El control urbanístico de los complejos inmobiliarios, la propiedad horizontal tumbada y la propiedad horizontal ordinaria (1 de 2)
| Autor | Eugenio-Pacelli Lanzas Martín |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 1369-1385 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 778, págs. 1369 a 1385 1369
3. URBANISMO
El control urbanístico de los complejos
inmobiliarios, la propiedad horizontal tumbada
y la propiedad horizontal ordinaria (1 de 2)
The administrative control of the building
complex, the lying down horizontal property and
the regular horizontal property (1 of 2)
por
EUGENIO-PACELLI LANZAS MARTÍN
Abogado
RESUMEN: En este comentario vamos a analizar los requisitos urbanísticos
que han de cumplirse en orden a la constitución e inscripción de tres figuras
diferentes aunque íntimamente relacionadas entre sí: los complejos inmobiliarios,
la propiedad horizontal tumbada y la propiedad horizontal ordinaria, realizan-
do una exposición sistemática y crítica de los criterios seguidos a tal fin por la
Dirección General de los Registros y del Notariado de manera paralela a la evo-
lución que ha experimentado la legislación en orden a la exigibilidad de licencia
o autorización administrativa.
ABSTRACT: In this commentary we will analyze the urban requirements to be
met for the registration of three different but intimately related concepts: the building
complexes, the lying-down horizontal property and the regular horizontal property,
conducting a systematic and critical presentation of the criteria followed by the
Directorate General for Registers and Notaries in order to practice such registration
in parallel with the developments in the legislation in this area.
PALABRAS CLAVE: Complejo inmobiliario. Propiedad horizontal. Propiedad
horizontal tumbada. Autorización administrativa. Licencia de parcelación.
KEY WORDS: Building complex. Lying-down horizontal property. Regular hori-
zontal property. Administrative authorization. Parceling license.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. ESQUEMA DEL MARCO NORMATIVO
APLICABLE.—III. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS.—IV. LA PROPIEDAD
HORIZONTAL TUMBADA: 1. distinción entre este concepto y el de complejo
inmobiliario. 2. evolución de los criterios de la dirección general sobre la exigi-
bilidad de título administrativo habilitante: A) Primera fase: la propiedad horizon-
tal tumbada no está sujeta a licencia aunque exista asignación de uso exclusivo.
Eugenio-Pacelli Lanzas Martín
1370 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 778, págs. 1369 a 1385
B) Segunda fase: la propiedad horizontal tumbada está sujeta a licencia si existe
asignación de uso exclusivo u otro indicio de parcelación. C) ¿Hacia una tercera
fase que generalice la exigibilidad de la autorización administrativa?—V. LA PRO-
PIEDAD HORIZONTAL ORDINARIA: 1. la doctrina de la dgrn anterior al rd
97. 2. el artículo53.a) del rd 97. 3. la legislación del suelo a partir de 2007.
4. la nueva doctrina de la dgrn a la vista del artículo 10.3.b) de la lph.—VI.
REGLAS DE APLICACIÓN GENERAL A LOS TRES SUPUESTOS ANALIZADOS:
1. Los requisitos Formales y procedimentales de la autorización administrativa. 2.
la posibilidad de inscripción por antigüedad. 3. Condicionantes urbanísticos adicio-
nales 4. Las notiFicaciones posteriores a la inscripción.—VII. CONCLUSIONES
FINALES.—VII. CONCLUSIONES FINALES.
I. INTRODUCCIÓN
Desde sus inicios, la legislación del suelo se ha ocupado del control de los
actos de fraccionamiento de suelo, el cual depende en gran medida de la clasifi-
cación del mismo efectuada por el planeamiento urbanístico. Las manifestaciones
más relevantes de este control son, para toda clase de suelo, la exigencia de la
previa obtención de la correspondiente licencia o título habilitante del acto del
que resulte aquel fraccionamiento y, para el suelo no urbanizable, la prohibición
de realizar en él parcelaciones urbanísticas.
También tradicionalmente se ha considerado al Registro de la Propiedad
como un instrumento útil para impedir la proliferación de parcelaciones ile-
gales, esto es, contrarias a la legislación urbanística o al planeamiento, dado
el carácter normativo de este último. El artículo 259.3 del texto refundido de
la Ley del Suelo de 1992 impuso a los notarios y registradores la obligación de
exigir la acreditación de la obtención de la corresponde licencia de parcelación o
declaración municipal de su innecesariedad para autorizar e inscribir escrituras
de división de terrenos.
La legislación se ha ocupado también, con mayor o menor fortuna, de definir
los supuestos en que aquel control resulta aplicable, habiendo señalado la juris-
prudencia que no queda circunscrito a los conceptos tradicionales de parcelación,
división o segregación, a los que considera como actos de división material, sino
que también se extiende a otros supuestos que podrían calificarse como actos de
división ideal, como se verá.
En cambio, hasta tiempos recientes la legislación urbanística no se pronunció
de un modo explícito sobre la extensión de este control a la propiedad horizontal
y otras figuras afines, como los complejos inmobiliarios y la llamada propiedad
horizontal tumbada. Algunas leyes autonómicas regulan con cierto detalle esta
materia, aunque también en ellas la interpretación y aplicación de las normas
a cada caso concreto han ofrecido ciertas dificultades como consecuencia de la
pluralidad de situaciones que pueden darse en la práctica.
La regulación del control administrativo al que nos referimos obedece a
una preocupación esencial del legislador urbanístico: evitar que se constituya
un núcleo de población allí donde antes no lo hubiera y que en los núcleos pre-
existentes se produzca un aumento de la densidad de viviendas y de población,
en ambos casos en contra de las previsiones del planeamiento y con el funda-
mento último de procurar un desarrollo urbanístico sostenible, que procure un
adecuado equilibrio entre dicha densidad y las dotaciones, suministros, servicios,
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