Los acuerdos contrarios a la Ley y a los Estatutos en la Ley de Propiedad Horizontal. Su impugnación. Artículo 16.4 LPH
| Autor | Esther Muñiz Espada |
| Cargo | Doctora en Derecho.Profesora ayudante de Derecho civil.Universidad de Valladolid |
| Páginas | 1849-1884 |
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El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 40/1960, de 21 de julio) (modificado en parte por la Ley 2/1988, de 23 de febrero, en concreto su párrafo 2.°) básicamente establece las normas a que han de sujetarse los acuerdos de la Junta de Propietarios para que éstos tengan validez; distinguiendo al efecto aquellos en que es necesario la unanimidad de todos los copropietarios (como dice el párrafo 1.°: «los que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos»), de aquellos otros en que bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación (n.° 2), ocupándose asimismo de posibles impugnaciones.
Sin embargo, dicho precepto no basta por sí mismo para, en efecto, comprender todos los requisitos necesarios, tanto de carácter sustancial como formal, para que cualquiera de estos acuerdos que puede tomar la junta de propietarios sean perfectamente válidos. Además de lo previsto en el artículo 16, tales acuerdos deberán acomodarse a las exigencias contenidas en los artículos 14 y 15 de la LPH, sin olvidar lo dispuesto en el artículo 13 del mismo cuerpo legal, el primero de ellos referente a la asistencia de dicha junta, y el segundo atinente a los plazos y formas en que debe ésta ser convocada; incluso, habría que atender a lo dispuesto en el artículo 17 LPH, sobre la documentación en la que serán recogidos tales acuerdos 1. Requisitos todos ellos de obligado cumplimiento, en cuanto Page 1850 que están concebidos como preceptos de Derecho necesario y de carácter imperativo. En general, hay que afirmar el carácter fundamentalmente imperativo de la legalidad vigente 2, que supone, sin ningún género de dudas, una auténtica limitación al principio de autonomía de la voluntad imperante en el régimen anterior, justificado por la parquedad normativa que representó la Ley de 26 de octubre de 1939, reformando el artículo 396 del Código Civil, sobre todo manifiesta cuando dicha institución experimentó una pujante vitalidad 3. La propia Exposición de Motivos de la Ley de 1960 explica que «la Ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí... para constituir, en lo esencial el sistema jurídico que preside y gobierna esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de Derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley. De ahí que la formulación de estatutos no resulte imprescindible, si bien, podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones». Referido también en el artículo 5 III de la LPH, y en la Disposición Transitoria de la misma, que después de declarar que «la presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos», insiste en que éstos «no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma» 4.
Page 1851Pero a pesar de la autosuficiencia, que proclama, así, la Exposición de Motivos 5, y que en el presente tema que nos ocupa queda reforzada por la remisión obligada a los artículos precedentes, presenta esta Ley importantes disfuncionalidades, incertidumbres y lagunas, no sólo en relación a ciertos aspectos generales del régimen de propiedad horizontal, sino también pensando en concreto, para lo que a nuestro caso interesa, en ese grupo normativo que forma un cuerpo homogéneo de preceptos que regulan la adopción de acuerdos y sus posibles impugnaciones, no resuelto tampoco por la «paupérrima» -como se la ha calificado- reforma de la propiedad horizontal por Ley de 23 de febrero de 1988, como hubiera sido de desear. Una exposición de motivos en esta Ley (de 1988), de la que carece, conforme viene sucediendo en otras leyes, lamentablemente, explicaría o arrojaría alguna luz sobre la ocassio o la ratio legis, que permitiría comprender por qué sólo se han retocado algunos preceptos que no son, por otra parte, los que ofrecen mayores dosis de litigiosidad y la extensión de los límites que a dicha Ley ha concedido el legislador de 1988. En el Preámbulo que originariamente acompañó al Proyecto se justificaba la reforma en las demandas de la doctrina jurídica española y a la luz de la copiosa jurisprudencia ya existente al respecto, y, en sí, por las propias exigencias del momento. Así -exponía el párrafo 2.°- «se intenta facilitar, por una parte, respecto de las convocatorias, el que las citaciones hayan de practicarse necesariamente en el domicilio español, y, por otra parte, el que los acuerdos de la junta puedan adoptarse siempre que los asistentes representen más de la mitad del valor de las cuotas presentes, incluso el mismo día de la fallida por falta de asistencia de propietarios» (como se ve poco añade la Ley en este punto). Además, en el párrafo 3.° de dicho preámbulo, se hace referencia a la necesidad de facilitar la reclamación judicial de la falta de pago a la contribución de los gastos de la comunidad y, sobre todo, la Page 1852 efectividad de la resolución que recaiga 6. Y por último -manifiesta- «se incorpora la obligación de declaración por parte del transmitente de hallarse al corriente del pago de los gastos o expresar los que adeudare, a la hora de otorgar la escritura pública de transmisión del piso o local».
