El contrato de cesión de solar por pisos en el trafico jurídico

AutorAna López Frías
Cargo del AutorProfesora titular de Derecho Civil
  1. Modalidades

    Quien, no siendo profesional de la construcción, es dueño de un solar o de un edificio en ruina, a menudo decide cederlo a una entidad inmobiliaria a cambio de varios pisos o locales en un edificio nuevo a construir sobre el suelo cedido. Ello, en principio, supone un intercambio beneficioso para ambas partes intervinientes: conviene al propietario del solar, quien generalmente no dispondrá del capital y la infraestructura necesaria para construir; y conviene también al constructor, que evita con esta operación la compraventa del suelo y el consiguiente (e importante) desembolso económico.(1)

    La frecuencia de este supuesto es un hecho constatable en la actividad inmobiliaria de nuestro país, y también en el creciente número de sentencias que en los últimos años ha dictado el Tribunal Supremo en la materia. Precisamente la abundancia de dichas sentencias pone de relieve lo compleja que a veces resulta la articulación de los intereses de las partes, así como los problemas que esta forma de contratar puede llevar consigo, especialmente para quien cede o aporta el solar.(2) Y ello a pesar de las ventajas, antes expuestas, que inicialmente parece reportar la transacción a los dos contratantes.

    Pero veamos las distintas modalidades en que cristaliza la voluntad de ceder suelo (en sentido amplio) a cambio de inmuebles construidos. Porque, como señala GARCÍA CANTERO(3), en este ámbito «hay gran variedad de fórmulas jurídicas que permiten obtener idéntico o parecido resultado económico».

    Las opciones entre las que suelen escoger las partes a la hora de contratar son las siguientes:(4)

  2. La «forma clásica»(5) consiste en la transmisión de la propiedad del solar a cambio de que se construya en él un edificio y reviertan al cedente determinados pisos o locales del mismo(6).

  3. Puede también acordarse que la cesión del solar se realice a cambio de un porcentaje sobre lo edificado, sin determinar a priori los pisos, plantas o locales que se recibirán.(7)

  4. Otra posibilidad es la transmisión de una cuota indivisa del solar recibiendo como contraprestación ciertas viviendas o locales a construir.(8)

  5. En ocasiones, se acuerda la cesión del derecho de vuelo a cambio de una determinada planta o plantas que se construirán en el solar.(9)

  6. E incluso lo cedido por el dueño del solar puede ser un derecho de superficie, pactándose también en este supuesto como contrapartida la adjudicación de pisos o locales.(10)

    En todos los casos anteriores, pueden los contratantes acordar que el constructor se obligue no sólo a construir y a entregar parte de lo construido, sino también a pagar una determinada cantidad al cedente.(11)

  7. Por último, cabe citar en esta enumeración los supuestos en que la aportación del solar se realiza a cambio de una participación en los beneficios que se obtengan con la venta de los pisos o locales a construir.(12) Esta hipótesis, aun teniendo como presupuesto la cesión de un solar y la edificación del mismo, posee una finalidad económica propia, distinta de la que con carácter general informa las modalidades anteriores; se trata del ánimo de lucro que tienen ambas partes contratantes en relación con el destino de lo construido. Finalidad que no es característica de los supuestos antes citados, en los que el aportante del solar o de derechos sobre el mismo pretende exclusivamente hacerse propietario de una parte del inmueble construido.

  8. Calificación

    Se ha discutido, tanto en el ámbito doctrinal como en la jurisprudencia, sobre la calificación correspondiente al contrato que da vida a la operación que estudiamos.

    De la discusión debemos excluir el supuesto de aportación de solar a cambio de un porcentaje en los beneficios derivados de la venta de los pisos o locales construidos. Y debemos excluirlo, no sólo por ser «el caso que más se aleja de los demás supuestos»,(13) sino también porque parece claro que la calificación jurídica adecuada a esta hipótesis es la de contrato de sociedad:(14) los socios aportan, uno el solar, y el otro su trabajo y los medios técnicos necesarios para la construcción, con la intención de repartir entre ellos los beneficios que resulten de la venta de lo construido.

    Al margen, pues, de la modalidad societaria, la polémica se centra, fundamentalmente, en si la cesión de solar o de derechos sobre el mismo a cambio de pisos o locales supone la celebración de un contrato de permuta o bien de un contrato atípico.

    Veamos, en primer lugar, la opinión de la jurisprudencia. Muchas de las sentencias del Tribunal Supremo que se pronuncian sobre el tema de la calificación son un claro exponente de la disyuntiva expresada; y, a veces, también son exponente de una cierta postura ecléctica o conciliadora. Queremos decir que el Tribunal Supremo en algunas ocasiones se decanta claramente por calificar el contrato bien como permuta (15) o bien como contrato atípico que no encaja plenamente en ninguna categoría regulada por la ley.(16) Pero pueden igualmente encontrarse sentencias del Alto Tribunal en las que, a la vez que se proclama el carácter atípico del contrato celebrado por las partes, se afirma su acusada proximidad con la permuta.(17)

    Junto a lo anterior, y precisamente por apartarse de las líneas jurisprudenciales más comunes en la materia, resulta destacable la sentencia de 30 de noviembre de 1990 (R.A. 9219). En ella el Tribunal Supremo subsume lo definitivamente acordado por las partes (cesión de una casa para ser demolida a cambio del 20% de lo que en el solar se edifique), en el contrato de compraventa, a pesar de la «peculiar modalidad del pago del precio»; considerando la sentencia que dicha modalidad «responde a la...

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