La protección registral al consumidor y la Directiva sobre cláusulas contractuales abusivas de 1993
| Autor | Juan María Díaz Fraile |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1023-1036 |
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La política de defensa de los consumidores ha ido creciendo ininterrumpidamente en importancia en la consideración de las Instituciones comunitarias, que comenzaron a desarrollar su acción en este campo, aún antes de que el Tratado de Roma se reformase para abarcar esta competencia, por medio de resoluciones políticas, programas operativos y una estructura organizativa «ad hoc».
Por su parte, el Acta Unica de 1986 incorpora por primera vez de manera formal la consideración de la protección al consumidor como uno de los objetivos del Mercado interior, y cuya materia se incorpora al proceso de armonización legislativa comunitaria en virtud del nuevo artículo 100-A del Tratado de la CEE, de conformidad con el cual se dispone que la defensa de los consumidores gozará en las normas armonizatorias de «un nivel de protección elevado».
La función armonizadora de las legislaciones nacionales en materia de protección de los consumidores se ha desarrollado por la Comunidad (hasta la promulgación de la Directiva núm. 13 de 1993) de forma sectorializada, y no con carácter horizontal o general, en atención a la distinta naturaleza de los intereses tutelables en cada caso. La protección de los consumidores ha sido directamente invocada por la Comisión europea para justificar sus Page 1024 iniciativas en los campos de la multipropiedad, la responsabilidad de los prestadores de servicios y de los suministradores de productos, así como en materia de créditos al consumo y de ventas a plazo y a domicilio.
Además de ello, se ha de destacar la elaboración y aplicación del «plan trienal de acción sobre política de los consumidores en la CEE (1990-1992)», en el que entre otras cosas se insiste en la necesidad de una política útil para los consumidores, lo cual implica una gestión y control eficaz. La jerga comunitaria distingue gráficamente entre los mecanismos de seguridad cautelar y los de mero resarcimiento, hablando de seguridad «río arriba» y «río abajo» respectivamente, tratando, cuando resulta posible, de potenciar el primero de estos mecanismos: es por ello que, desde la perspectiva comunitaria, las soluciones judiciales -«río abajo»- son insuficientes por sí solas.
De ahí la importancia de la actividad que en este terreno desarrollan las instituciones jurídicas extrajudiciales de Derecho preventivo o cautelar, como los Registros de la Propiedad, mediante el control de legalidad previo que por vía de la calificación realizan respecto de los contratos seriados o en masa que pretenden su acceso al mismo. Esta idea, desarrollada doctrinalmente a través de destacados estudios científicos, contrastada en numerosos Congresos y Seminarios internacionales y aplicada en la práctica en la relación con aquellos contratos generadores de derechos reales susceptibles de inscripción registral integrados por condiciones generales o cláusulas tipo como son, principalmente, los préstamos hipotecarios, los «leasing» inmobiliarios y las compraventas de inmuebles con precio aplazado garantizado mediante condiciones resolutorias, dicha actuación registral protectora de los consumidores en los ámbitos mencionados -digo- ha tropezado con el criterio restrictivo que al respecto viene manteniendo la Dirección General de los Registros y del Notariado desde sus famosas Resoluciones de 5, 6 y 7 de febrero de 1990, criterio abundantemente reiterado con posterioridad, desviándose de la línea marcada por los autos de los Presidentes de los Tribunales Superiores de Justicia recaídos en vía de recurso gubernativo, e incluso de ciertos pronunciamientos previos de la propia Dirección General como el que tuvo lugar mediante Resolución de 7 de septiembre de 1988. Las Resoluciones citadas en primer término al igual que otras posteriores que las confirman como las de 8, 9, 10, 11 y 14 de octubre de 1991, la de 4 de mayo de 1992 y otras de junio y julio de 1992, resuelven una serie de supuestos prácticos muy similares entre sí, consistentes básicamente en la celebración de contratos de compraventa realizados en serie por una misma entidad con particulares, en que parte del precio se aplaza, garantizándose dicho aplazamiento -que es retribuido mediante la fijación de un interés- por medio de condición resolutoria explícita y de cláusula penal para el caso de incumplimiento. El Registrador consideró abusivas las siguientes cláusulas:
Page 10251.a «El vendedor, al consignar el precio pagado, en el momento de ejercitarse la resolución, podrá deducir directamente dichas cantidades por entender que, en caso de ser aplicable el artículo 1.154 CC, correspondería solicitar judicialmente la moderación de la pena al comprador, y no al vendedor perjudicado por su incumplimiento», lo cual, a juicio del Registrador, suponía invertir la posición procesal de las partes, y en consecuencia, la inversión de la carga de la prueba, con infracción del artículo 10, número 8 de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios de 19 de julio de 1984 (LCU).
