La protección del consumidor en los contratos de compraventa de viviendas

AutorGabriel de Reina Tartière

Área de Derecho Civil de la Universidad de Oviedo.

A continuación, se reproduce parcialmente el trabajo aportado por el Sr. de Reina Tartiere.

  1. Introducción.

    Dos son los aspectos que estudiaremos en este trabajo, siguiendo un orden ya consolidado en la mayoría de la doctrina que ha estudiado la protección que el ordenamiento dispensa al consumidor que compra un inmueble como vivienda habitual: en primer lugar la correspondencia entre la vivienda entregada y la oferta que en relación a la misma realizó el vendedor, lo que conllevará un necesario estudio de un precepto más general como es el artículo 8 de la Ley 26/1984, General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (en adelante LGCU), y ello en relación con el artículo 13.2 en su segunda frase; en segundo lugar, la cuestión del precio de la vivienda y los gastos del contrato, centrándonos en la nueva regulación de las condiciones generales de la contratación tras la promulgación de la 7/1998 de 13 de abril, que introduce una nueva disposición adicional primera en la LGCU en la que se recoge toda una lista negra de hasta veintinueve cláusulas abusivas, algunas de las cuales como veremos directamente aplicables a la compraventa de una vivienda.

  2. El derecho a la información del consumidor en la compraventa de una vivienda.

    En este primer apartado debemos de analizar en contenido de dos preceptos de la LGCU; el artículo 8 de la LGCU que afirma la integración de la oferta publicitaria en el contenido del contrato y su artículo 13.2 que recoge el derecho a la información sobre la adquisición de viviendas.

    El artículo 8 de la LGCU, viene a consolidar legalmente una línea jurisprudencial iniciada por las sentencias del TS de 14 de junio de 1976 y de 27 de enero de 1977 (1) indicando expresamente:

    'La oferta, promoción y publicidad de los productos, actividades o servicios, se ajustarán a su naturaleza, características, condiciones, utilidad o finalidad, sin perjuicio de los establecido en las disposiciones sobre publicidad. Su contenido, las prestaciones propias de cada producto o servicio, y las condiciones y garantías ofrecidas, serán exigibles por los consumidores o usuarios, aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido'.

    Esa incorporación de la oferta y promoción al contenido del contrato expresa una exigencia de veracidad, exigencia impuesta también en la Ley 34/1988 de 11 de noviembre, General de Publicidad, cuando considera engañosa 'la publicidad que silencie datos fundamentales de los bienes, actividades o servicios, cuando dicha omisión induzca a error de los destinatarios'. Por su parte el artículo 3.2 del Real Decreto 515/1989, del que hablaremos a continuación reproduce a estos efectos el contenido del artículo 8.1 de la LGCU.

    Ahora bien, esta regla goza de una excepción legalmente prevista en el artículo 8. 2 LGCU; si el contenido del contrato es más favorable que la oferta o promoción, ésta ha de prevalecer. El fundamento es común: proteger al consumidor.

    Apunta R. BERCOVITZ RODRIGUEZ-CANO la eventual contradicción del artículo 8.1 con el principio de la autonomía de la voluntad, si el contenido de aquél se llevara hasta sus ultimas consecuencias (2) ; las partes pueden perfectamente alejarse del contenido de la publicidad cuando celebran el correspondiente contrato. Entendemos que en este caso se han de vigilar especialmente si esas diferencias se deben al uso que el vendedor hace de condiciones negociales predispuestas, que en la mayor de las veces, habrán de considerarse abusivas, por lo que se tendrán por no puestas, siendo integrado el contrato con el contenido de la oferta previa; se trata pues de aplicar el artículo 8.1 en relación con lo establecido en el nuevo 10 bis de la LGCU.

    El artículo 13.2 (segundo inciso) de la LGCU , por su parte, viene a recoger un especial deber de información que tiene el vendedor de un inmueble, cuando afirma:

    'En el caso de viviendas cuya primera transmisión se efectúe después de la entrada en vigor de esta Ley, se facilitará, además al comprador una documentación completa, suscrita por el vendedor, en la que se defina, de planta a escala, la vivienda y el trazado de todas las instalaciones, así como los materiales empleados en la construcción, en especial aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo'.

    Como vemos la importancia de este precepto en el desarrollo del tráfico inmobiliario, su carácter tuitivo exige una interpretación del mismo lo más amplia posible. No obstante, es criticable el hecho de limitar este derecho del consumidor únicamente a ,los casos de una primera transmisión; REYES LOPEZ pone tres ejemplos en los que no se entiende su exclusión, propugnando una interpretación correctora del 13.2 (3) :

    1. El caso de la viviendas...

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