El control de las condiciones generales imprecisas y abusivas en el ámbito registral

Autor:K. Jochen Albiez Dohrmann
Cargo:Profesor Titular de Derecho Civil Universidad de Granada
Páginas:1421-1486
RESUMEN

I. La calificacion registral como actividad de control de las condiciones generales.-ii. Los principios hipotecarios y la proteccion de los consumidores: 1. El principio de especialidad o la determinación del contenido de los títulos inscribibles. 2. El principio de legalidad o el control de la legalidad intrínseca de los títulos inscribibles.-iii. La calificacion registral y la proteccion de los ... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I La calificacion registral como actividad de control de las condiciones generales

En nuestro Ordenamiento 1 2jurídico la calificación registral, encaminada también a examinar el título y su contenido, brinda al Registrador la oportunidad de entrar en las cláusulas cuya publicidad es de interés para los terceros. Atrás queda la polémica de si el Registrador sólo puede calificar el negocio de disposición o también su contenido obligacional. Pero sólo3. Mientras, la facultad de poder examinar las cláusulas de trascendencia real permite al Registrador ejercer un cierto control sobre el tráfico jurídico no sólo real, sino también obligacional, que con la entrada en vigor de la LGDCU ha adquirido una mayor relevancia cuando las cláusulas forman parte de un contrato de adhesión. Aun cuando previo a este control está el control notarial, puesto que también los Notarios tienen el deber de velar por la correcta utilización del Derecho de las condiciones generales (recordado nuevamente por el RD 1209/1984, de 8 de junio, al insertar en el art. 147 "in fine" la posibilidad de consignar por el Notario si la minuta obedece a condiciones generales).

Con el expreso reconocimiento legal de las condiciones generales como instrumento jurídico distinto de las cláusulas individuales, el Registrador está obligado a tomar postura en su función de calificador, teniendo en cuenta que las condiciones generales tienen su ámbito subjetivo y objetivo propio. Pero, sobre todo, tiene que ser consciente de que una regulación legal expresa de las condiciones generales tiene por objetivo contrarrestar el poder de quienes tienen la predisposición en la contratación. Para ello se utilizan distintas formas de control que recaen directamente sobre las condiciones integradas en los contratos de adhesión; incluso hay una tendencia legislativa, sobre todo a nivel comunitario, de que las formas de control previstas se extiendan a las cláusulas negociadas o llamadas también individuales cuando se pactan junto a las condiciones generales insertadas en el contrato de adhesión para proteger así a los contratantes más débiles (expresamente recogido en la Directiva de la CEE sobre las cláusulas abusivas, recientemente aprobada). Lo dice Alfaro Aguila-Real con mucha claridad: -Hablar de las condiciones generales es hablar de control de contenido- 4. La misma LGDCU supone ya un control sobre las condiciones generales, aunque sea sólo un control formal mediante la sanción de nulidad de aquellas condiciones que son imprecisas o abusivas. No basta con la sanción de nulidad para proteger a los contratantes más débiles, ni siquiera cuando se establece, como también en la LGDCU aunque insuficientemente, un listado de cláusulas nulas sin posibilidad de ser valoradas por quienes tienen la facultad. Mientras no exista un control administrativo previo, cualquier control formal, recurriendo incluso a la técnica de las normas imperativas, resulta insuficiente, siendo necesario un control a posteriori que normalmente está encomendado a los jueces 5. Por las

Un mayor o menor control por parte del Registrador sobre las cláusulas tiene su relevancia en el ámbito del tráfico jurídico contractual, que, como es lógico, comprende sectores muy concretos: préstamos hipotecarios, adquisición de viviendas, el contrato leasing inmobiliario... Un control auténtico por su parte, que supone entrar en la validez de las condiciones generales, y con ello la denegación (o en su caso suspensión) de la inscripción de la cláusula cuando contravenga el artículo 10 de la LGDCU no sólo evitaría que los terceros que confían en el Registro de la Propiedad tengan que soportar cláusulas muchas veces claramente leoninas, ya que no puedan atacarlas precisamente por su condición de terceros, sino, sobre todo, permitiría una mayor protección del consumidor que acepta sin más las condiciones generales que le son impuestas, si bien con una importante matización de la que soy consciente: la calificación denegatoria o de suspensión no afecta para nada a la relación interpartes. La cláusula cuya inscripción ha sido suspendida o denegada por ser abusiva sigue produciendo efectos entre las partes del contrato de adhesión, salvo cuando se trata

