Consultas a planificación jurídica

Autor:Sr. Carlos Martín Lama - Sr. José Mauro Vicente Hernández
Cargo del Autor:Abogado. Director Técnico de Contenidos General Planificación Jurídica - Centro de Documentación. - Abogado. Documentalista Planificación Jurídica - Centro de Documentación.
Páginas:104-162
RESUMEN

Hecho imponible - Exenciones - Devengo del impuesto - Base imponible - Sujetos pasivos - Tipo impositivo - Deducciones y devoluciones - Regímenes especiales - Gestión del impuesto

 
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Hecho imponible
Entregas de bienes y prestaciones de servicios

Consultas a Planificación Jurídica 12 de enero de 2009

IVA / Hecho imponible / Entregas de bienes y prestaciones de servicios / Cesiones de derechos

CUESTIÓN PLANTEADA

Se trata de una sociedad limitada cuyo objeto social es la promoción y construcción de viviendas, además de la compraventa de inmuebles. En estos momentos esta sociedad no tiene trabajadores ni desarrolla ninguna actividad económica específica. En su activo aparecen dos entregas a cuenta para la adquisición de dos pisos que están en construcción. Se pretendía en principio adquirir estos pisos para destinarlos a su posterior venta, si bien debido a la actual recesión económica uno será adquirido finalmente por la sociedad que lo destinará temporalmente al alquiler y con el otro se pretende realizar un "pase" a favor de uno de los socios.

1) ¿El que la sociedad adquiera el piso y lo alquile temporalmente supone la realización de una actividad económica? ¿Debe darse de alta en el IAE?¿Deberá modificar sus estatutos sociales ampliando el objeto social a alquiler?

2) Si la sociedad cede el derecho de compra del piso a uno de los socios, ¿deberá expedir una factura con IVA al tipo del 16% tomando como base el anticipo realizado? ¿es correcto? ¿Al adquirir la vivienda el socio al tipo p.e. del 7%, podrá regularizar el exceso liquidado en la compra del derecho?

3) Se plantea la posibilidad de que la mitad indivisa del inmueble del punto 2 la adquiera la sociedad (sociedad "A" y la otra mitad indivisa otra sociedad no vinculada con la primera, sociedad "B", que además se quedaría con el usufructo de la mitad pro indiviso de "A", que solamente se quedaría con la nuda propiedad, ¿qué tratamiento fiscal tendría esta operación? ¿Cómo se calcularía el usufructo?

RESPUESTA

1) El objeto social no tiene porque consistir en una sola actividad sino que pueden realizarse varias actividades siempre que estas estén perfectamente delimitadas.

Si en el objeto social de la sociedad únicamente se especifica la promoción construcción y compraventa de inmuebles, la dedicación de forma habitual a una actividad distinta, como es el arrendamiento de inmuebles, implica la modificación de estatutos.

La actividad de arrendamiento de inmuebles debe darse de alta en el IAE mediante el modelo 036. El epígrafe 861.1 comprende el alquiler, con o sin opción de compra de toda clase de inmuebles destinados a vivienda.

Si el volumen de negocios es inferior a 1.000.000,00€, la actividad goza de exención en el IAE.

2) La consulta V2006-07 de la DGT dice textualmente:

"En el caso planteado, el cedente (la entidad consultante) no tiene la condición de propietario del inmueble, pues en nuestro sistema jurídico la adquisición de la propiedad está condicionada a un Page 105 doble requisito: la concurrencia del título, contrato de compraventa, que sí ha tenido lugar, y el modo o entrega del bien que, por el contrario, aún no se ha producido.

Por tanto, no se trata de la transmisión de un inmueble, sino de los derechos que ostenta el cedente frente a la entidad promotora, a consecuencia de la celebración del contrato privado de compraventa del referido inmueble.

De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29) "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen."

El apartado dos, letra a) del citado artículo 4 determina que se entenderán, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional a las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles.

La letra b) del apartado uno del artículo 5 de la Ley del impuesto, presume la condición de empresario o profesional, en todo caso, a las sociedades mercantiles. La sociedad consultante, al ser una sociedad mercantil, tendrá la calificación de empresario o profesional a efectos del impuesto.

Por su parte, en el artículo 11, apartado uno de la Ley 37/1992, a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entiende por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con esta Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.

Por tanto, la operación objeto de consulta, por la que la entidad consultante cede a terceros sus derechos sobre la compra de determinados inmuebles constituye una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 4.Uno antes transcrito.

Dado que en la Ley 37/1992 no existe ninguna exención aplicable al supuesto de consulta, la entidad consultante deberá repercutir el impuesto por las cesiones de derechos que realice a terceros, con independencia de que se trate de empresarios o profesionales o personas físicas que carezcan de esta consideración.

2.- La base imponible del impuesto se regula en el artículo 78, apartado uno, de la Ley de la siguiente manera:

"La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas".

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo anterior, la base imponible de la cesión de derechos estará constituida por la contraprestación que satisfaga el adquirente a la sociedad consultante como consecuencia de la citada transmisión de los derechos de compra sobre el inmueble.

3.- En lo que se refiere al tipo impositivo aplicable a dichas operaciones, de acuerdo con lo establecido en el artículo 90, apartado uno, de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido...

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