El control registral de las condiciones del credito

AutorFernando Acedo-Rico Henning
Páginas215-233

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I Consideraciones generales

Antes de iniciar el análisis de las diversas condiciones del crédito que son objeto de control por un Registrador de la Propiedad en el desempeño de su función calificadora de los documentos presentados a inscripción en las oficinas registrales a su cargo, debe precisarse, que ese control registral no recae de forma directa sobre las condiciones del crédito sino que se ejerce sobre las estipulaciones del derecho real de hipoteca que, en su caso, puede garantizarlo.

Así, recordemos que el derecho real de hipoteca es aquel derecho real de realización de valor que actúa en función de garantía del cumplimiento de una obligación de pago de dinero que, consiguientemente, ofrece carácter esencialmente accesorio, y que, a tenor de los Arts. 1875 del C.C35. y 145 de la ley

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Hipotecaria36para que dicho derecho real exista es indispensable que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la propiedad, pues para que las hipotecas voluntarias quedan válidamente establecidas se requiere, primero, que se haya constituido en escritura pública y segundo que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.

Así, el control del Registrador a través de su función calificadora, que a continuación estudiaremos, se realiza sobre las estipulaciones financieras y no financieras del derecho real de hipoteca que garantiza el préstamo o crédito y determinará su inscripción o no en los libros del Registro de la Propiedad y por tanto, su eficacia frente a terceros.

En consecuencia, en este trabajo se pretende exponer de una manera clara y sencilla, el control que el Registrador de la Propiedad realiza sobre las estipulaciones del derecho real de hipoteca constituido en garantía de préstamos o créditos, recogiendo los criterios de la Comisión Nacional de Calificación
– Sección de Hipotecas -, especialmente tras la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 relativa a cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios y la publicación de la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, restructuración de deuda y alquiler social.

II La función calificadora del registrador

Conviene recordar como el Registrador de la Propiedad tiene según MONREAL VIDAL37encomendada, entre otras, la función de calificar, consistente en controlar bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, la capacidad y legitimación de los que los otorguen e, incluso, la validez de su contenido.

Los diferentes criterios de calificación por parte de los Registradores de la Propiedad de las escrituras de constitución de hipoteca que acceden a las oficinas registrales como consecuencia de los numerosos y nada claros cambios normativos de la última década en esta materia, motivó en su momento, con la intención de unificarlos, la creación de una Sección de Hipotecas en la Comisión Nacional de Calificación del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, cuyos informes de fechas 17 de enero de 2008, 24 de marzo de 2010 y 28 de mayo de 2013, sucesivos en el tiempo con la aprobación de la Ley 41/2007 por la que se modifica la Ley 2/1981 de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y

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financiero, con la publicación de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 sobre cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios y con la aprobación de la Ley 1/2013 de 14 de mayo de protección a los deudores hipotecarios han servido de base para la elaboración de este artículo.

Tal y como afirma la citada Comisión la reforma llevada a cabo por la citada Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, que adapta la legislación vigente a las exigencias de la Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo de 14 de marzo de 2013 y la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 – cláusulas suelo – se caracteriza, en aras a la protección de los consumidores y de la permanencia de estos en su vivienda familiar, por una limitación de las facultades dispositivas de las partes contratantes de préstamos o créditos hipotecarios, lo que inevitablemente implica la necesidad de un mayor control registral sobre el contenido de las escrituras de hipoteca presentadas a inscripción.

III El control registral de las condiciones financieras del crédito
1. Los intereses ordinarios

En el ejercicio de su función calificadora se denegará por el Registrador de la Propiedad, por ser contrarios a normas imperativas o prohibitivas, de conformidad con la Disposición Adicional Duodécima de la Ley 44/200238, con el Art. 1256 del Código Civil39y con el Art. 10 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios40, la inscripción de aquellos pactos relativos a intereses ordinarios:

  1. Que redondeen el interés por encima del octavo de punto.
    b) Que fijen la variación del tipo de interés sólo al alza.
    c) Que señalen un tipo de referencia no objetivo, por ejemplo, porque incluya en todo o en parte el tipo de la propia entidad prestamista. Asimismo, y en cuanto a la cuantía de los intereses remuneratorios, el Registrador no puede por sí mismo declararlos abusivos, incluso cuando superen el límite legal de los intereses moratorios vigentes en el momento del

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otorgamiento de la escritura de hipoteca. Así se ha pronunciado el Tribunal Supremo en Sentencia de 18 de junio de 2012.

2. Los intereses moratorios

La calificación registral de los pactos relativos a los intereses moratorios, se analizan más en profundidad de manera separada en el epígrafe IV de este trabajo debido a los cambios sufridos por la entrada en vigor de la Ley 1/2013 de 14 de mayo de protección a los deudores hipotecarios.

3. Los instrumentos de cobertura de tipos de interés

No se inscribirán en los libros del Registro los pactos relativos a instrumentos de cobertura de tipos de interés – swaps, etc – asociados bien a un crédito principal que...

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