El control registral de transparencia y el préstamo responsable
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
| Cargo | Prof. Dra. de Derecho civil, Universidad Francisco de Vitoria |
| Páginas | 1591-1608 |
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Probablemente, el sobreendeudamiento de los particulares haya sido una de las causas o pilares de la reciente crisis económica en la que nos hemos visto -nos vemos- inmersos en los últimos años1. La facilidad de acceso al crédito por parte de las personas físicas, la concesión de crédito sin atender realmente a la real capacidad de pago, sin evaluar su solvencia, sin contrastar en muchas ocasiones su capacidad financiera, ha generado un sinfín de impagos e incumplimientos que han conducido, entre otras causas, a una burbuja inmobiliaria y a una crisis importantísima en el sector financiero.
Esa concesión de préstamo fácil, puede calificarse como de «no responsable», tal y como establece la propia Directiva Europea 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014 sobre contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial en su Considerando núm. 3, y es por tanto un objetivo primordial, el tratar de poner fin a esa concesión de préstamos fáciles, en eso se empeñan las últimas reformas legales y en concreto en la Directiva citada, buscando que el préstamo (necesario, siempre) sea responsable.
Creemos, por tanto, y dando la vuelta al argumento, que si se consigue la concesión de préstamos responsables, se pondrá fin -al menos en parte- al sobreendeudamiento del deudor persona física, aportando una solución y mejora en la salida de esta crisis. Pues bien, para ello, entendemos que el préstamo responsable puede ser aquel que se concierta, contrata y concede con seguridad, respondiendo a su propia finalidad: la devolución. Es decir, aquel que a priori, entendemos que va a ser devuelto, obligación principal del contrato de préstamo, y que por lo tanto, el que realmente corresponde a su propia esencia y función económica.
Para conseguir que el préstamo responda a su finalidad, y que en consecuencia el deudor pueda devolver aquello que se le prestó, es necesario que concurran, a nuestro juicio dos factores:
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La capacidad de pago del propio deudor: El deudor debe ser solvente y tener una capacidad de pago y económica suficiente para poder hacer frente a la obligación contraída. Capacidad que debe ser conocida y manifiesta por el acreedor.
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La voluntad de pago del deudor, no solo en el sentido de que quiera pagar, sino en el sentido de que su consentimiento a dicho pago sea real y verdadero, y no esté viciado de error o dolo, que le impidan realmente «querer» dicho préstamo.
Pues bien, como consecuencia de estas dos premisas, surgen dos deberes u obligaciones claros:
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Deber de obtener información del deudor: el acreedor debe obtener la mayor información crediticia de su deudor, para asegurarse de que es buen pagador, y de que va a hacer frente a sus obligaciones. Debe indagar acerca de la solvencia del deudor; es la denominada obligación de evaluar la solvencia del deudor. En caso de que no lo fuera, no debería concederse dicho préstamo. Así se evita el incumplimiento. Igualmente el deudor está obligado a proporcionar toda su información patrimonial, con el fin de que se pueda evaluar su capacidad de pago.
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Pero, además, surge el deber u obligación de información al deudor de todas las características del préstamo: objeto, riesgos, intereses, plazos, productos derivados..., y no solo se debe informar, sino que el deudor debe entender y comprender -y el acreedor asegurase de ello- todas y cada una de las características de la operación crediticia. Solo si sabe y entiende qué va a firmar, podrá decidir voluntariamente (querer) si contrata o no.
Es decir, pretendemos poner en relación la importancia de un consentimiento bien formado con la concesión de préstamo responsable. Puesto que para que haya un préstamo bien concedido es necesario, además de evaluar la solvencia del deudor, que el deudor este bien informado del mismo y que su consentimiento se haya conformado debidamente sin que quepa error, desconocimiento o dolo, que anularían el contrato. Si esto se consigue, puede prevenirse el sobreendeudamiento del deudor, pues si él mismo conoce que no va a poder pagar, y las consecuencias de su incumplimiento, no contratará un nuevo préstamo, y por lo tanto, no estará sobreendeudado.
De este modo, sostenemos que no hay préstamo responsable si no hay debida información y formación de consentimiento del deudor.
