Contenido del derecho de habitación
| Autor | Vanessa García Herrera |
| Páginas | 127-141 |
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Uso y disfrute de la vivienda gravada. Extensión del derecho: la necesidad como elemento esencial
El derecho de habitación se equipara al derecho de usufructo, siéndole aplicables las disposiciones establecidas para este derecho en todo lo que no se opongan a lo ordenado en el Capítulo II del Título VI del Libro II (arts. 523-529) del Código civil, regulador de los derechos de uso y habitación.
Se trata de un verdadero derecho real de uso de carácter personal que recae sobre un inmueble y que está limitado en cuanto a su extensión a las necesidades de su titular y de los miembros de su familia, pero presenta dos particularidades esenciales que le conieren una virtualidad jurídica propia: la temporalidad del uso y su régimen jurídico, que atiende, en primer lugar, a lo dispuesto en su título constitutivo,
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respecto del cual tienen carácter dispositivo las demás normas legales que disciplinan sus efectos147.
De lo inmediatamente dicho se iniere que la extensión del derecho de habitación vendrá determinada, en principio, por lo dispuesto en su título constitutivo (art. 523 C.c.). Únicamente resultarán de aplicación las disposiciones contenidas en los artículos 524 y siguientes del Código civil en defecto de título constitutivo o ante la ausencia en el mismo de previsión al respecto, o lo que es lo mismo, cuando este derecho real se constituya ex lege y cuando se constituya por el causante en virtud de legado en testamento o en donación pero sin especificar nada en orden a su referida extensión. Se trata de una aplicación, a este derecho real, del principio de libertad contractual. En el título constitutivo pueden establecerse cuantos pactos, cláusulas y condiciones se estimen convenientes, siempre y cuando no se altere la esencia del derecho real, de suerte que por esta vía podrían modificarse sus elementos accidentales, pero nunca los esenciales, es decir, los que constituyen su naturaleza e índole propios (art. 1255 C.c.).
El hecho de legar un derecho de habitación sobre una vivienda no implica, sin más, que dicho derecho real deba extenderse a la totalidad de su supericie. Si en el título constitutivo del derecho no se indica o especifica el alcance y extensión en que deba ejercitarse, habrá que acudir a la disposición contenida en el artículo 524 del Código civil, de acuerdo con el cual “La habitación da a quien tienen este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia”, debiendo entenderse que el término “familia” no sólo abarca a la familia en sentido estricto y reducido, constituida por el cónyuge e hijos no emancipados, sino que se extiende a las demás personas que normalmente viven o deben vivir con el habitacionista148; no engloba, por lo tanto, a todos los familiares y mucho menos a las amistades de éstos.
En este sentido, salvo que se establezca otra cosa en el título constitutivo, el derecho de habitación es un derecho real más limitado que el usufructo. Para que pueda entenderse referido a la totalidad de la vivienda afectada deberá establecerse así en su título constitutivo; en caso contrario, por su propia naturaleza y alcance, comprenderá únicamente la facultad de ocupar las piezas de la misma que sean necesarias para sí y para las personas de su familia.
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La circunstancia de que la vivienda afectada no sea susceptible de cubrir, por sus propias características y distribución, dos o más unidades independientes (piénsese en el supuesto de que solo disponga de un dormitorio, un baño, una cocina y un salón-comedor), tampoco es determinante de que el derecho de habitación deba entenderse referido a la totalidad de su supericie. El artículo 524 del Código civil, ya reproducido, hace referencia, como objeto del estudiado derecho real, a las “piezas necesarias”, de manera que el mismo se extenderá a aquellas partes de la vivienda que sean necesarias para cubrir las necesidades de su titular y de los miembros de su familia, con independencia de que dichas partes sean susceptibles o no de un uso privativo o independiente. Por ello, aquellas piezas de la vivienda que no sean necesarias, en el sentido de necesidad de uso privativo e independiente, podrán ser utilizadas también por el propietario, por otra persona que ostente un derecho que le faculte para su uso, dándose de este modo un uso común o compartido. Esta posibilidad de que tenga lugar una convivencia del habitacionista con otra persona no contradice ni desnaturaliza el derecho de habitación, debiéndose considerar como una lógica consecuencia del mismo. Esta es la idea que parece deducirse del espíritu y finalidad del citado artículo 524, precepto que realmente no contempla supuestos de derecho de habitación constituidos sobre mansiones o inmuebles de varios pisos, sino sobre una casa, no debiendo olvidar que en la actualidad no es extraño que las viviendas dispongan de más de un dormitorio e incluso de más de un baño, si bien no suceda lo mismo con otras estancias como la cocina y el salón-comedor.