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a Además, la calificación del Registrador consideraba que tal cláusula incurría igualmente en la prohibición del artículo 10, número 5 LCU relativa a las «cláusulas en que se impongan al consumidor indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales». No se trata de realizar una valoración cualitativa sobre si la penalización que contiene la escritura es injusta, sino de apreciar la nulidad establecida por la Ley respecto de las cláusulas penales que no sean sustitutivas de una indemnización por daño, sino que tengan mero carácter punitivo y de lucro.
La argumentación parecía bien fundada por cuanto que la propia escritura calificaba la cláusula de «estrictamente penal»; porque -en segundo lugar- concurrentemente con la cláusula penal se pactaba una indemnización por uso durante el período de ocupación del inmueble por el comprador consistente en una cantidad mensual alzada; y porque -por último- se pactaba que en caso de resolución el vendedor adquiriría en pleno dominio las obras e instalaciones hechas por el comprador en el inmueble restituido.
Frente a ello, y frente a la conveniencia de evitar mediante la denegación de tales cláusulas que respecto de las mismas operen las presunciones de validez derivadas de la legitimación registral, la DGRN arguye la ininvocabilidad del artículo 10 LCU por parte de los Registradores, prescindiendo de su propio criterio contrario sentado en la citada Resolución de 7 de septiembre de 1988 en materia de variabilidad de intereses en préstamos hipotecarios. Asimismo, y en la misma línea, la propia DGRN había defendido la denegación de ciertas renuncias abusivas como la de pago y cancelación parcial del crédito hipotecario por ir contra el orden público registral (R. 27 de enero de 1986).
La fundamentación invocada por la Dirección General de los Registros en apoyo de su tesis en materia de tanta trascendencia resulta decepcionante tanto por su parquedad, como por su falta de análisis. Se limita al respecto a señalar que los Registradores -y, por ende, tampoco los Notarios- no pueden invocar una pretendida vulneración del artículo 10 de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios de 1984 para justificar una calificación denegatoria, porque la limitación de medios de calificación de que Page 1026 dispone, circunscritos al propio documento calificado y a los asientos del Registro, le impide apreciar si las concretas estipulaciones debatidas tienen carácter abusivo conforme a dicha Ley.
La argumentación que subyace en tal planteamiento parece ser la de evitar un juicio -por vía de calificación registral-, sin contención entre partes, acerca de la aplicación anticipada de la sanción de nulidad a las cláusulas contractuales debatidas. El problema consistiría, pues, en la falta del principio de «audita parte» en el procedimiento registral.
Más matizada era la postura de parte de la doctrina hipotecaria que, apreciando las ventajas del control registral de las cláusulas abusivas en los contratos inscribibles en función de la efectividad y operatividad del mismo, advertían, sin embargo, de la existencia de ciertas dificultades formales en el proceso interpretativo de la aplicación de las normas consumeristas en sede registral. Tales dificultades estriban en lo siguiente:
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La inseguridad en la determinación concluyente del carácter de consumidor, con arreglo a su noción legal, del contratante que interviene fuera del marco de su actividad empresarial o profesional habitual, lo cual constituye, sin embargo, presupuesto de aplicación de la...
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