Control notarial del certificado de eficiencia energética y de la licencia de primera ocupación

Autor:José Javier Cuevas Castaño
Cargo:Notario jubilado
Páginas:98-103
 
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I El control notarial de legalidad antes y después de la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008

El control de legalidad que ha ejercido desde siempre al Notario, en su doble condición de funcionario público y profe- sional del Derecho, necesariamente ha de efectuarse con los medios y por los cauces legalmente previstos, de manera que en determinadas ocasiones ha de manifestarse como denegación de la autorización del documento (control-rechazo) y en otras, como realización efectiva y plasmación documental de las reservas y/o advertencias que procedan (control-reserva y/o advertencia).

El artículo 145 del Reglamento Notarial, antes de ser declarado nulo en la mayor parte de su contenido por la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008, establecía la obligatoriedad de la autorización o intervención de los documentos por parte del Notario, pero condicionaba esa obligatoriedad a que "los interesados le hayan proporcionado los antecedentes datos, documentos, certificaciones.

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autorizaciones y títulos necesarios para ello", lo que significaba que debía denegar la prestación de su función siempre que no se le proporcionasen tales datos, documentos, certificaciones, autorizaciones o títulos, sin que fuese necesario que la norma que impusiere tales requisitos estableciera de manera expresa que la no justificación de su cumplimiento llevase aparejada la negativa del Notario a autorizar o intervenir el documento de que se tratase.

Excepcionalmente, se preveían algunos supuestos en los que, pese a la no aportación de datos o documentos, el Notario tenía permitido autorizar o intervenir el documento con las reservas y advertencias pertinentes. Tal era el caso, dentro del mismo artículo 145, de la falta de acreditación de la representación; o en el 169, en cuanto a la falta del consentimiento del cónyuge o conviviente; o en el 172, respecto a la falta de datos necesarios para la inscripción, cua n-do se tratase de documentos no sujetos a inscripción constitutiva. Supuestos todos en los que la negativa de autorización o intervención se sustituía por la realización de las pertinentes reservas y/o advertencias, lo que nos sitúa en el terreno del control-reserva y/o advertencia, que constituía la excepción frente a la regla general del control-rechazo, en el que machaconamente insistía el artículo 145 al disponer que "el Notario, en su función de control de la legalidad, no solo deberá excusar su ministerio, sino negar la autorización o intervención notarial cuando [...] no se hubiere acreditado Í...1 el cumplimiento de los requisitos legalmente exigidos como previos", lo que tenía el efecto profiláctico de privar de cobertura o apariencia de legalidad a negocios jurídicos nulos, anulables, claudicantes o incompletos, cumpliendo así el Notario su tradicional función de ga-tekeeper o guardabarreras, por decirlo con una terminología tan abominable como descriptiva.

La posición clásica del Notariado respecto al ámbito y modos de ejercer el control de legalidad quedó herida de muerte con la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo) de 20 de mayo de 2008, que ha venido a marcar un antes y un después en una materia tan transcendental, puesto que a partir de ella (y aunque se base en motivos estrictamente formales y apartados de la realidad y la conciencia social) el control notarial de legalidad solo puede traducirse en rechazo cuando así esté expresamente previsto en norma con rango de ley, mientras que en los demás casos lo único que puede hacer el Notario es formular la oportuna reserva o advertencia.

Según el Tribunal Supremo, el control notarial de legalidad solo puede traducirse en rechazo cuando así esté expresamente previsto en norma con rango de ley

Descendiendo de estas consideraciones generales a casos concretos, tendríamos que diferenciar, en función de los términos en que el legislador se haya manifestado respecto al nivel de exigencia en el control notarial de legalidad, dos ámbitos diferentes:

- Supuestos en los que expresa y conclu-yentemente el legislador impone al Notario (y/o al Registrador) la obligación de controlar directamente el cumplimiento efectivo de determinados requisitos, de manera que no se pueden autorizar (ni inscribir) los negocios jurídicos respecto a los cuales la omisión o el incumplimiento de determinados requisitos tenga anudadas consecuencias impeditivas de la autorización e inscripción, aunque en el orden sustantivo tales negocios produzcan sus efectos por concurrir sus elementos esenciales (consentimientos, objeto, causa y, eventualmente, forma). Tal es el caso de la exigencia de aportación de la póliza de seguro decenal y cédula de habitabilidad en el contexto del artículo 32 de la Llei 18/2007, de dretaThabitatge ("Los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión de uso..."), o en el artículo 20 de la Ley 38/1999, de ordenación de la edificación ("No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad..."). Este es, también, el caso del certificado de eficiencia energética en declaraciones de obra nueva, en los términos que resultan del artículo 20 de la Ley del Suelo estatal ("Tratándose de declaración de obra nueva terminada, exigirán [los notarios] los documentos que acrediten [...] los requisitos de eficiencia energética), y así se ha aplicado, incluso a edificio viejo o ya construido, en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de abril de 2013 (dicho sea sin perjuicio de nuestras dudas sobre posibles extralimitaciones del ámbito competencial del Estado).

- Supuestos en los que, aun imponiéndose a los ciudadanos la obligación de dar cumplimiento a determinados requisitos o de intercambiarse determinada información o documentación, no se impone el control efectivo del cumplimiento de esos requisitos, derechos y obligaciones ni a notarios ni a registradores, debiéndose limitar los primeros a informar o advertir de las previsiones legales al respecto y de los cauces para cumplirlas, pero sin poder denegar la prestación de su función. Este sería el caso, por ejemplo, del artículo 65 de la Llei 18/2007, de dret a Thabitatge, donde

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no se impone ni a notarios ni a registradores la obligación de controlar la efectiva entrega de determinados documentos a los adquirentes de vivienda, por lo que los notarios cumplen con su deber de control mediante la expresa advertencia y constancia documental de la misma, sin que la falta de justificación del cumplimiento de esas obligaciones les permita denegar la autorización del documento.

II Consecuencias respecto al certificado de eficiencia energética según el Real Decreto Ley 235/2013

Aplicando las anteriores consideraciones a las compraventas y arrendamientos de inmuebles (y, posiblemente, a los demás negocios traslativos del dominio o de uso) a los que se refiere el Real Decreto Ley 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, comprobamos que ni en su Exposición de Motivos, ni en su articulado, ni en sus disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y finales, ni en el anexo que regula el procedimiento básico para tal certificación se recoge facultad alguna del Notario ni del Registrador para exigir que se acredite el cumplimiento de la obligación de entrega o puesta a disposición del certificado de eficiencia energética, por lo que entendemos que estamos ante un supuesto de control-reserva y/o advertencia en el cual el Notario tiene vetado ir más allá de una detallada y expresa advertencia del derecho de compradores y arrendatarios y de la correlativa obligación de vendedores y arrendadores de la entrega o puesta a disposición del tan repetido certificado, cuyo incumplimiento puede determinar la aplicación de las sanciones previstas en el Real Decreto Ley (de lo que también habría que advertir expresamente), y sin que quepa la exclusión de dichas normas imperativas, la renuncia o la exoneración de las mismas por el adquirente o arrendatario, ya que estamos claramente ante un supuesto sustraído a la autonomía de la voluntad; ante un caso encuadrable en el artículo 1255 del Código Civil español, que excluye la posibilidad de pactos, cláusulas y condiciones contrarios a las leyes o al orden público; ante una obligación exlege que responde a razones de interés general u orden público, a finalidades ecológicas o medioambientales, como obligada aunque tardía transposición de una Directiva comunitaria, por todo lo cual consideramos plenamente aplicable el artículo 6, párrafo 2.ª...

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