Contrato de compraventa y tradición en el Código Civil español de 1889
| Autor | Eusebio Giménez Roig |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1589-1594 |
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El contrato de compraventa es dispositivo y obligatorio, y la transmisión de la posesión en concepto de dueño es condición legal suspensiva de la transmisión del dominio del vendedor que no está desposeído.
Conforme al Código Civil español es necesario distinguir dos clases de disposición por contrato de compraventa:
Page 15961.a La disposición por contrato de venta del derecho de propiedad corporal, del propietario poseedor (art. 448), y la consiguiente adquisición en el momento de recibir la cosa: la transmisión «por consecuencia» del contrato que obliga a entregar (arts. 1.445, 1.461 y 1.462), pero «mediante la tradición» (art. 1.095) o, en su defecto, mediante la ejecución judicial (art. 1.096, 1), al amparo del artículo 609, párrafo segundo, al final.
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a La disposición por contrato de cesión del derecho de propiedad incorporal, del propietario desposeído (art. 348, 2), y la consiguiente adquisición en el momento de contratar; la transmisión «por consecuencia» del contrato que, ontológicamente, no obliga a entregar (arts. 1.526 y 1.460, 2, por analogía secular), al amparo del artículo 609, párrafo segundo, al principio; la transmisión por contrato incluido entre los supuestos de hecho causa de adquisiciones derivativas que, además de la donación, la sucesión, y ciertos contratos mediante la tradición, están admitidos «por la ley». Es erróneo creer que la transmisión del de propiedad del propietario desposeído exige la eventual recuperación por el vendedor de la posesión en concepto de dueño que tiene un tercero y la posterior tradición futura de la cosa por el vendedor, o bien la sustitución de la tradición actual de la cosa por una imaginaria tradición incorporal instrumental.
Aplicada la tesis civil al caso más discutido resulta lo siguiente.
Cuando el otorgamiento del contrato de compraventa de una finca está documentado en escritura notarial, en la que no se expone o manifiesta la situación de desposesión del vendedor, y no se formula reserva de acciones respecto al cumplimiento de la obligación de entregar, no queda convenido un contrato de venta de cosa, que obliga a dar posesión de la cosa vendida, sino que queda convenido un contrato de venta de derecho incorporal, un contrato de cesión, que ontológicamente no obliga a dar posesión de la cosa.
En consecuencia, queda transmitido el derecho de propiedad incorporal, el derecho sin la posesión, en el momento de la perfección del contrato, que es el de la autorización de la escritura.
Tanto si el comprador conocía la desposesión del vendedor, pero no se manifestó convenido un contrato de cesión regulado por el artículo 1.526, que es el supuesto de la Sentencia de 21 de diciembre de 1905.
Como si el comprador desconocía la desposesión del vendedor, caso en el que, por haberse otorgado la venta mediante escritura notarial, es improcedente pretender se declare judicialmente rescindido el contrato alegando el desconocimiento de la desposesión (arts. 348, 2, 1.526, 1.460, 2 y 1.462, 2), que es el supuesto de la Sentencia de 20 de enero de 1912.
En ambos casos, lo procedente es que, quien compró al verdadero propietario su derecho de propiedad no investido con la posesión, y es el Page 1597 actual verdadero propietario sin la posesión, demande reivindicatoriamente al tercero poseedor en concepto de dueño, para desvirtuar la presunción legal de título de pertenencia a éste y obtener la posesión (art. 348, 2, contra art. 448); es improcedente que demande al vendedor pretendiendo que éste recupere la poesión y se la entregue o pretendiendo que se declare rescindido el contrato por incumplimiento de la obligación de entregar.
Pedro Gómez de la Serna, paladín de la tradición frente al afrancesado Proyecto de Código Civil de 1851 elaborado por FLORENCIO García Goyena, autor de la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 y coautor de ella, el legislador, destaca que la distinción civil tiene trascendencia registral.
Este y otros dos estudios anteriores pretenden actualizar el criterio auténtico, civil y registral, de Gómez de la Serna, y demostrar el error de ciertas creencias teóricas.