En síntesis, el derecho de habitación es un derecho real limitado que, salvo que se disponga así en su título constitutivo o sea preciso para satisfacer las necesidades del habitacionista y de los miembros de su familia, no atribuye a su titular un derecho de uso exclusivo y excluyente sobre la totalidad de la vivienda sobre la que recae, sino un derecho de uso parcial dirigido a satisfacer aquellas necesidades básicas.
Como puede apreciarse, la necesidad del habitacionista y de los miembros de su familia es el elemento esencial que determina la extensión del derecho de habitación, constituyendo su límite máximo149. Esta necesidad es un término relativo para cuya concreción en ningún caso podrá prescindirse del individuo al que está referido. La condición social de este sujeto y su género de vida deben tomarse igualmente en consideración, ya que tales circunstancias concurren a aumentar o a disminuir sus necesidades y las de los miembros de su familia.
Las necesidades deben ser actuales, realmente sentidas y determinadas o determinables en cuanto al quantum. La extensión del derecho no puede hacerse depender,
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en ningún caso, de necesidades ya pasadas ni de las que puedan surgir o aparecer en un futuro próximo o lejano150. Mas debe advertirse que el mencionado presupuesto de la determinación no impide que puedan producirse alteraciones de dichas necesidades. En tales hipótesis, en principio, las variaciones sobrevenidas no deberían ser tomadas en consideración, básicamente por la ina línea que sirve de frontera entre las nuevas necesidades y el abuso del derecho, que se configura como causa de su extinción. No obstante lo anterior, tratándose de un legado de habitación constituido a favor de un legitimario discapacitado, teniendo en cuenta la ratio que fundamenta su constitución y la finalidad que persigue, cuando la alteración de las necesidades venga motivada por una modificación del grado de discapacidad del habitacionista, dicha variación sí determinará una alteración de la extensión del derecho. La razón de ser del derecho real en este supuesto es precisamente la discapacidad de su titular, de suerte que la extensión del mismo, a menos que el causante hubiera dispuesto otra cosa en testamento o fuera de él, dependerá de las necesidades que en cada momento se asocien a dicha discapacidad.
Es éste el momento de advertir que, a pesar de todo lo dicho en las líneas precedentes, el hecho de que el causante constituya el derecho real sobre la totalidad del inmueble no es contrario a su espíritu o finalidad151. En efecto, el artículo 527 del Código civil se refiere tanto a la posibilidad de que el habitacionista ocupe toda la casa (párrafo 1º) como al caso de que habite parte de ella (párrafo 2º) para determinar los gastos y reparaciones que serán de su cuenta152.
En este sentido, si el causante concretó la extensión del derecho en el legado o donación que le sirven de título constitutivo, habrá que respetar su voluntad. Si nada hubiera dispuesto al efecto, es decir, cuando no hay tal concreción por parte del causante al constituir el derecho y cuando éste se constituye ex lege, el mismo facultará al habitacionista para ocupar, usar y disfrutar, en la vivienda afectada, exclusivamente las piezas que sean necesarias para satisfacer sus necesidades y las de los miembros de su familia de forma vitalicia, es decir hasta el fallecimiento del habitacionista discapacitado, salvo que en el título constitutivo se haya establecido otra cosa. Y ello siempre y cuando la discapacidad que motiva la constitución del derecho no desaparezca, porque si así fuera el derecho real se extinguiría por extinción
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de su causa o fundamento. Esto será así tanto cuando el causante no especifique la extensión del derecho en el legado o donación en el que lo constituya como cuando se constituya ex lege merced a lo dispuesto en el artículo 822, párrafo 2º del Código civil. En efecto, debe recordarse que la constitución del legado legal no es inmediata, sino que es preciso su reclamo y aceptación por parte de su eventual beneficiario o de su representante legal. El legado legal no es un derecho constituido directamente por la ley, sino un derecho a exigir su constitución por parte de su beneficiario. Este legado así constituido tendrá la consideración de derecho de habitación ordinario y, en consecuencia, se regirá por las reglas generales de los artículos 528 y siguientes del Código civil. En este sentido, la extensión del derecho viene igualmente determinada por la disposición contenida en el artículo 524 del Código civil, extendiéndose a las piezas necesarias para satisfacer las necesidades del habitacionista discapacitado y de los miembros de su familia.
Si el derecho de habitación se constituyó por el causante en virtud de legado o de donación...
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