ELS SEUS AVANTATGES

    Entenem com a dret real de garantía immobiliária independent a aquell que está desvinculat causalment de 1'obligadoa la que garantitza en cada cas. És a dir, neix, es desenvolupa i s'extingeixper se, independentment de l'obligació garantida.

    Per tant, pot ser utilitzat per a garantir diverses obligacions, siguin presents o futures, independentment de qui sigui el creditor. De fet, és la térra mateixa qui queda gravada peí propietari (o per acord entre propietari i creditor) i és ella mateixa (deute territorial) qui respon en garantía de l'obligació o obligacions que aquest determini en cada cas, sigui en el present o en el futur, amb un o successius creditors. Només ha d'accedir al Registre la quantitat per la que respon la finca i els interessos que genera el gravamen, en el seu cas, pero cap allusió a l'obligació garantida. Aqüestes obligacions garantides anirien naixent per contráete privat (i, per tant, sense cap constancia registral) entre creditor i deutor on hi figuraría la cláusula de constituir hipoteca en garantía d'aquest crédit, la qual seria la causa de la hipoteca. La relació entre cada obligació i la hipoteca independent seria el denominat «contracte de garantía», contráete també privat on s'haurien de fer constar certes clausules.

    Per tant, estem davant d'una garantía immobiliária ágil, negociable i fácilment adaptable a les necessitats deis negocis mercantils.

    Donades aqüestes característiques, la hipoteca independent comporta una serie d'avantatges respecte a la hipoteca tradicional:

    1. Donat que per a les operacions transnacionals de crédit hipotecari no son suficients les disposicions actuáis de dret internacional privat basades en la lex rei sitae (art. 10.1 CC)(3) , una hipoteca independent comú es revela com un instrument ágil i útil per a aquest propósit.

    2. Benefici i protecció deis consumidors i inversors en dos sentits:

    1. Major seguretat en les inversions transnacionals en compartir un mateix dret real de garantía immobiliária independent.

    2. Estimulació de la competencia entre les entitats de crédit europees: es crea un auténtic mercat hipotecari europeu en operacions actives. Abaratiment i millors condicions deis crédits hipotecaris.

    3. Auténtica llibertat de renegociado deis crédits hipotecaris. El fracás parcial de la Llei 2/1994(4) radica en la impossibilitat de renegociar totes i cadascuna de les clausules generáis o especifiques del seu crédit hipotecan(5). Donat que una hipoteca independent no s'extingeix necessáriament si s'extingeix el crédit al que garantitza, el deutor hipotecari pot negociar un altre crédit hipotecari amb una altra entitat de crédit en document privat, sense cap cost addicional ni de cancellacio ni de novació o creacio d'una nova garantía: pot fer servir la mateixa hipoteca.

    4. Potenciació de les operacions passives de refinanciació hipotecaria que comporten un abaratiment del crédit hipotecari: desaparició deis problemes deis crédits hipotecaris de cobertura de finca situada a l'estranger.

    5. Possibilitat de contractar successius i cumulatius crédits amb diferent finalitat (compra de primera o successives vivendes, compra de vehicles, crédits per a vacanees, etc.) entre un mateix creditor i un mateix deutor garantits amb una mateixa hipoteca, sempre que creditor i deutor hi estiguin d'acord i que la hipoteca sigui suficient.

    6. Dinamització i facilitació del préstec consorcial(6). Els préstecs per grans quanties es realitzen normalment entre diverses entitats de crédit. Cadascuna d'aquestes entitats vol que la part del crédit que ha aportat sigui garantida. Amb la hipoteca tradicional s'haurien de constituir legalment diverses hipoteques per a garantir a cada creditor. Amb la hipoteca independent seria possible constituir una sola garantía a favor d'un deis creditors (el de mes pes) qui detentaría fiduciáriament la garantía, en la part que ell no hagués aportat, a favor deis altres creditors en les seves respectives aportacions.

    7. La hipoteca independent dona peu a noves formules de titulització hipotecaria d'estructura anglosaxona, on han d'entrar figures com la fidúcia i la transmissió separada de crédit i garantía. Aquest model s'ha adoptat a la titulització alemanya(7).

    8. Amb l'adhesió de la hipoteca independent a una carta (la carta hipotecaria) es produeix una auténtica «mobilització» de la hipoteca, a diferencia de la movilització que suposen actualment els valors hipotecaris.

  3. LA HIPOTECA INDEPENDENT COM A MODEL D'EUROHIPOTECA. ELS MODELS ALEMANY, SUÍS I DELS ESTATS DE L'EUROPA DE L'EST(8)

    1. L'eurohipoteca

      Des de Filiforme Segré (realitzat els anys 60 a instáncies de la Comissió Europea) fins ais treballs actuáis impulsáis per la Unió Europea, el model escollit per a l'eurohipoteca ha estat sempre el de la hipoteca independent, sigui en base a la Grundschuld alemanya, sigui en base a la Schuldbrief...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR