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Los contratos de arrendamiento y el registro de la propiedad

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Vincent
AutorJosé María Zaforteza Socías
Cargo del AutorAbogado

32 La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre de 1994, establece que se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

En un plazo que terminó el 30 de septiembre de 1995 el Gobierno se comprometió a establecer, de forma reglamentaria, los requisitos de acceso de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas (edificios, viviendas, locales, etc.) al Registro de la Propiedad.

La inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento no es obligatoria, sino completamente libre. Pero a la Administración le interesa que se inscriban por razones estadísticas y fiscales. Las primeras para poder tener datos fiables sobre montantes de alquileres, duración de los contratos, etc. Las segundas, a efectos de los Impuestos sobre Bienes Inmuebles, sobre la Renta de las Personas Físicas, etc.

Para fomentar la inscripción se conceden determinadas ventajas a los contratos inscritos, son éstas:

  1. a-Si el derecho del arrendador (el dueño) sobre la vivienda se perdiera a causa de un retracto convencional, una sustitución fideicomisaria, la venta forzosa de la vivienda alquilada por ejecutarse una hipoteca o por la ejecución de una sentencia judicial, por ejercerse un derecho de opción de compra, por la terminación del usufructo que sobre ella tenía el dueño o de un derecho de superficie u otro análogo, porque quien aparecía como propietario no lo era o por un simple cambio de propietario por compraventa, donación, etc. (vean el número marginal 72). Si por ocurrir cualquiera de las situaciones citadas el derecho del dueño sobre la vivienda alquilada se perdiera, el contrato de arrendamiento se hizo por una duración superior a cinco años (por ejemplo, 8 años) y se inscribió en el Registro de la Propiedad antes de que naciera aquel derecho, el arrendamiento seguirá por todo el tiempo pactado. En otro caso, si el contrato no se hubiera inscrito antes, terminará al cumplirse los cinco años y si ya los hubiera rebasado terminará enseguida (ver número marginal 72).

  2. a-Durará cinco años el contrato de arrendamiento de vivienda concertado por el inquilino, de buena fe, con quien aparece en el Registro de la Propiedad como dueño, como propietario de la misma, o que aparenta serlo por motivo de situaciones cuya creación se debe al verdadero propietario (vean el número marginal 72).

  3. a- En el caso de que se venda una...

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