¿En un contrato de arrendamiento de vivienda pueda pactarse una indemnización por desistimiento del arrendatario superior a la equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por año pendiente de cumplir? ¿Si nada se hubiera pactado, en los contratos posteriores a la entrada en vigor de la Ley 4/2013 debe indemnizar el arrendatario al arrendador si desiste del contrato transcurridos 6 meses desde su celebración? ¿Y en los celebrados con anterioridad?

Autor:Jose Maria Fernandez Seijo, Enrique Sanjuán y Muñoz, Javier Anton Guijarro, María del Mar Hernández Rodríguez
Cargo:Magistrado Especialista CGPJ en Mercantil. Audiencia Provincial de Barcelona, Magistrado Especialista en derecho Mercantil. AP de Almería, Magistrado Especialista CGPJ en Mercantil. AP de Asturias, Magistrada Especialista CGPJ en Mercantil. AP de Cantabria
 
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Jose Maria Fernandez Seijo Magistrado Especialista CGPJ en Mercantil - Audiencia Provincial de Barcelona Sección 15

El sistema español de responsabilidad civil por resolución de contrato se asienta, como regla general, sobre la necesidad de que exista un nexo causal entre el incumplimiento y el daño efectivamente causado, traslada al perjudicado la carga de acreditar este perjuicio. Para mitigar esta regla ya el Código civil permite, por medio de la inclusión de cláusulas penales, que las partes libremente establezcan en el contrato la cifra en la que se concreta el perjuicio por la vía del artículo 1152, aunque este precepto se ha desarrollado por medio de una jurisprudencia muy restrictiva y el artículo 1154 permite al juez la moderación de la cláusula en los casos de cumplimiento en parte o cumplimiento parcial.

En este contexto normativo parece razonable que las leyes especiales intenten fijar disposiciones específicas para intentar solventar los problemas que se observan en sectores específicos de la contratación civil, en este sentido debe interpretarse la introducción en la Ley de Arrendamientos Urbanos del artículo 11 tal y como resulta redactado por la Ley 4/2013, que reconoce el derecho a pactar en el contrato una indemnización, a favor del arrendador, por desistimiento anticipado, a razón de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir al arrendatario que hubiera desistido unilateralmente antes del vencimiento del contrato.

Hasta la fecha se había considerado que el arrendador tenía que acreditar que se había producido realmente un perjuicio, perjuicio que no se probaba si el propietario había alquilado nuevamente el inmueble o si había aplicado la fianza al pago de posibles daños observados en la vivienda.

Parece que con la redacción del artículo 11 se permite el cobro de esa indemnización si así se hubiera pactado, aunque no haya una prueba efectiva del perjuicio. El redactado del artículo 11 permite afirmar que esta cláusula sólo podrá aplicarse en aquellos supuestos en los que expresamente se haya incluido en el contrato. Si no se hubiera producido esa inclusión expresa el arrendador habrá de acudir a las normas generales del incumplimiento para exigir la indemnización de daños y perjuicios, siempre y cuando quedaran acreditados.

Debe tenerse en cuenta que el artículo 11 establece la operatividad de este tipo de pactos siempre y cuando el arrendatario lleve al menos seis meses de alquiler y haya preavisado con una antelación de al menos 30 días al arrendador. Por lo tanto, si el arrendatario lleva menos de seis meses en el inmueble, o si no se hubiera producido el preaviso en los términos legalmente previstos, el arrendador podría solicitar una indemnización superior, siempre y cuando acreditara que los perjuicios realmente causados sean superiores al de una mensualidad por año. Corresponde al arrendador la prueba del perjuicio, prueba que podrá basar en las dificultades de volver a arrendar el inmueble, o a la necesidad de disminuir el precio del arriendo respecto del establecido con el arrendatario inicial.

Amparándose en el principio de libertad de pactos debe entenderse que en un contrato las partes libremente pueden pactar una indemnización superior, que operaría como cláusula penal, pero para que fuera efectiva sería necesario que se estableciera expresamente.

En aquellos contratos que se firmen con inquilinos que tengan la consideración de consumidores y cuando en estos contratos se establezca la cláusula como una condición general, no susceptible, por lo tanto, de específica negociación, habrá de advertirse que este tipo de cláusulas que superen el mínimo legal podrán ser anuladas por abusivas considerando que las mismas imponen al arrendatario consumidor unas obligaciones desproporcionadas, que superan injustificadamente los límites legales. Debe advertirse que cláusulas de indemnización por desistimiento no pueden considerarse elementos que integren el objeto del contrato, por ello es posible apreciar el carácter abusivo de las mismas si determinan un desequilibrio económico injustificado para el adherente.

Respecto de los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 4/2013, es posible que hayan incluido una cláusula equivalente a la que legalmente se introduce en el artículo 11 de la LAU; en este caso el juez podrá aplicarla como cláusula penal cuando claramente se constate esta naturaleza, es decir, cuando no se hayan establecido otras cláusulas de indemnización por distintos conceptos. En cualquier caso, respecto de la inclusión de este tipo de cláusulas en contratos anteriores a la vigencia de la Ley 4/2013 habrá que tener en cuenta que las mismas no se hayan incluido en contratos como condición general y que no afecten a consumidores dado que, en estos casos, el inquilino podrá plantear la nulidad de las cláusulas por abusivas por vía de acción o de excepción.

Enrique Sanjuán y Muñoz Magistrado especialista en derecho Mercantil - AP de Almería, Sección 1ª

La justificación dada por la Ley 4/2013 para modificar, entre otros, el artículo 11 de la LAU fue la siguiente: “Esta Ley tiene, por tanto, el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.” De esta forma la posibilidad prevista no se sujeta a un contrato de más de cinco años de duración al menos - conforme a la normativa anterior- , fija un...

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