El control urbanístico de los complejos inmobiliarios, la propiedad horizontal tumbada y la propiedad horizontal ordinaria (2 de 2)
| Autor | Eugenio-Pacelli Lanzas Martín |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 1925-1946 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 779, págs. 1925 a 1946 1925
3. URBANISMO
El control urbanístico de los complejos
inmobiliarios, la propiedad horizontal tumbada
y la propiedad horizontal ordinaria (2 de 2)
The administrative control of the building
complex, the lying down horizontal property and
the regular horizontal property (2 of 2)
por
EUGENIO-PACELLI LANZAS MARTÍN
Abogado
RESUMEN: En este comentario vamos a analizar los requisitos urbanísticos
que han de cumplirse en orden a la constitución e inscripción de tres figuras
diferentes aunque íntimamente relacionadas entre sí: los complejos inmobiliarios,
la propiedad horizontal tumbada y la propiedad horizontal ordinaria, realizan-
do una exposición sistemática y crítica de los criterios seguidos a tal fin por la
Dirección General de los Registros y del Notariado de manera paralela a la evo-
lución que ha experimentado la legislación en orden a la exigibilidad de licencia
o autorización administrativa.
ABSTRACT: In this commentary we will analyze the urban requirements to be
met for the registration of three different but intimately related concepts: the building
complexes, the lying-down horizontal property and the regular horizontal property,
conducting a systematic and critical presentation of the criteria followed by the
Directorate General for Registers and Notaries in order to practice such registration
in parallel with the developments in the legislation in this area
PALABRAS CLAVE: Complejo inmobiliario. Propiedad horizontal. Propiedad
horizontal tumbada. Autorización administrativa. Licencia de parcelación.
KEY WORDS: Building complex. Lying-down horizontal property. Regular hori-
zontal property. Administrative authorization. Parceling license.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. ESQUEMA DEL MARCO NORMATIVO
APLICABLE.—III. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS.—IV. LA PROPIEDAD
HORIZONTAL TUMBADA: 1. dIstIncIón entRe este concePto Y eL de comPLeJo Inmo-
bILIaRIo. 2. eVoLucIón de Los cRIteRIos de La dIReccIón geneRaL sobRe La exIgIbILIdad
de tÍtuLo admInIstRatIVo HabILItante: A) Primera fase: la propiedad horizontal tumba-
da no está sujeta a licencia aunque exista asignación de uso exclusivo. B)Segunda
Eugenio-Pacelli Lanzas Martín
1926 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 779, págs. 1925 a 1946
fase: la propiedad horizontal tumbada está sujeta a licencia si existe asignación
de uso exclusivo u otro indicio de parcelación. C) ¿Hacia una tercera fase que
generalice la exigibilidad de la autorización administrativa?—V. LA PROPIEDAD
HORIZONTAL ORDINARIA: 1. La doctRIna de La dgRn anteRIoR aL Rd 97. 2. eL
aR tÍcu Lo53.a) deL Rd 97. 3. La LegIsLacIón deL sueLo a PaRtIR de 2007. 4.La nueVa
doctRIna de La dgRn a La VIsta deL aR tÍcu Lo 10.3.b) de La LPH.—VI.REGLAS
DE APLICACIÓN GENERAL A LOS TRES SUPUESTOS ANALIZADOS: 1. Los
RequIsItos foRmaLes Y PRocedImentaLes de La autoRIzacIón admInIstRatIVa. 2. La Po-
sIbILIdad de InscRIPcIón PoR antIgüedad. 3. condIcIonantes uRbanÍstIcos adIcIonaLes.
4.Las notIfIcacIones PosteRIoRes a La InscRIPcIón.—VII. CONCLUSIONES FINALES.
V. LA PROPIEDAD HORIZONTAL ORDINARIA
Nos centramos en este apartado en el estudio de la propiedad horizontal
simple, clásica u ordinaria, entendiendo por tal la tradicional propiedad de casas
por pisos o, en otras palabras, la división de un edificio en diferentes pisos o
locales susceptibles de aprovechamiento independiente en los términos del ar-
tícu lo396 del Código civil.
En los epígrafes que siguen vamos a analizar conjuntamente la evolución
de las normas aplicables y la de la doctrina de la Dirección General sobre esta
materia.
1. La doctRIna de La dgRn anteRIoR aL Rd 97
Como vimos al principio, las leyes del suelo y de propiedad horizontal no
contemplaron en un primer momento la existencia de una licencia o autorización
administrativa específica para la constitución o modificación de la propiedad
horizontal.
En aquel contexto normativo, la Dirección General sostenía que la inscripción
de la propiedad horizontal era una cuestión ajena a las exigencias de la ordena-
ción urbanística, por lo que consideraba admisible su práctica sin necesidad de
acreditar la obtención de licencia alguna.
Así lo entiende la Resolución de 18 de julio de 1996, que estima el recurso
contra la calificación negativa del registrador a inscribir la escritura de división
horizontal de una vivienda unifamiliar con base en la siguiente argumentación:
«las exigencias de la ordenación urbanística no pueden llevarse al extremo de
determinar el grado de ocupación material de cada una de las viviendas permi-
tidas en la zona de actuación; si bien es cierto que corresponde al planeamiento
la determinación de la intensidad edificatoria de cada zona de suelo (véanse
arts.72, 78 y 83 de la Ley del Suelo), ello debe agotarse en el señalamiento del
volumen edificable o de los metros cuadrados de edificación residencial por
hectárea de terreno [véanse art.83.1.c) y d), 83.4 y 16 de la Ley del Suelo], pero,
en modo alguno, implican la determinación del número de personas o familias
que pueden alojarse en cada una de las viviendas construidas de conformidad
con el planeamiento urbanístico, so pena de agudizar un problema ya de por
sí, grave. 4. Pues bien, si el número de personas que residen en una edificación
urbanísticamente regularizada, es ajeno a la normativa urbanística, igualmente
ajeno debe ser a tal normativa la configuración jurídica que sus ocupantes den
a la titularidad de la vivienda ocupada, si no se altera con ello el uso residencial
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