Ese deber de información al deudor corresponde al acreedor, y debe hacerlo antes del momento de contratar, lo que se enmarca como un deber pre-contractual de información, necesario para la viabilidad del préstamo responsable, amén de una formación y educación financiera del deudor que contribuya a la válida formación de su consentimiento. Pero, en estas líneas vamos a centrarnos en ese deber de información precontractual al deudor, que no es sino una exigencia o concreción de los principios de transparencia y claridad propios de los contratos con consumidores.
En concreto, en este trabajo, vamos a analizar, no todo el deber de información precontractual al deudor, si no solo la labor de los registradores, o permítanme, «el granito de arena» que los registradores pueden aportar en la concesión de un préstamo responsable, a través de su función de control de transparencia de un préstamo en concreto, el préstamo hipotecario contratado con un consumidor, asegurando que el deudor ha sido debidamente informado del mismo, y de que comprende sus términos y condiciones.
Delimitamos de este modo el objeto de estudio: el control registral de transparencia en los préstamos hipotecarios, como herramienta en la concesión de un préstamo responsable.
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Establecido el objeto de estudio, pasemos ahora a analizar en el concreto contrato de préstamo hipotecario con un deudor consumidor, a qué alcanza dicho deber de información: qué es de lo que debe informarse al deudor, y cuáles son las herramientas legales que se establecen para conseguir que el deudor entienda y comprenda el alcance de su préstamo.
Al tratarse de un deudor consumidor, obviamente el marco regulatorio será el de legislación de protección de consumidores y sus derivados en el ordenamiento registral y civil.
Analicemos, entonces, la normativa aplicable y qué es lo que establece cada una de estas normas con respecto al deber de información en el préstamo hipotecario.
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Directiva 2014/17/UE sobre contratación de créditos celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial: En esta Directiva se dedica una especial atención a todo lo relativo al deber de información del deudor consumidor, para evitar errores cometidos en el pasado de concesión irresponsable de préstamos, y considera que esa falta de información y conocimiento por el consumidor de los productos de crédito hipotecario han sido también causa de la crisis. Con esta nueva normativa que fomenta la educación e información del consumidor se pretende como objetivo señalado en su Exposición de Motivos el «desarrollar por consiguiente un mercado interior más transparente, eficiente y competitivo mediante unos contratos de crédito coherentes, flexibles y equitativos en materia de bienes inmuebles, promoviendo a la vez la sostenibilidad de la concesión y la contratación de préstamos, así como la inclusión financiera, y proporcionando, por tanto, un nivel elevado de protección a los consumidores». Así, se dedica el capítulo 2, con un único artículo 6 a la Educación financiera, donde se establece que los Estados miembros fomentarán medidas de educación financiera. El capítulo 4 recoge todos aquellos aspectos sobre la información previa del contrato que se va a suscribir. De este modo, detalla en el artículo 13 la información general contractual que debe facilitarse siempre al deudor, y en el artículo 14 desarrolla el deber de información precontractual, que debe darse al deudor a través de las fichas europeas de información normalizada (FEIN), con el fin de que este pueda comparar los diferentes productos y ofertas de los prestamistas y los extremos a los que este debe alcanzar. El capítulo 6 se dedica a la obligación de evaluar la solvencia por parte de las entidades prestamistas. El desarrollo de esta Directiva paliará muchos de los defectos actuales en nuestro ordenamiento en cuanto al deber de información por parte del acreedor.
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Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
En esta Ley se introdujeron varias modificaciones importantes de protección del deudor hipotecario en distintos aspectos, pero solo vamos a subrayar aquella que está relacionada con la necesidad de una mejor información y comprensión del deudor hipotecario. En concreto, se recogió en el artículo 6 de esta Ley, la necesidad de que en la escritura pública de préstamo hipotecario con un deudor persona física, y cuando la hipoteca recaiga sobre su vivienda habitual, y con ciertas circunstancias especiales (tipo interés variable, producto derivado de cobertura riesgo, o en divisas), que se recoja una expresión manuscrita del
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deudor, en la que manifieste que ha sido advertido -informado- de los riesgos de dicho contrato2.
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Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. En esta Orden se encuentra la regulación más específica sobre la concesión de préstamo responsable, según nuestro concepto, pues establece tanto la obligación de evaluar la solvencia, como en el deber de información al...
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