Como se ve, pocos fueron los objetivos a los que respondió dicha Ley, cuando podría haber resuelto numerosos problemas, por lo que con un carácter pesimista podría afirmarse que para tal consecuencia hubiese merecido la pena, quizá, dejar las cosas como estaban; resultando, en este sentido, vaticinadoras las palabras de De la Cámara al afirmar que ante situaciones de obsolescencia -«el ritmo vertiginoso a que evoluciona la sociedad moderna determina la aparición continua de nuevos hechos. Surgen formas inéditas de relación, que escaparon en su día a la previsión legislativa»- el legislador puede reaccionar de dos maneras, «o bien intentar ponerse rápidamente al día, a través de reformas totales o parciales dirigidas a cubrir los huecos que la disposición primigenia dejó al descubierto, o por el contrario (dejar a los intérpretes que busquen las soluciones adecuadas) extrayéndolas de los principios que inspiran la ley especial o los más generales del Ordenamiento jurídico. No cabe duda que el buen camino es el segundo», por eso las críticas que dirige contra la Ley de 1960 no tienen por objeto postular ninguna reforma legislativa, porque «probablemente, la reforma, dada la manera en que hoy, por desgracia, se legisla, sería un remedio peor que la enfermedad» 7. Por eso, como antes, no resulta superfluo, aunque pudiera parecer lo contrario 8, la elaboración de unos estatutos o, en general, la función de los estatutos de propiedad horizontal, adaptados al caso concreto, según la natu-Page 1853raleza o destino particular del inmueble, con las limitaciones que establece la Ley 9 [como se declara en la Sentencia del TS de 19 de junio de 1991 10: «esta forma de propiedad horizontal se rige por las disposiciones legales especiales, y en lo que las mismas lo permitan por la voluntad de los interesados». Pueden verse también las Sentencias de 9 de septiembre del mismo año 11 y 20 de marzo de 1990 12].
Uno de los temas en el que se refleja cada una de estas observaciones, cuyo indudable interés, por otra parte, se justifica por sí mismo, si además se profundiza en su abundante problemática, es el referente, precisamente, al régimen de los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos, y su posible impugnación, contemplado en el artículo 16.4 de la LPH.
El último número, pues, del artículo 16 citado contiene otra posibilidad de impugnación de acuerdos ante la autoridad judicial, en concreto cuando éstos sean contrarios a la Ley o a los estatutos, limitando dicha acción, textualmente, a los propietarios disidentes, sin que sea necesario para ello que el propietario actor resulte perjudicado 13, siendo, mientras tanto, tales acuerdos provisionalmente ejecutivos, a salvo de que el Juez ante el que se interponga la acción ordene la suspensión del mismo.
Bien es cierto que, como se ha dicho, su ausencia o no previsión no hubiese supuesto lo contrario, la imposibilidad de accionar contra cualquier acuerdo ilícito, o la aceptación de una decisión común contraria a la normativa de ius cogens 14, por lo que algún autor estima que tal plasmación expresa carece de toda justificación 15; pero tampoco su introducción, en sí, resulta inútil, al tiempo que el legislador logra una ordenación legal más completa y coherente, añadiendo a la regulación de Derecho material, objetivo y subjetivo, una visión procesal, con pretensiones de cierta amplitud, que refleja la tutela jurisdiccional específica que pueden solicitar los sujetos afectados por esta forma de propiedad, demostrando un específico interés y afán por hacer útiles aquellas disposiciones reguladoras, aunque su tenor literal crea no pocas disfuncionalidades en orden al resto de preceptos, e importantes cuestiones que podrían haber sido algo mejor precisadas, ya que el legislador, finalmente, se decidió a incorporarlo. La verdad, es que a Page 1854 primera vista resulta un precepto bastante anómalo 16, por lo que parece más que justificable la necesidad de ser analizado y plantear y ordenar algunos aspectos que ayuden a desvelar su verdadero sentido, destacando aquellas cuestiones que estimo resultan de mayor interés, al tiempo que obliga a una revisión general y global de una buena parte del resto de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal.
Así, en orden a estos objetivos, será necesario poner de relieve las siguientes circunstancias: en primer lugar, el precepto exige como determinante de la consiguiente reclamación...
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