El comprador obtiene la posesión mediante la ejecución judicial contra el tercero poseedor en juicio declarativo reivindicatorío, o actuando el procedimiento del artículo 41 de la Ley Hipotecaria si el comprador es titular registral del dominio enfrentado a un tercero poseedor no titulado.
La tesis, explícita en el Sumario, queda resumida ampliamente en las Conclusiones, referidas al contrato y a la tradición, por separado.
La situación de hecho a considerar en este estudio es la del verdadero propietario que está desposeído porque otra persona es el poseedor en concepto de dueño de la cosa, situación en la que dos personas se atribuyen la pertenencia del derecho de propiedad sobre una misma cosa, cada una con exclusión de la otra.
A esta situación de controversia son aplicables, fundamentalmente, dos preceptos civiles (con los que se ha de hacer compatible la interpretación de otro precepto referido al titular registral del dominio, el art. 38, 1, LH).
Por una parte, el artículo 448 del Código Civil, que dispone se ha de considerar propietario al poseedor en concepto de dueño, mientras no pruebe ser el verdadero propietario quien no es poseedor como dueño; de esta manera, la posesión, probada, es prueba pública y aparente de la propiedad, por presunción legal, con el fin de evitar actuaciones de hecho perjudiciales para la paz jurídica.
Page 1598Por otra parte, el artículo 348, 2, del Código Civil, que atribuye al verdadero propietario, contra el aparente y presunto propietario (contra el poseedor en concepto de dueño), la acción o pretensión reivindicatoría, la facultad de exigir al poseedor que le devuelva la posesión y pedir al Juez que, después de reconocerle y declararle verdadero propietario, condene al poseedor a que le devuelva la posesión, pasando a ejecutar la condena si fuere menester.
Aquella presunción, directamente, condiciona la actuación procesal del reivindicante, en cuanto ha de probar que el derecho le pertenece desvirtuando la presunción, probando la «nulidad» del concreto «título» de pertenencia que, en su caso, oponga el «poseedor titulado», para que se declare la inoperancia del título del poseedor frente a la vigencia del título del propietario; es claro, que las palabras «nulidad» y «título» han de ser entendidas en su amplio sentido jurisprudencial (S. 23 enero 1989, la más reciente) y no en otro sentido distinto, ya que no se refieren, exclusivamente, por ejemplo, a la nulidad de pleno derecho de un contrato de compraventa, ni a éste como título frente a la entrega como modo, puesto que el título de pertenencia está integrado por el contrato de compraventa (título según una teoría) y por la posesión, obtenida por entrega (modo según la misma teoría) u obtenida por ejecución procesal.
Además, aquella presunción, indirectamente, condiciona a la obtención de la posesión, por entrega o por supletoria ejecución judicial (arts. 1.095 ó 1.096, 1), la efectividad de la transmisión del derecho de propiedad querida, por la voluntad dispositiva del vendedor y por la voluntad adquisitiva del comprador vinculadas recíprocamente por el contrato de compraventa, cuando se trata del verdadero propietario que es poseedor y vende. Pero aquella presunción no impide que el verdadero propietario desposeído venda y quede transmitido, en el momento de perfeccionarse la venta, su derecho de propiedad incorporal, es decir, su derecho no investido con la posesión, en concepto de dueño, que, injustamente, tiene otra persona, que también puede, pero sólo de hecho e injustamente, vender y entregar, la cosa que no le pertenece, la cosa ajena.
Cuando el verdadero propietario está desposeído, lo normal es considerar la venta por el poseedor en concepto de dueño pero no propietario, en relación con la venta de cosa ajena, con la usucapión por el comprador de cosa inmueble o mueble, y con la prescripción instantánea de cosa mueble (art. 464, 4).
Lo que aquí se estudia es el aspecto opuesto de la misma situación: la venta por el verdadero propietario cuando no es el poseedor en concepto de dueño, a la que se refiere el artículo 1.526 del Código Civil; así como la...
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