La mayor independencia del Registrador le permite ejercer un control verdadero que el Notario muchas veces no puede realizar por la presión a que se ve sometido por parte de los predisponentes (el contrato formalmente se suscribe entre las partes contratantes, si bien su contenido es impuesto por una de las partes sin una intervención directa del Notario, que sólo actúa como fedatario público) 6. Sin embargo, un control estrictamente registral, aunque no supone nunca una total desprotección del consumidor -ya que la inscripción no convalida las cláusulas que sean nulas con arreglo a la Ley (según se deduce del art. 33 LH)-, sí merma sus derechos, como también los derechos de los terceros.

El tipo de control que puede ejercer el Registrador respecto de las cláusulas de trascendencia real depende de la función que se le asigna, como también de cómo se concibe la actividad de la calificación registral. Todo ello en función del sistema inmobiliario, que, a su vez, forma parte y está condicionado por un sistema jurídico aún más complejo, dominado hoy por la Constitución. El control de las condiciones generales como un control más intenso que el que se ejerce sobre las condiciones individuales tiene su principal fundamentación en la Constitución de 1978, que si bien no antepone los derechos de los consumidores, sí concede un papel relevante a su protección. Una protección igualmente más intensa se debe ofrecer en el ámbito inmobiliario registral cuando quien presenta su título para su inscripción o forma parte de la relación jurídico-real tiene al mismo tiempo la condición de consumidor. El artículo 51 de la Constitución obliga claramente al Registrador a proteger a quienes tienen una posición contractual débil. Pero no sólo el mandato constitucional genérico contenido en este precepto obliga al Registrador a ejercer un control para una mayor protec-

A lo largo de estas páginas analizaré precisamente cómo inciden las particularidades del Derecho de las condiciones generales en el Derecho inmobiliario registral, con una especial atención a la jurisprudencia elaborada por la DGRN que se ha pronunciado en algunas ocasiones sobre el alcance de las cláusulas de trascendencia real cuando son imprecisas o abusivas.

II Los principios hipotecarios y la proteccion de los consumidores

La calificación registral implica una comprobación, o mejor dicho, un acto de juicio con arreglo a los datos que suministra la escritura pública que se presenta para su inscripción. Cuando el Registrador interviene realiza en múltiples aspectos, como señala Lacruz Berdejo, una función de aplicación del Derecho, previo examen de la trascendencia real o personal. Ello supone el examen de todos los datos jurídicos del acto que aparecen en la escritura pública: forma, capacidad de los otorgantes, personalidad y legitimación, posibilidad y licitud del contenido, identificabilidad del objeto, etc. 7. Esta amplitud de la calificación registral permite entrar también en las cláusulas individuales y condiciones generales cuando tienen una relevancia para el Registro de la Propiedad, cuyo control -la calificación es, al fin y al cabo, un acto de control- se realiza a través de dos principios hipotecarios importantes, como son el de especialidad y el de legalidad, los cuales han adquirido una dimensión nueva desde la aparición de la LGDCU cuando las condiciones de trascendencia real son generales.

1. El principio de especialidad o la determinación del contenido de los títulos inscribibles

De acuerdo con el principio de especialidad, corolario del principio de publicidad, llamado también el principio de determinación en el ámbito de la hipoteca, exige la determinación de las circunstancias descriptivas de la finca, la naturaleza del derecho, la extensión, las cargas y limitaciones que afectan a la finca... Jerónimo González, que hace ya más de un lustro afirmaba que -el ámbito abarcado por el principio de especialidad es cada vez más extenso, mejor dicho, las sencillas reglas han evolucionado y ya no se concretan en la exigencia de una mayor precisión de describir la finca hipotecada, el contenido de la hipoteca o el rango registral, sino que trasciende al sistema entero y se infiltra en todos sus elementos orgánicos- 8. Hoy puede decirse, como señala Cano Tello, que domina todo el campo registral 9. Este principio surgió para la concreción del derecho real de hipoteca y se fue extendiendo con el tiempo a los demás derechos reales sobre bienes...

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