Contratos sobre construcción de edificios
| Autor | Ángel Blanco Soler |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 649-660 |
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La construcción de viviendas a partir de la guerra de 1914-1918 ha venido presentando, en todos los países, problemas de interés creciente, agravados aún más en los días actuales.
No sólo deben ser estudiados tales problemas en el terreno económico y social, sino también en el del derecho de Obligaciones. De aquí la conveniencia de considerar aunque sea brevemente, la figura del contrato aplicada a la edificación de inmuebles.
En torno a la construcción de un edificio, la práctica nos muestra dos contratos distintos. De un lado, el que celebra el propietario con el arquitecto, y de otro, el del dicho propietario con el contratista. En España, el término "contratista" normalmente se emplea para designar la persona que. en las diversas formas a que luego aludiremos, se obliga con un propietario, mediando la intervención de un arquitecto como técnico, a la construcción de un determinado edificio.
El fenómeno económico constituye en todo momento, hoy más todavía, la esencia del fenómeno jurídico, sobre todo en materia obligacional. Así, cuando el Derecho interviene para regular una institución jurídica, lo hace impelido por una necesidad económica difícil de desconocerPage 650
No es, pues, de extrañar la honda transformación operada en la figura del contrato y en sus aplicaciones, puesta de manifiesto por los juristas modernos 1.
La evolución del contrato, como señaló Josserand 2. ha sido cuantitativa y cualitativa a un mismo tiempo. Nuevas categorías de contratos hacen su aparición en el último tercio del pasado siglo, siendo muchas de las mismas incorporadas al Código alemán de 1896, al Código suizo de 1912 y al moderno Código italiano de 1942.
La noción romana del arrendamiento, acogida por el Código de Napoleón, queda en el moderno derecho abandonada y sustituida por una serie de contratos autónomos. Virgilio Rossel llega a decir 3 que la palabra "arrendamiento" ha desaparecido de la terminología dei vigente Código suizo
Tiende la doctrina, cada vez más, a configurar una amplia categoría de contratos en la que integra todos aquellos en los que la actividad personal de una de las partes constituye el objeto de la convención o una de las obligaciones que dicha convención implica. Tales son los que pueden ser llamados contratos de "actividad" o de "actuación", y a los que los juristas alemanes vienen aplicando el término de "Betatigungsvertráge".
El Código alemán, todavía vigente, regula dos categorías de contratos de actividad: el contrato de servicios-Dienst vertrag-y el contrato de obra o empresa-Werkoertrag-4. El contrato de servicios lo define con arreglo a un criterio de gran amplitud en cuanto al contenido. Prestación de servicios, de un lado; promesa de remuneración, del otro, y en el párrafo segundo del parágrafo 611 señala especialmente que el objeto de este contrato puede consistir en servicios de cualquier clase 5.
El criterio diferenciativo entre el contrato de servicios y el contrato de obra que ha llegado a ser clásico es el siguiente: los servicios, abstractamente considerados, constituyen el objeto del primer contra-Page 651to, en el segundo, en el de obra o empresa, las partes han tenido en cuenta, preferentemente, un fin, un resultado a obtener.
Pero el contrato de servicios no puede identificarse de modo absoluto con el contrato de trabajo. Entre ambos existen claras diferencias. Jean Vincent 6 considera al contrato de trabajo tomo una especie del contrato de servicios, siendo la nota caracterizadora del primero la noción de dependencia, de subordinación personal en que se encuentra aquel que suministra sus servicios con respecto a quien le contrata. El cambio de un servicio por una remuneración no será siempre contrato de trabajo, siendo necesario para que este último se dé-añade Vincent-, que entre las partes se establezca un lazo de dependencia, que tenga el patrono sobre su empleado un poder o facultad de dirección inmediata 7.
Esta diferencia entre el contrato de trabajo y el contrato de servicios en general, es interesante, sobre todo, cuando se analiza la relación jurídica entablada entre propietario y arquitecto, como veremos más adelante. El otro contrato, el que tiene lugar entre propietario y contratista, no ofrece problemas fundamentales.
Contrato entre el propietario y el arquitecto.-Versa este contrato sobre la elaboración del proyecto y la dirección de la obra. Puede quedar limitado a uno de los dos extremos mencionados, aunque lo normal es que el arquitecto que se encarga de elaborar el proyecto asuma también la dirección de la obra.
La actividad del arquitecto corresponde al grupo de las llamadas "profesiones liberales". Este concepto-dice Paúl Colin-8 proviene de la distinción romana entre las "operae liberales" y las "operae liberales". El término "operae liberales", lo mismo que otras expresiones análogas, como "liberalia studia" y "liberales artes disciplinae",Page 652 se encuentra en los textos romanos 9. Cicerón empleó el termino "ílhberales" en su "De Officiis".
En los primeros tiempos de Roma, la clase de ciudadanos libres, agrupada en comunidades familiares, se ocupaba principalmente de la agricultura. En esta época, además de los servicios de los esclavos empleados en las labores agrícolas, fue necesaria la prestación de ciertos cometidos, cuya finalidad tendía a" satisfacer las necesidades del público. Se trataba-dice Walon-10 de oficios materiales (panade: ros o cocineros, por ejemplo) , a los que hubieron de dedicarse las nuevas familias llegadas a Roma. El ciudadano libre consideraba estos oficios como deshonrosos y se apartaba de ellos.
En el lenguaje jurídico romano-sigue diciendo Colin-11 , las personas que arrendaban sus servicios eran llamadas "mercenarii". Cicerón denomina "sordidum" al lucro o ganancia de todos los trabajadores asalariados. El hombre libre, por el contrario, recibía una remuneración- "gratie, gratum faceré"-(gratificación), y la actividad que realizaba no era "labor operae", sino "studium", verdadero conjunto de esfuerzos 12.
Merced a causas de naturaleza diversa, durante los siglos II y III opérase una gran transformación en la cultura y en la vida romanas. Los. viejos sistemas van cayendo en desuso, y la idea del ejercicio de una profesión liberal toma matices nuevos del todo.
Por influencia principalmente romana, como afirma Planiol 13, las profesiones o artes liberales han venido siendo tradicionalmente consideradas al margen del contrato de servicios, aceptándose, en cambio, para ellas la noción del mandato. Y es que, incluido el contrato de servicios en la categoría del arrendamiento, parecía inadecuado aplicar este término al supuesto de las profesiones liberales, y nada fácil admitir que se "arrendasen" los servicios de un médico, de un abogado o de un profesor. En consecuencia, entre el arrendamiento de servicios y el mandato retribuido, se optaba por esta última solución. Tal fue el criterio adoptado en el siglo XIX por la jurisprudencia francesa.
Pero cuando tiene lugar, y en virtud de motivos primordialmente económicos, aquella evolución cuantitativa del contrato a que antesPage 653 aludimos; cuando puede admitirse la figura del contrato de "actividad" o de "actuación" que agrupe los dos tipos, contrato de servicios y contrato de obra, no vemos...
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