Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades
| Autor | Juan Carlos Martínez Ortega |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría |
| Páginas | 138-144 |
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Impone la Ley del Suelo que los propios dueños o titulares de los terrenos y construcciones asuman el compromiso de "uso, disfrute y explotación" del suelo, conforme al estado, clasificación y características objetivas del destino que tenga en cada momento.
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Es oportuno indicar que las diferentes leyes del suelo reseñan que las edificaciones deben realizarse sobre solares, cuyo concepto implica que deben estar construidos sobre suelo urbano, cumpliendo las exigencias urbanísticas sobre equipamientos y bajo licencia municipal.
El dueño del suelo tiene la facultad de disposición sobre el mismo siempre y cuando su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas, establecido en el art. 17 de la Ley del Suelo que, especialmente, afectan a la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más y ello, sólo será posible si las fincas resultantes reúnen las características exigidas por la legislación aplicable199. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se asigne el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de finca, o la constitución de sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. Por eso, el Notario deberá exigir para las segregaciones o divisiones de fincas la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa que deberá testimoniar, inexcusablemente en la escritura. Los Registros velarán por el exacto cumplimiento de dichos requisitos.
Por tanto, el suelo (finca o parcela) deberá utilizarse de conformidad con su naturaleza y destino, bien sea rural o urbanizado200. Si fuese destinado a suelo urbanizado únicamente podrá dedicarse a realizar las construcciones que previamente estén amparadas por la preceptiva licencia y sólo para los usos permitidos; pudiendo destinarse a zonas residenciales, deportivas, industriales, terciarias, etcétera.
Las anteriores consideraciones para algunos autores como SORIA MARTÍNEZ, se basan "en la evidencia de que en el actual Estado de Derecho español, frente a la consideración romana del dominio como un derecho prácticamente sin límites que se constituye desde el cielo hasta el infierno, la Constitución informa y delimita su contenido a través de principios como el de la función social de la propiedad que recoge el art. 33 de la Constitución Española y la legislación urbanística ha trascendido el ámbito de la emisión de una serie de normas de policía urbana para ser la auténtica delimitadora del derecho de propiedad urbana201".
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No obstante, siendo obligatorio consignar la naturaleza de la finca sobre la que se levantará o levanta la edificación, escapa de las competencias del Registrador cuestionar la clasificación urbanística de dicha finca de la sola lectura de los libros o datos registrales. Por eso, si el Secretario municipal de un Ayuntamiento certifica que un solar o finca es urbano, aunque en el Registro aparezca como rústico, deberá actualizar e inscribir con tal carácter el inmueble, como expresó la Dirección General: "Si el Secretario del Ayuntamiento certifica que una finca es urbana, resultando además que está situada en una calle con su número correspondiente, está suficientemente acreditado el carácter de la finca, sin que, como dice el recurrente, pueda el Registrador poner en duda lo afirmado por otro funcionario, como es el Secretario del Ayuntamiento, por medio del correspondiente documento, como es la certificación aportada. Por otra parte, la finca tal y como se describe en el certificado está perfectamente identificada con la del título, por corresponder la calle y el número202".
También es obligación del propietario cuidar y mantener las fincas en buen estado de conservación, seguridad, salubridad y ornato público, así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación, como expresa el art. 9 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo.
Entre las atribuciones conferidas a las Administraciones Locales se hallan las de establecer reglamentos, ordenanzas y bandos de policía con el fin de preservar la seguridad y conservación de los inmuebles, y por añadidura, la protección y seguridad de todos los ciudadanos. Por tales razones, los municipios, a través de sus órganos de representación, tienen atribuida la potestad de conceder o no las licencias urbanísticas con base a los deberes y obligaciones del planeamiento, sin perjuicio de las respectivas facultades competenciales de otras Administraciones públicas así como del Estado, que pueden legislar sobre ciertas materias urbanísticas.
Dentro del deber de conservación podríamos incluir el de efectuar las reparaciones necesarias para evitar el estado de ruina...
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